持續唱衰房地產?

王雨佳

2012終于到來，房地產的末日也來到了嗎？

延續上一年的頹勢，新年伊始，地產大佬繼續“唱衰”，認定降價是2012年的房地產主旋律，可討論的范圍不過是降價幅度而已。其中，中坤集團董事長黃怒波最悲觀，認為房價降幅會高達30%。

同時，瑞銀大中華研討會透露的數據顯示：2011-2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20% -40%左右。瑞銀據此預測，2012年上半年，房價會繼續下跌5%-20%，受到連帶拖累，國內房地產股的估值也許會再創新低。

各大房企的表現與企業家、專業機構的判斷大抵相同：萬科在全國范圍內降價以回流現金、恒大全國性8.5折降價促銷、綠城不斷出讓項目、招商地產50億增發撤銷……國泰君安的一份房地產研究報告表明，2012年全國房企資金缺口量將達到1.35萬億元。

房地產行業的下滑引得不少專家和業內人士紛紛上書陳詞：房地產是拉動G D P的最后一架發動機，政府不應該放棄。他們的理由似乎相當充分：國際形勢不佳，中國經濟的未來，誰來保障？

什么是合理

2012年的樓市，在降價中開局。

國家統計局發布的數據顯示，2011年11月與上月相比，全國70個大中城市中，價格下降的城市有49個。與10月相比，11月環比價格下降的城市增加了15個，且降價的幅度十分明顯。從宏觀層面上看，11月全國房地產投資額環比下降2.4%，全國房地產開發景氣指數28個月來首次落入不景氣區間。

房地產行業的基調是：“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。”

盡管，質疑中國當下房地產政策科學性的聲音一直不絕，但是，在《英才》記者的采訪中，無論專家、企業人士都認定，包括“限購令”在內的諸多地產調控政策，在2012年必然會持續。

諸多爭論的核心，集中在中央對于房價的態度。從2011年中的“防止過快上漲”，變為“促進合理回歸”。可什么才是“合理”？

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對《英才》記者說，“房價上漲的速度低于居民收入增長速度，這就是合理回歸的標志。”

根據統計數字，2011年，全國房價環比平均上漲3%，加上CPI的因素，房價上漲的幅度幾乎可以忽略不計，而老百姓的收入增長，應該在10%左右。顯然，這種情況屬于“合理”范疇。

對于“房價大跌30%”的判斷，顧云昌認為這不是中央政府想要的結果：“這種跌幅就是大落，不是合理回歸，對行業的健康發展有影響。”

“在2012年，中央希望一部分的城市房價繼續下降，包括四個一線城市，還有青島、大連、杭州等前兩年房價上漲過快的城市。”中國指數研究院研究副總監何田認為，長期來看，如果房價上漲的幅度能夠穩定，不要超過經濟增長和收入增長，就是中央認定的合理。

“房地產會出現一個長時間的低迷期，絕對不只是在2012年，其結局也絕對不是價格企穩這么柔軟的調控成果。”東方城置地股份有限公司總裁張誠對2012年悲觀的形勢表現冷靜。

不再是支柱產業

“如果限購不放松，房地產價格存在大幅下調可能。這可能是2012年中國經濟下行重要風險之一。”花旗銀行大中華區首席經濟學家沈明高如是說。“中國經濟確實不能再沉迷于房地產的支柱作用，但同樣無力承受房地產的休克療法。”

而中國社科院學部委員余永定認為：中國經濟2012年最大的擔憂，就來自于房地產投資的急劇下降，盡管中國房地產的真實需求仍然很高，但房地產投資占到中國GDP的9.9%，這樣的比例實在太高。

同樣屬于擔憂派，中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海的答案似乎更加肯定：“房地產調控對GDP會有一些影響，房地產的下行，是必然出現的結果。”

在拉動中國經濟的三駕馬車——出口、投資、消費中，房地產對后兩駕馬車都發揮著重要影響。但房地產行業真的對中國G D P起著決定性作用嗎？從數據上看，情況似乎遠沒有那么嚴重。

一直以來，房地產投資占到固定資產投資的25%。2011年全年，房地產的投資增長速度大概在27%-28%，尚高于固定資產投資增長速度，并未給GDP拖后腿。“但是，從2005—2010年五年來，房地產投資的平均增長為25%。”

何田認為，房地產投資增長速度下降到20%以下，才會對G D P造成一些影響，但并不足以動搖大局。“過去幾年，房地產行業對經濟增長的直接貢獻不過是在6%左右，在經濟增長中的比重也大抵如此。”

