多套房產怎理財

艾誠

理財案例

古先生今年30歲，在沈陽市一家國企工作。古先生的年收入構成較為復雜，包括月基本工資、季度獎金和年終獎，平均每年在9萬元左右。女朋友岳女士，29歲，是沈陽某三甲醫院的一名大夫，平均月收入6000元左右。二人生活方面開銷不大，每月大概2000元左右。資產方面，古先生名下有兩套房產，一套72平方米，市值55萬元，目前正在出租，月租金1600元；另一套100平方米，市值60萬元，其中有古先生公積金貸款25萬元。由于二人對目前兩處房產的位置都不是太滿意，決定先以岳女士的名義購買一套房產，然后登記（沈陽目前家庭購買第三套住宅無法貸款，岳女士名下暫無房產，還可以貸款）。經過多次比較，二人決定在于洪新城附近購買一處116平方米、總價60萬元的房產，其中首付20萬元，按揭貸款40萬元，但具體貸款年限和每月還款額未定。

1.從資產負債表上看，古先生家庭的流動性資產為0，遠低于標準值3-6倍，這與古先生家庭剛買住宅有關系。這個時期的家庭財務是非常脆弱的，應建立存款準備金，來應對家庭生活中遇到的失業、事故、還貸款等意外狀況及突發事件。

2.古先生家庭房產比例較高，房產在總資產中的占比達到了95.63%，而一般家庭房產在總資產中的比例上限是80%。過高就意味著家庭資產流動性不足，如果房價波動，就會給家庭帶來財務風險甚至是財務危機。建議有個更合理的家庭資產結構，分散風險，提高收益。

3.從現金流量表上看，古先生家庭的凈結余比率為80.16%，減去每年應還貸款本金部分（貸款本金的減少體現在年度資產負債表中，是負債的減少，不體現在現金流量表中），實際攢下的錢比標準值40%要高很多，這與古先生家庭攢錢意識較強有關。但隨著新貸款的審批通過，家庭未來就要背上沉重的負擔，如何控制好每月還款額，留出足夠的現金流，為未來做準備，就成了古先生家庭的重要課題。

理財目標

1.古先生和女友岳女士打算結婚，并計劃在后年要孩子，想知道家庭財務如何能夠負擔得起。

2.古先生和岳女士目前已經決定貸款40萬元，但具體還款期限，二人還有很大的分歧。想知道不同的還款期限和還款方式，貸款利息分別是多少，哪種方案更適合他們。

理財建議

現金規劃

對古先生來說，首先應建立緊急預備金。家庭緊急預備金主要用來應對家庭生活中遇到的失業、事故等意外狀況及突發事件。準備了3-6個月家庭緊急預備金，即使家庭遇到了一些問題，也能夠保證家庭一段時間內能夠維持正常的生活，從容面對危機。建議古先生留出1.5萬元作為個人的緊急預備金，其中0.5萬元以活期存款方式留存，1萬元投資于貨幣市場基金。如果古先生覺得家庭現階段資金比較緊張，也可以采用申請信用卡的方式來建立緊急預備金，不僅能在急需資金的時候應急使用，還可以提高資金的使用效率。

2.子女規劃

古先生家庭兩年后就將面臨孩子出生的問題。考慮到孩子出生前后將會產生很大一筆費用，合計約2萬元左右（參考當地平均費用），可以選擇在這兩年每年拿出1萬元，購買銀行理財產品或選擇定期存款。另外，孩子的養育費用和教育費用必須提前準備。假設孩子在上大學之前接受的都是公立教育，以大學費用每年花費2萬元現值保守估計，每年生活費用2萬元現值，學費和生活成本增長率為5%，那么培養一個孩子23年，共需要105萬元左右。對長達5年以上的長期理財目標，建議采用基金定期定額的投資方式，選擇一只指數型基金，每月進行投資，達到小額投資、積沙成塔的效果。以投資報酬率8%計算，積累105萬元，從兩年后開始準備，每月還需要投資1327元。

3.房貸規劃

古先生和岳女士二人在選擇貸款方式上有很大的分歧。古先生希望貸款時間長一些，這樣能減輕每個月的還款壓力，而岳女士希望貸款時間短一些，這樣可以減少利息支出。針對這樣的情況，理財師建議家庭應優先考慮每個月能具體還多少錢貸款，根據貸款額度確定還款期限，并選擇等額本金或等額本息的還款方式。根據家庭財務的基本原則，古先生家庭每月應留出40%的凈儲蓄額度，這樣可以用于支付每月貸款本息的額度還有3867元左右。針對這樣的情況，提出以下幾種建議供參考。

方案一：選擇等額本息還款方式，貸款期限15年，利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限（85折），每月還款額為3328元。這樣的貸款方式，優點是每月還款額固定，缺點是貸款總利息較多，達到了19.9萬元。

方案二：選擇等額本金還款方式，貸款期限15年，利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限（85折），第一個月還款額為4149元。這樣的貸款方式，優點是比方案一少還2.5萬元左右的利息，缺點是每月還款額不固定（每月還款額遞減）。

方案三：如果古先生覺得上述兩個方案貸款利息較多，還可以選擇期限10年、等額本息還款方式，利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限（85折），每月還款額為4400元左右。該方案優點是比方案二總利息還要節省4.7萬元左右，缺點是每月還款額略高，影響家庭未來其他方面的支出。