全面推進房地產稅改革的研究

摘要：全面推進房地產稅改革既是深化經濟體制改革、完善社會主義市場經濟體制、轉變經濟發展方式的客觀要求；又是進一步完善財稅體制，促進收入和社會財富合理分配、縮小貧富差距矛盾、維護社會公平正義的有效調節手段；更是完善房地產市場調控制度基礎，促進房地產穩定健康發展，加強保障和促進民生的一項重要舉措。本文分析了我國房地產稅的基本定位，剖析了房地產稅的改革現狀及存在問題，指出要建立真正意義上的房地產稅及構建房地產稅的配套措施。

關鍵詞：全面推進；房地產稅；改革

中圖分類號：F293

當前，全面推進房地產稅（也稱物業稅）改革意義重大。這既是深化經濟體制改革、完善社會主義市場經濟體制、轉變經濟發展方式的客觀要求；也是進一步完善財稅體制，促進收入和社會財富合理分配、縮小貧富差距矛盾、維護社會公平正義的有效調節手段；還是完善房地產市場調控制度基礎，促進房地產穩定健康發展，加強保障和促進民生的一項重要舉措。當前要抓住房價上漲壓力仍然較大、各方面呼聲較高的有利時機，進一步凝聚各級政府、學界、業界和社會大眾對加快推進房地產稅改革的共識，深入研究和推動實施房地產稅改革，落實這一項利國利民、事關國家長治久安的制度安排。

一、我國房地產稅的基本定位

任何一個稅種，其首要目的是組織財政收入為政府提供公共服務，提供財力支撐。房地產稅作為財產稅的主要稅種和重要的直接稅稅種，其功能定位更需要我國結合國情進行統籌考慮。

（一）地方政府的主體稅種

1994年分稅制改革時，增值稅、消費稅、所得稅等稅收收入主要由中央集中并通過稅收返還、財政轉移支付等方式再補充到地方財力。改革方案同時強調要推進省以下財政體制改革、完善地方稅體系。但之后的近20年當中，地方稅體系一直沒有很好建立，主體稅種嚴重缺乏，地方自主財力規模小，導致地方政府對上級財政的專項轉移支付和土地出讓收入過度依賴，帶來了許多經濟社會問題。

房地產稅作為房地產持有環節的稅種，其天然地具有地方稅種的屬性：一是以有形的不動產為課稅對象，征稅對象極為明顯，易于地方政府控制管理，難于逃稅，相關的財政收入有保障；二是隨著當地經濟發展、社會環境和公共服務的改善、房地產會自然增值，稅源不斷擴大，收入增長潛力大，地方政府只要完善公共基礎設施，提高公共服務的質量和水平，改善生活環境，就能引進更多投資，吸引更多居民移居本地，形成財政增收、經濟發展和社會進步之間的良性循環。三是房地產持有者享受當地安全保障、基礎設施和公共服務，由此向當地政府繳納房地產稅，符合受益課稅原則，納稅人易于接受。四是地方政府熟悉和掌握當地房地產稅源情況，相對于高層級政府具有管理上的比較優勢。

從國外看，房地產稅是地方（基層）政府的主體稅種，也是地方本級財政收入的主要來源。據經濟合作組織（OECD）資料，一些主要國家地方財政收入的比重當中，財產稅普遍占大頭，美國是80%；加拿大是84%，英國是93%，澳大利亞是99.6%。目前，我國實行的是房、地分別征稅的房地產稅制，房產稅收入占地方財政收入的比重并不高，2010年，房產稅和地方本級財政收入分別為894.1億元和40610億元，房產稅收入占地方本級財政收入的比重僅為2.2%。

地方稅作為一個體系，其中最為穩定的收入來源首推房地產稅，而且它還可以使地方政府內在地形成一種激勵導向：地方政府只要專心致志優化投資環境，提升本地公共服務水平，公共收入來源就可以隨著政府職能的履行越來越壯大。而且，房地產稅成為地方稅體系的主體稅種，能夠使省以下分稅制變為現實，使地方政府在土地出讓、產業布局等方面的短期行為得到制度性校正，也會促進房地產業健康發展。因此，全面推進房地產稅改革，首先要確立 房地產稅在地方稅體系當中的主體地位。其收入主要應由設區市、縣級政府征收和支配使用。

