“包租公”潘石屹的啟示

8月16日，SOHO中國的創始人潘石屹、張欣夫婦宣布，公司將迎來一項重大轉型——告別散售。而地產圈“大嘴巴”任志強口中的小潘，也將變身“包租公”。

聽到這條消息后，多數人都在“仇富”心理作怪下惡毒地猜測著SOHO中國如此轉型將面臨著資金鏈的斷裂等可怕后果。然而，憤怒和仇恨會蒙蔽人的眼睛，如果我們用一個正常人的思維方式來看待此事，它又能提供哪些啟示？我們從中可以發現哪些投資機會？

作為萬通地產創始“六君子”之一的“小潘”，經歷過萬通早期的“野蠻生長”，也經歷過幾次快速擴張后的痛苦收縮，儼然成為中國地產界最滑頭的商人。SOHO中國轉型“包租公”，首先傳遞了幾條信息：第一，潘石屹夫婦判斷地產調控將長期化，房產稅必然會逐漸擴大征收面，住宅和商業地產的銷售都將日益艱難；第二，房地產用杠桿實現高速增長的時代已經逝去；第三，核心一線城市的寫字樓、商鋪出租大有可為。

對于我們普通人來說，顯然不可能投資動輒幾層樓的寫字樓，相比之下，商鋪是一個更加靠譜的投資渠道。在民間，有著“一鋪養三代”的說法。筆者在實踐中證實，此法確實可行。大約10年前，筆者在東北老家的一個大學門口買過一個商鋪，幾年的租金便還清了全部貸款。商鋪當時售價為70萬元，筆者投入30萬元，其余貸款，按照平均每年6萬元的租金計算，相對本金來說，每年的投資回報率為20%，遠遠跑贏通脹的同時，商鋪本身也實現了一定的升值。但這種升值的速度遠遠慢于一線城市。根據筆者多年的投資經驗，一線城市的租金上漲速度要高于其他城市兩到三倍，商鋪升值速度要高于其他城市5-10倍。

接下來的問題是，在哪里投資什么類型的商鋪？套用一句老話：“地段、地段，還是地段。”觀察潘石屹的商業地產項目可以發現，全部處于北京、上海最核心的商業辦公區。筆者總結，最好的商鋪有兩種：其一是一線城市的大學門口，學生數量越多越好；其二是一線城市的地鐵口，最好是幾條地鐵交叉換乘的地鐵站。

要知道，一旦沒有選好地段，一鋪養三代的美好愿望，就會變成一鋪毀三代的噩夢。地產界有句話叫“十鋪九不旺”，說的就是選擇地段對眼光的要求之高。一般來說，立交橋、大馬路邊上只適合大賣場，小鋪必死無疑。死胡同、臺階過高、門面過窄、沒特色的內鋪，也不易火。

除了地段的風險，還有電子商務對商業地產的沖擊，但如果視此為洪水猛獸，也有些言過其實。那些日常消費的如面包房、超市、裁縫店等都不是電商能介入的。

進一步說，將平時積累的資金投入一些資產，不需要自己經營，便可以產生持續的現金流收入，這是一種實現財務自由的好方法。真正的財務自由是，不需要工作，資產項便會產生源源不斷的收入，甚至遠遠超過勞動所得。這是一個向往自由的人應該追尋的方向。

但筆者需要澄清的一點是，什么才是資產，什么又是負債？這是絕大多數人容易混淆的。比如絕大多數中國人認為的資產——房子，就是典型的負債。只有一套住房的人，每月要按時還貸款，自己勞動賺的錢每月都要被這一負債項定額扣除。假設你有多套房產進行出租，而租金收入超過了需要還款的金額，它才是資產。

也許你會說，商鋪太貴了，我可買不起，風險太大，我可沒那眼光。我要告訴你，這可不是富人的思維方式。一個人做任何事情都有風險，富人的思維方式是學會如何控制風險，甚至適當冒險，不斷在跌倒中學會走路，而不是為了害怕跌倒，一輩子不學習走路。