今年以來首府樓市回暖　剛性需求回歸

趙琳

受國家對房地產行業一系列宏觀調控政策的影響，2011年9月份以后，政策實施效應開始在我區逐步體現，樓市成交量大幅回落，價格保持停滯，市場觀望情緒濃厚，這種狀態基本持續了半年左右。2012年3月份以來，首府樓市回暖跡象明顯，表現在銷售量穩步回升，剛性需求陸續入市。受三大知名房地產開發商新開盤項目較低價位的吸引和帶動，呼和浩特市樓市在4、5月份出現一輪小高潮，成交量迅速上升，居民購房意愿增強，對樓市的預期趨于穩定，剛性需求逐步回歸。

一、三大樓盤帶動首府樓市銷量攀升

自2011年11月呼和浩特市市區樓盤進入封凍期后，80％左右的樓盤銷量探底，部分樓盤出現連月零接訪、零銷售現象。然而，今年4月份以來，萬達二期、中海以及巨華世紀城三大品牌開發商接連推出新開盤項目，以相對前期市場價較低的定價策略迅速打開市場，帶動了首府樓市銷量回升。其中，萬達二期樓盤定價在6300元/平米左右，中海定價6300元/平米，巨華世紀城定價為5700元/平米左右。由于這三大開發商的品牌影響力較大，同時新推樓盤定價偏低，超出了部分需求者的心理預期，打破了此前量價停滯的僵局。萬達二期開盤當日銷售230套左右；中海采取分期銷售的方式，積累一段時期客戶后銷售一批房源，平均月銷量上百套，目前已銷售300多套；巨華世紀城推出的是現房，同時較低的價格吸引了大量客戶，開盤期銷量達到700多套。這三大樓盤對市場起到一定的推動作用，同時市區內其他在售樓盤的接訪量和銷售量也在穩步回升，首府樓市表現出明顯回暖跡象。

二、在售樓盤價格下浮具有隱蔽性，新售樓盤價格操控更為靈活

自2011年3月16日呼和浩特市出臺限購政策以來，首府房價出現了逆市上漲的走勢，至9月份，最高上漲了39％。此后，在售樓盤房價進入停滯期，隨著媒體報道各地房價下跌現象的增多，呼和浩特市樓市觀望情緒加大，市場需求和開發商之間形成博弈關系，市區樓盤基本處于有價無市狀態，但價格一直保持堅挺，并未出現預期的降價局面，相應地銷量持續低迷達半年之久。但近2個月來看，在售樓盤價格出現了隱性下浮現象，體現在成交時讓利幅度增大到5％左右（原本成交時有2％-3％的價格降幅）。而新開盤項目價格操控則更為靈活，一方面采取低定價策略，普遍低于前期市場價格。例如恒大集團6月底在首府北二環位置推出的新樓盤定價為5740元/平米，同時包含裝修。另一方面對于一次性支付給予更大折扣的讓利，最大折扣達到8.5折。

三、居民預期漸趨穩定，剛性需求重新入市

經過半年的觀望，居民對呼和浩特市房價的預期漸趨穩定，這半年內，存量房房價始終停滯未降，樓市在驟冷后穩步回暖，并未出現像其他一、二線城市房價明顯下降的現象，居民對房價下跌的較強預期逐步被市場的冷凍狀態所改變，近2個月以來，市場成交量的小高潮正在促使居民購房意愿發生轉變，由深度觀望向入市轉變，部分剛性需求重新入市。據業內人士介紹，呼和浩特市樓市再堅持幾個月仍不會有價格大幅下跌的局面出現，許多在售樓盤在前期已經收回成本，開發商打“持久戰”并不艱難。而房價下調的尺度卻并不好把握，若出現小幅微調，居民預期會更加強化，反而會把市場拖向更長久的拉鋸戰；若大幅調整，則會對整個房地產市場造成不利影響，許多中小開發商會在價格戰中被淘汰，從而會增加爛尾樓及其他社會矛盾出現的可能性。對于呼和浩特市樓市的走勢，目前來看，下半年剛性需求出手的可能性較大，一些相對位置不偏、非高端的、性價比較高的樓盤會引起購房者的較多關注，例如中海、巨華世紀城這些樓盤就吸引了較多的剛性需求群體。其中，中海的購買群體中70％是工薪階層，20％是個體經營者，10％是建筑商，其剛需比例占絕大多數。

四、政策調控效應基本見底，投機性需求得到有效遏制

本輪國家對房地產市場的調控盡管較為嚴格，持續時間也較長，但目的并不是要打壓房地產業，而是要擠掉一些泡沫，抑制房價的不合理增長，遏制投機性需求和炒房行為，使房地產市場能夠得到更健康的發展。目前，全國主要城市的房價都已經觸底，部分城市受剛性需求帶動成交量開始出現緩慢回升，之前較為火熱的房地產投機行為得到了有效遏制。從各地政策微調的情況來看，是以鼓勵剛性需求和首套住房群體為主的，對投資投機性需求仍然保持較為嚴格的控制。

（作者單位：中國人民銀行呼和浩特中心支行金融研究處）