樓市限利能走多遠(yuǎn)？

陜西省住建廳和物價(jià)局近日聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，將房地產(chǎn)利潤(rùn)控制在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也不能取得預(yù)售證。

房地產(chǎn)調(diào)控因房?jī)r(jià)過(guò)高而引起，因此調(diào)控的目標(biāo)似乎就是壓低房?jī)r(jià)所推出的一些手段，如限購(gòu)等政策，都是為了減少市場(chǎng)的購(gòu)買力，期望以此來(lái)倒逼開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，滿足剛性需求。

但是，從現(xiàn)在的效果來(lái)看，這種調(diào)控由于未曾觸及商品房的定價(jià)機(jī)制，因此收效并不理想，甚至引發(fā)了一些其他問(wèn)題。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)過(guò)高的要害在于定價(jià)機(jī)制出現(xiàn)了混亂，它不是以開(kāi)發(fā)商的建造成本和必要利潤(rùn)來(lái)組成，而是滲入了嚴(yán)重的炒作因素，使房?jī)r(jià)像股價(jià)一樣充滿了不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也成了類似于股市的虛擬市場(chǎng)。以往幾年我國(guó)的富豪排行榜悉數(shù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這與國(guó)外形成了鮮明的反差，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)這種模糊的定價(jià)模式讓開(kāi)發(fā)商攫取了過(guò)多的利潤(rùn)。

此次陜西出臺(tái)的新政，要求開(kāi)發(fā)商將商品房的建造成本按土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，在此基礎(chǔ)上加上10%左右的利潤(rùn)確定房?jī)r(jià)。這為下一輪調(diào)控找到了一個(gè)方向。這個(gè)方向就是將房?jī)r(jià)定價(jià)中的虛擬成分撇除，使其成為一個(gè)貨真價(jià)實(shí)的實(shí)體市場(chǎng)。目前的商品房定價(jià)，普遍將房屋所在地段的附加值作為炒作因素計(jì)算在內(nèi)，地鐵、學(xué)校、自然景觀，都成了開(kāi)發(fā)商隨意提價(jià)的理由，但所有這些都不是開(kāi)發(fā)商投入的成本，要求購(gòu)房者為其買單，也使房?jī)r(jià)虛高。按照陜西新政，以后開(kāi)發(fā)商確定房?jī)r(jià)，將不能再將這些公共資源“為我所用”，房?jī)r(jià)也可以尋找到合理的、能夠?yàn)橘?gòu)房者接受的價(jià)格中樞。

以成本加利潤(rùn)來(lái)確定房?jī)r(jià)，在此次房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)展后并非沒(méi)有人提出過(guò)，甚至有一些開(kāi)發(fā)商有過(guò)嘗試，但最后都不了了之，究其原因在于地方政府對(duì)此大都不予支持。其間的癥結(jié)就在于在商品房的建造成本中，政府在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收方面占了很重要的份額，尤其是土地價(jià)格的確定，同樣充滿了由炒作而形成的水分。因此，此次陜西省以“吃螃蟹”的勇氣，在全省范圍內(nèi)推廣這一新的定價(jià)模式，實(shí)際上也是一種自我革命。即使目前的土地拍賣和稅費(fèi)征收制度不予改變，但通過(guò)成本的公布，至少能夠讓民眾看清地方政府在這個(gè)市場(chǎng)中占有多少利益，從而對(duì)地方政府形成倒逼改革的壓力。

當(dāng)然，這種由成本加利潤(rùn)組成的定價(jià)制度，在實(shí)踐中還會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)確定以后，如果房屋未能及時(shí)銷售出去，開(kāi)發(fā)商的管理成本會(huì)有所增加。但是，在大的方向明確以后，這些細(xì)枝末節(jié)的問(wèn)題并不難解決。

當(dāng)?shù)卣{(diào)控房?jī)r(jià)的積極態(tài)度應(yīng)該肯定，但如果有關(guān)部門掌握之外的那部分開(kāi)發(fā)費(fèi)用不計(jì)清，很容易讓開(kāi)發(fā)商自說(shuō)自話。所以，細(xì)則出臺(tái)需要注意兩個(gè)方面：一者是政府部門所掌握的房?jī)r(jià)構(gòu)成元素應(yīng)該公開(kāi)；二者是對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，引入第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)制。

公開(kāi)房?jī)r(jià)成本歷來(lái)備受爭(zhēng)議，反對(duì)者多以涉及商業(yè)秘密為由。但不能忽視的是，商品房具有特殊屬性，一方面其屬于當(dāng)前影響甚大的商品種類；另一方面處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容所言：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息的公開(kāi)化、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品的價(jià)格上。況且，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，成本公開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是有利的。測(cè)算成本、公布售價(jià)區(qū)間，實(shí)際上已經(jīng)離完全的成本公開(kāi)很近了。

時(shí)評(píng)人物：周俊生

資深報(bào)人，學(xué)者，作家，財(cái)經(jīng)評(píng)論家。曾供職于《上海證券報(bào)》《東方早報(bào)》《上海商報(bào)》等財(cái)經(jīng)媒體。出沒(méi)于各類高端媒體評(píng)論版面，作品涵蓋了深度及影響力等雙重指標(biāo)。于南方系媒體設(shè)有個(gè)人專欄。