“至于支柱產業，‘十二五規劃已經圈定了新興戰略性產業，房地產并不在列。”北京師范大學教授鐘偉暗示，在中央政府眼里，未來，并不會指望房地產拉動經濟。

房地產行業增速放緩，直接影響到的是地方政府。

中原地產的統計數據顯示，2011年1-11月，全國130座城市的住宅類地塊的土地出讓金合計為5860億元，同比降幅達30.5%。要知道，土地收入占地方政府財政收入的七成。而在中國經濟版圖中，地方政府又一直扮演投資主體的角色。

自2009年以來，地方政府通過自己的融資平臺，投資金額達數萬億元，如果沒有強大的資金支持，地方政府的負債將是未來中國經濟的重大隱患之一。一個可見的事實是，銀根與土地財政的雙重緊縮之下，地方政府融資平臺的能量繼續減弱，政府主導的基建投資遭受重創，截至2011年，全國地鐵負債達1萬多億。

“GDP增長2012年回落是肯定的。各地方政府必須接受土地收入減少的局面，像原來那樣大規模的投資也是不能繼續的。減少那些低效率的工程，對經濟長遠發展，也是好事。地方政府，基于政績、官員的私人利益上的項目，應該停止了。”曹建海如是說。

而對于更加聳人聽聞的“地方政府破產說”，張誠不以為然：“地方政府怎么可能會倒臺？地方政府不是市場化環境下的財務單元，在政策的幫助下，它完全有能力尋找到其他財政收入來源，足以替代房地產。”當然，張誠也同意這會經歷一段痛苦的過程，但可以看出，今后地方政府會逐步減少對土地財政的依賴。

“房地產始終是宏觀經濟的一枚棋子，要拉動經濟，要你沖你就沖；經濟過熱，不需要你了，就把你按住。房地產始終擺脫不了這個困境。”顧云昌的觀點意味深長。

而張誠更說出了背后的基本邏輯：“中央政府絕不能允許房地產行業綁架國民經濟。”

房企的2012

“開發商早就應該放棄不切實際的救市幻想，接受房地產行業的調控。現在的地產企業必須在這個環境下生存。”張誠態度堅決。

千般辛苦，萬般困難，但整個2011年，萬科、保利、恒大、華潤、中海等全國排名前十的開發商仍然提前完成了年度銷售任務。

耐人尋味的是，表現最好的萬科和恒大，共同點都是扎根二三線城市，中低端項目比例高，提早降價以加速資金周轉；而表現欠佳的金地和綠城，則是深耕獨有區域，主打中高端項目。

由此看出，前一陣營的策略，似乎成了目前經過實踐檢驗的“過冬”策略：現金流大于利潤率；加速賣樓、不留存貨；謹慎買地……而萬科總裁郁亮一句“房地產告別暴利時代”，也代表了大多數房企的心態。

在SOHO中國董事長潘石屹看來，2012年房企頭上的兩座大山：一是限購、二是保障房。但是，他認為放寬存準金率，以及“定向寬松”的態度，對房地產行業是某種程度上的利好。實際上，貨幣一旦流出，所謂的“定向”就是不可能的。

“2009年，4萬億元經濟刺激計劃啟動后，有關部門稱，一分錢都沒有流到房地產業里。但其實，房地產行業是4萬億元經濟刺激計劃的最大受益者。信貸資金一經貸出，會在經濟實體內循環流動……2012年，房地產業顯然會成為最有可能吸納大筆資金的領域。”

與潘石屹的觀點對立的，大有人在。“2012年的貨幣政策很關鍵。現在存款準備金率21%的水平，是歷史高點，過去很多年，一直是在15%的水平而已。這對商業銀行影響非常大。”何田的看法比較悲觀，“2011年，央行發布的數據，新增開發貸同比下降60%，新增按揭貸下降40%。今年會好一點，但是沒法回到2009年的水平。”

2011年底，任志強等開發商用數據告訴《英才》記者，開發商的資金狀況沒那么糟。但是，接觸了眾多中小房企的盛世神州房地產投資基金董事長張民耕對《英才》

記者說，中小房企的情況很不樂觀。“開發貸國家嚴控之外，銀行自身的放款額度也受到嚴格管控，本該放給房企的購房按揭貸同樣遭到無限期拖延。”

“今年，房地產業產能過剩、供大于求的問題其實很大，過去從來沒有這么恐怖的情況。”張誠指出了他眼里整個行業最大的風險。

在房地產業飛速膨脹的2009年和調控開始的2010年，房地產投資一直高速增長，這兩年的住宅用地出讓規模都達到8億平方米以上，去年的全國住宅用地出讓也超過了9億平方米。其容積率即使是2，這三年整個中國就有超過50億平方米的住房供應了。而去年的住宅成交量僅在9億平方米。