（二）調節財富分配的重要手段

房地產是財富的重要載體，華人社會這一特點更為明顯。改革開放以來，伴隨著經濟的飛速發展，社會財富分配的差距逐步拉大，我國基尼系數已接近0.5，收入分配不公，差距拉大已經成為社會關注的焦點和潛在的不穩定因素。調節收入分配差距不僅是重要的經濟問題，而且是政治問題、社會問題。

由于房地產稅的稅負基本不能轉嫁，稅收一般由持有者直接負擔，因而能夠對存量財富進行有效調節。因此，房地產稅改革要著眼于調節收入分配和財富分布格局，在稅制設計上需要充分考慮：一是著力調節居民存量財富。比如，加大對擁有多套住房、豪華住宅的征稅力度，對于基本居住需求免稅，二是依法收取級差收入。通過合理的稅率結構，將非業投資帶來的溢價收入收歸政府支配，實現“漲價歸公”。三是區分不同類別征稅。對不同類別的房地產實行差別比例稅率，或依據房地產評估價格的高低，實行超額累進稅率，針對不同階層的擁有者進行差別性的財富調節。

（三）調控房價的制度依托

房地產價格上漲與下跌，最根本的驅動力是市場供求關系，在市場供求決定價格基本走向的基礎上，貨幣、金融、財稅等政策可以直接或間接影響市場供求力量對比，對房地產價格走勢產生影響。在當前的市場環境下，完善的房地產稅制可以增加房地產持有成本、改變市場主體的未來預期，促進市場供求力量往均衡方向發展。因此，房地產稅的設計也要定位于“進行房價調控、促進房地產穩定健康發展的重要制度依托。

實現這一定位的關鍵：一是增加多套住房的持有成本。就住房而言，在對基本居住需求免稅，對改善型住房需求實行優惠稅率的同時，對于多套住房、豪華住宅適當提高稅率，增加持有環節稅負成本，以遏制投機投資性購房，促進消費進理性購房，二是實行房地一體或同等征稅。對市場主體手中的土地，未能按期開發的，征收土地閑置稅。對于開發商手中超過一定時間未售出的房地產，同樣征收房地產稅。以遏制開發商“捂盤”銷售、囤地謀利等不良行為，減少房地產閑置，擴大住房有效供給，有力推動政府調控房價各項政策措施的落實。

（四）促進資源節約和合理消費的有效杠桿

土地是人類生存之基。相對于俄羅斯、美國、加拿大等國家，我國土地資源的稀缺程度更為明顯。在稅制設計時，可以考慮對高端豪宅、非普通住房、一般普通住房以及保障性住房，在征收房地產稅時，采取區別對待的征稅辦法，確定一定的免稅范圍，適用高低不同的稅率（含超額累進稅率或差別比例稅率），和一定的戶均面積免稅扣除額，使其稅負有較大差別，就能引導人們理性消費。另外，房地產稅定位于地方主體稅種后，地方政府擁有穩定的自主稅收收入來源，可以替代大部分的土地出讓收益的支出安排，逐漸緩解地方政府的“土地財政”沖動，有利于保護有限的資源，提高土地利用的科學化、精細化程度。

二、當前我國房地產相關稅收存在的主要問題

根據我們對國外主要市場經濟國家房地產稅制的考察，盡管由于各國經濟發展水平、稅收制度演進和沿革等方面的不同，各國的房地產稅制存在一定的差異，但總體來看存在一些共同特點：一是非常重視在保有環節征稅。有的國家單獨對土地或房屋課征土地稅或房屋稅（如韓國的綜合土地稅和法國的房屋稅），有的國家只對土地和房屋合并征收房地產稅（如波蘭的房地產稅），也有的國家將土地、房屋和其它財產綜合在一起征收財產稅（如美國和日本的不動產稅），二是區別采用累進和比例稅率。即使是中央統一制定有標準稅率的國家，其地方政府也可以根據本地需要自行決定的具體稅率或允許一定幅度的調整。三是普遍實行寬稅基原則，征稅范圍不僅僅局限于城鎮內，也包括農村。與此同時，對公共、宗教、慈善機構的不動產免稅，對于個人基本居住需求免稅或實行優惠稅率。四是財產登記和評估制度比較健全，對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據。

改革開放以來，我國對房地產稅制進行了多次改革和調整，當前房地產稅制的基本框架是在1994年稅制改革后所形成的，目前房地產相關稅種主要有11個。其中，流轉環節有營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅。政府土地相關收入主要包括租、稅、費三大塊，具體的收入組織項目如表1所示。

與主要市場經濟國家相比，我國房地產稅制還存在一些不足，這也是下一步全面推進房地產稅改革需要重點關注的地方。

（一）在流轉和保有等不同環節稅負不均衡

我國現行的房地產稅制雖然涉及房地產的開發、持有、使用和轉讓等活動，但大部分稅種集中在房地產的流通交易環節，針對房地產保有設置的稅種很少，且免稅范圍大，造成了嚴重的稅負不公平。保有環節稅負偏低也使得投機投資性購房大大增加，刺激了非自住（用）房地產購買需求，進一步加劇了市場供求矛盾。

1.缺乏調節的主力稅種——房地產稅

現行的稅種設計是按照土地與房地產分開調節的，土地通過城鎮土地使用稅來調節，后經過調整對占用集體所有土地的也一同適用。對外商投資企業不征此稅而改收土地使用費。對于房產則通過房產稅或城市房地產稅來調節，許多地方在執行中對兩稅采取同一處理方法，只是名稱不同而已。分離的土地與房產調節，在缺乏統籌協調的情況下，很難實現其政策目標和調節效果。

2.土地增值稅一直沒有嚴格進行清算，放大了土地保有環節的財稅失調后果

土地增值稅出臺之時設計為四級超率累進稅率，目的是要在土地出讓金沒有按市場價格收到位的情況下，用以調節土地級差收入，把過高的增值部分收歸國有。但土地增值稅條例頒布以后，出于多種原因考慮一直實行預征制，沒有進行清算。這使得對于土地和房產保有調節的最后一道關口虛置。房地產稅費負擔主要頒布在土地的取得轉讓、開發建設環節，保有環節相對偏輕。

正是土地保有環節的稅費負擔過輕，使得土地財稅體系難以發揮調節社會貧富差距的作用，也不利于政府均衡取得財政收入。財稅失調還引發了強勁的土地投機性需求，企業爭相拿地，但并不急于開發和轉讓，導致土地資源利用比較粗放，閑置嚴重。上海市面2002-2005年，商品住宅供地面積分別為3393萬、3149萬、2888萬平方米，而開發竣工的住宅面積則分別只有：1708萬、2140萬和3076萬平方米，有2500萬平方米的土地被閑置起來，另據國務院發展研究中心發布的《2005年中國房地產百強開發企業研究報告》顯示，當年有36家企業的土地儲備面積在100～300萬平方米，有16家企業的土地儲備數量為500～1000萬平方米。大面積圈占土地，低效率利用土地，擾亂了國民經濟運行的正常秩序。

（二）征稅范圍窄，稅率結構不合理

比如，房地產稅和城鎮土地使用稅的征收僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，沒有包括農村及所轄的行政村。而目前我國城郊結合部未征用的土地利用已經“城市化”，城鄉差距逐淅縮小，同等用地而稅負不均，違背了公平稅負、普遍納稅的原則。房地產相關稅收的稅率設計也已落后于形勢發展。例如，城鎮土地使用稅與耕地占用稅仍實行定額稅率，差別幅度過小，與我國不同地區間土地收益的差別很大。房產稅不論價值和用途如何，其稅率均為1.2%。這種合理化的稅率體系削弱了稅收對土地利用和房地產市場的有效調節。

（三）以費代稅、以費擠稅問題比較突出

房地產業收費項目繁多，且涉及多個部門。正常的土地收費主要有兩類：一類是稅費——國有機關對居民或法人提供某種特定勞務或履行專政職能而收取的手續費和工本費，包括：證照工本費、產權登記費、公證費等。另一類是受益費——指土地與房產所有者、使用者直接或間接享用各項工程而必須付出的補償性費用，相當于購買相應的產品和勞務的付費。包括地方政府為發展特定社會事業而征收的基金，以及事業單位提供服務的監測費、測繪費和監理費等。由于缺乏真正意義上的房地產稅，地方政府除了對土地出讓收入依賴程度高以外，還在土地、房產等流轉環節設立了大量的收費，以費代稅的問題十分突出。比如，基礎設施建設配套費就是地方政府主要的基金收入來源之一，這種收費的征收與支出管理尚不規范，也加重了房地產業的收費負擔。

（四）地方缺乏相應的稅收管理權

目前，我國土地稅收的立法權都在中央，地方只有程度不同的具體確定稅率的權限。地方稅收相關來源的財力當中，除個人所得稅、企業所得稅由中央與地方按比例進行分享外，其他稅收收入基本由地方政府支配。雖然，房地產相關稅收多數是地方稅種，但相應的稅收管理權沒有落實，使得房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等執行中有些流于形式，沒有真正達到稅種開征的目的和功效，無法促進土地資源的優化配置和有效利用。

（五）計稅依據滯后于形勢發展

由于缺乏健全的財產登記、估價、定價管理制度，目前我國房產相關稅收的計稅依據分別為房產賬面余值、租金收入或實際占用的土地面積，沒有進行定期重估的制度設計。土地保有環節稅收調節的關鍵是要對土地和房產的升值部分進行調節，以實現自然增值部分“漲價歸公”的目標，這是最基本的功能要求。而現行這兩個稅種的設計，都沒有定期重估土地和房產價格的安排，加之在土地與房產稅收調節分離的情況下，又難以確切掌握納稅人的真實情況，不適當地擴大了免稅范圍，導致土地保有環節稅收調節缺位。計稅依據不能正確反映房地產的現有價值、級差收益和時間價值，不僅與國際慣例和發展趨勢相違背，也限制了其調節收入分配作用的發揮，造成了事實上的稅負不公平。

三、開征真正意義上的房地產稅

根據主要市場經濟國家的經驗做法，結合我國土地、人口等到具體國情，全面推進房地產稅改革，要本著“精稅種、寬稅基、多稅率、嚴征管”的原則，整合現有房地產相關稅種，開征真正意義上的房地產稅，合理確定稅基，健全財產登記和價值評估制度，實行規范化的房地產稅征納管理。

（一）精稅種——開征作為地方主體稅種的“房地產稅”

整合現有的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、城建稅和教育附加稅，取消基礎設施建設配套費，開征統一的“房地產稅”。在突出主體稅種的同時，合并印花稅和契稅，最終在流轉領域僅保留契稅和轉讓所得稅（在企業所得稅或個人所得稅中征收）。與此同時，開征土地閑置稅，研究開征遺產稅和贈與稅。將房地產稅確立為地方主體稅種，并適當提高高檔住房和別墅的稅率，通過穩定的房地產稅收收入，替代現有的相關收費，為保障和改善民生提供穩定的地方財力來源。在通過開征房地產稅增加住房保有成本的同時，采取有效措施限制租金漲幅（3%或不能高于當地物價漲幅），以防止房屋所有者把稅收成本轉嫁給普通消費者。

目前國內主要在上海和重慶進行了房產稅的改革試點。兩地的房產稅改革，標志著我國房產稅改革終于走出了第一步，加快了完善房產稅和地方稅體系的進程。但兩地的房產稅改革仍然是一種探索性的做法，主要是為全國的改革探索經驗，在制度設計上較規范的房地產稅制度相比還有一定的距離。

在上海和重慶房產稅改革的基礎上，未來房產稅的改革方向應是最終開征房、地一體征稅的房地產稅，其改革的主要內容為：一是房、地一體征稅，逐步擴大征收范圍。在對土地和房產一體征稅的同時，由企業擴大到個人或家庭，對個人住房（存量和增量）征稅；由城市擴展到農村，并對直接用于農業生產的房地產和農民住房繼續免稅。二是將計稅依據調整為參照住房的房地產市場價格確定的評估價值，評估值按規定周期進行重估。三是合理確定稅率水平，長期看稅率范圍可考慮為1%～3%之間（目前上海和重慶的房產稅最高稅率分別為0.6%和1.2%）；可區分住房性質實行不同的稅率，對于生產經營用房、普通住宅的適用稅率可以從低，而對于高檔住宅等從高適用稅率；將固定比例稅率調整為幅度比例稅率，并賦予地方具體適用稅率確定權。

（二）寬稅基——從寬確定房地產稅的稅基

新的房地產稅應實行“見房征稅、例外免稅”，房地產稅的開征范圍應包括城市、縣城、建制鎮、工礦區農村及所轄的行政村等全部地區，對所有的房地產征收房地產稅。同時，對個人基本居住需求按照人均40平方米的居住面積免稅，對于城鎮自建房按照評估價值或當地政府確定的面積免稅。按照國際慣例對慈善、宗教等非營利機構的房地產予以免稅。其它非免稅范圍的房地產一律納入征收范圍。

（三）多稅率——靈活設置不同類型和檔次的稅率

在稅收管理上，在保證中央行使統一的稅政權的基礎下，賦予地方政府一定的稅收管理權限，讓各省、自治區、直轄市能夠根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，適當提高房地產保有環節的稅率，既要均衡房地產流轉環節和保有環節的稅負，又對不同的情況能夠區別對待。同時，建議將耕地占用稅的征收范圍擴大到包括耕地、草地、林地、農田水利用地、養殖水面在內的所有農用土地，同時采用評估價值為計稅依據，從而更好地保護有限的農地資源。

（四）嚴征管——實行規范化的房地產稅征納管理

一是清費收費。為保證在開征房地產稅的同時，市場主體的稅查賬負擔不會提高，要對與房地產相關的收費項目進行清理，促進形成一個相當透明、公平的市場環境，推動解決目前由收費引起的房價過高、稅優惠政策失靈等問題。二是健全財產登記制度。在全國范圍內開展一次全面的土地清查，設置土地臺賬，進而建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。三是完善房地產評估制度。合理的計稅依據是房地產稅制實現公平原則的一個重要內容，按照國際慣例，通常采用以房地產的評估價值來征稅。當前應大力促進房地產評估業的發展，加快相關機構建設和人員培養。審慎合理地選擇房地產評估機構，當前應采取以稅務機構內部評估為主、向社會公開評估標準結果的辦法，以保證評估結果的公正性與科學性。依托計算機系統建立部門協作和信息共享制度，提高房地產稅的征收效率。

四、推進房地產稅改革的相關配套措施

全面推進房地產稅改革，理論上可行、客觀上需要，但是實際當有有效推進這一改革，需要解決好立法程序，民眾認同、地方政府配合、技術條件準備等具體難題，以真正形成改革合力。圍繞推動這一改革，還需要著重解決以下幾個問題。

（一）先立法后實行

考慮到開征真正意義上的房地產稅，對社會公眾特別富裕階層的利益鍰比較大，各方面配套條件要求比較高，一些地方政府在算“收支帳”的同時，可能會存在畏難情緒。對于房地產稅改革，可以采取“先立法、后實行”的辦法，預留一段緩沖時間給各地做好相關準備工作。即房地產稅的立法可考慮由中央負責制定財產稅的基本稅法，授權省級人大制定實施細則，付諸實施，根據當地經濟善和納稅人的情況，自行決定實施時間，選擇本地區稅率和合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目等減免優惠政策措施。

與此同時，還需要抓緊做好《土地管理法》和《城市房地產管理法》等相關法律法規修訂工作。目前，《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和《城市房地產管理法》等相關法律法規，其中的一些規定已不能很好適應土地出讓及收到管理政策改革的需要，宜抓緊啟動《土地管理法》和《城市房地產管理法》等相關法律法規修訂各項準備工作，深入開展調查研究，認真聽取基層相關部門意見，廣泛聽取專家學者意見，盡早將其納入議事日程。

這樣做既積極又穩妥，有利于加快房地產稅改革步伐，推動完善房地產稅制，在調節收入分配、穩定房價方面迅速發揮導向作用。另一方面，又留有充足的時間討論研究具體征收管理問題凝聚社會共識，促進加強房地產稅征納管理。

（二）保持宏觀稅負穩定

當前，廣大群眾對新開征稅收問題非常敏感，前期關于個稅問題的討論就突出反映了這一現實。因此，要開征真正意義上的房地產稅，必須首先保證整體的宏觀稅負不會提升。新的房地產稅的稅負，不能超過所整合、吸收的原有稅種的稅負總和。如果整合后，稅負有所突破，則必須以降低增值稅等流轉稅的稅負進行對沖，以總體稅負相對穩定。這也是房地產稅改革取得社會支持的和認可的重要方面。

（三）穩定地方財政流量

眾所周知，目前地方政府可用財力里面，有將近1/3來自于土地出讓收入。2010年，全國土地出讓29398億元，相當于地方公共財政預算收入72959.4億元的40.3%；全國地方政府四大預算（公共財政預算、政府性資金預算、國有資本經營預算和社會保險基金）收入合計為124706億元左右，土地出讓收入占到其中的23.6%。而且土地出讓收入用于基礎調入建設的比重高，經濟社會發展對土地出讓收入依賴比較大。按照現行政策規定，從土地出讓收入中提取的專項資金就多達6項。

1.按土地出讓收入的3%～5%計提國有土地收益基金（折合約土地收益的10%左右），專項用于市縣土地收購儲備。

2.按規定收益標準計提農業土地開發資金（大致為土地收益的15%），專項用于農業土地開發（其中省級最高可集中30%）。

3.按照規定等別征收新增建設用地土地有償使用費，實行中央和省兩級3：7分成，專項用于耕地開發、土地整理、基本農田建設和保護支出。

4.按照不低于土地收益10%的標準提取廉租住房保障資金，專項用于保障性住房建設。

5.按照土地收益的10%計提教育發展資金。

6.按照土地收益的10%計提農田水利建設資金。

從實際支出情況來看，土地收益和成本性支出主要用于基礎設施建設、支持產業發展和償還政府性債務，為推動城市化發展、加快工業化步伐發揮了重要作用。這也說明當前地方政府對土地出讓收入的依賴程度高，而且相當一部分已經形成了固定的支出渠道。

個別學者在呼吁“物業稅”即（房地產稅）改革時，建議用物業稅來替代土地出讓金，使得許多地方政府認為一但開征新的房地產稅，土地出讓收入就會大大減少，由此地方政府收支將面臨困境。

對此，一方面要加強宣傳解釋工作，理清“租”與“稅”的關系。土地出讓收入是地租性收入，是使用土地的市場主體向土地所有才（政府）繳納的租金，不管征不征房地產稅，租金都是要交的。開征新的房地產稅并不影響土地出讓收入本身的流量。另一方面，也要客觀分析和測算房地產稅稅收收入、土地出讓收入的流量變化，在看到土地出讓收入流量有可能下降的背景下，房地稅相對穩定的稅收收入恰恰可彌補未來土地出讓收入的缺口，促進形成穩定的地方財政流量，支撐經濟社會穩定健康發展。

從長遠來看，我們最終需要研究允許集體土地用于非農建設的辦法，減少政府征地范圍內，使農民集體能夠直接分享土地轉讓取得的收益。通過修改《土地管理法》等相關法律法規，規定除政府因公共利益需要必須征用集體土地以外，允許集體土地在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃的前提下，通過有形土地市場按照招拍掛的方式轉讓使用權，轉讓集體土地取得的收入，扣除必須支付的土地轉讓業務費用以及依法繳納的相關稅收后，全部留給農民集體，用于支付被征地農民補償安置費用、社會保障、投資經濟實體等相關開支，使農民集體更多地直接分享土地增值收益。按照這一改革設想，未來地方政府土地土地出讓收入的規模將會大大縮小，屆時房地產稅將會起到主體稅種的作用，我國的房地產穩定健康發展將成為一種常態，經濟發展方式轉變將會取得突破性進展，服務型政府的建設在中華土地將順利實現。

（四）做好技術準備工作

從房產稅、城鎮土地使用稅到房地一體計征的房地產稅，從技術上至少要解決三個問題：一是土地與房產權屬性質的確認；二是免稅與征稅房地產的范圍界定；三是評估技術能力與社會認可度。如果這三個問題沒有很好解決，那么再完美的方案設計也很難一時開征并得到有效執行。具備這三個條件以后，還需要逐一掌握所有房產的業主的信息，確定住宅估值標準，進行技術測算，具體核定征稅范圍，征稅的的標準、稅率以及抵扣標準等。所以這些準備工作，都必須在現有的房地產稅征收“空轉”的基礎上，進一步做實做細，以確保技術上可行，從而為房地產稅收的征收管理提供良好的基礎，增強房地產稅制運行的有效性。

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（編輯：韋京）