地產走強背后的“樂觀預期”

鐘林

截至本周四，滬指距離年初1月6日的年內低點2132點，已經行走了105個交易日。這期間，滬指波瀾不驚，甚至杳無生氣。但地產板塊卻是風生水起，虎虎生威。同期累積漲幅統計顯示，滬指是6.87%，深成指是14.94%；而地產指數（399200）卻是35.60%，地產指數與滬指相差5倍（5.18倍）多；地產指數在23個大類行業中的同期漲幅表現是最好的。

這就非常奇怪了，國務院住建部和國土資源部等部委一再重申，樓市調控政策“四個不（調控政策方向不改變、態度不動搖、力度不放松、調控絕不反復）”；溫總理更是說出兩句令人印象深刻的警示語：一、在去年2月27日講，“房產商應流著道德的血液”；二、在今年3月14日講，“樓價還遠沒有跌到合理價位”。

政府對地產商苦口婆心也好，再三喝斥也罷，能夠說出來的重話都講出來了。但是地產商就是不太識做，主要城市樓價始終未有深幅下跌及回歸。而地產板塊卻迥然不同，從2010年1月1日至今年1月6日，地產指數累計暴跌45.94%，滬指和深成指同期僅跌33.99%和36.97%。地產板塊所受到樓市調控的打擊和重創，要遠遠超過后兩者。

還有更搞笑的是，郭主席曾經大呼藍籌股罕有低估。本欄姑且不將地產板塊納入低估的藍籌陣營。因為無論怎樣，郭主席都不可能在這個季節去公開力挺地產板塊。那么，政府遏制及反對樓價狂升，包括證監會所力挺藍籌板塊的態度，顯然都沒有讓地產板塊持續走牛的份。如果要按照“炒股要聽黨的話”的邏輯，也萬萬不會想到地產板塊會走得這么牛。這就出現了嚴重的邏輯錯亂和分析悖論，也讓很多篤信基本分析的投資人困頓和迷惑。

現在地產板塊已經成為強勢領軍板塊并一發而難收之際，各種事后的解釋也就會不請自來，如：

一、央行連續三度下調存準率和一次降息，還有對穩增長、用投資來力保和拉動經濟增長的思維慣性，都讓地產板塊充滿遐想空間；

二、地產板塊在過去兩年多的嚴重超跌，顯然就是跌過頭了，跌多了，該板塊本身就有強烈“矯枉過正”之估值修復的本能需要；

三、自今年4月以來，各地樓市的“小陽春”頻現、剛需釋放，對一套房貸優惠打折的重新恢復；四、尤其是有媒體近日杜撰出“發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌”，被國家發改委斥之為“純屬捏造”等。

這些亦真亦假的信息頻出，其實都在顯示，熱炒地產板塊的機構資金，對此早就是寧可信其有，而不可信其無；也在說明，股市中但凡存在的東西，總有其合理性；還在說明，在一個主要靠聯想來維持炒作熱點的市場中，既要理性分析，又要不漏掉市場熱點和機會，是多么的不容易。

自年初以來，地產板塊持續逞強。在過去105個交易日中，該板塊累積漲幅是滬指的5倍多，當然也在笑傲其他22個大類行業的同期漲幅表現。很多分析師到現在方才如夢初醒般的發現，該板塊居然是一個潛力極大的金礦，并且給出各種事后諸葛亮式的解釋。

其實，地產板快走強早就有資金進場的異常跡象。據筆者的一路監測，該板塊自今年1月9日以來，就有機構資金在持續流入，動作明顯，毫不遮掩。2011年度年報和今年一季報也在分別顯示，社?；鹪谌ツ晔袌鲎畋^的時候，悄悄對10多間內房股有明顯介入或增倉；今年一季報中，內房股又是公募基金重倉或加倉增持的主要板塊。

在今年前5個月，樓市調控政策并不曾有任何放松。少數城市想“搞搞震”，也被中央主管部門先后果斷叫停；樓價疲軟和現房庫存的持續增加等毫無新起色及變化。在絕大多數被限購的城市，不夠資格的買房人，想買又缺少“入場證”；有資格的買家，應該還是被觀望的心態所主宰。

應當承認并佩服這些積極介入地產板快的機構資金，似有先人一步的超人預見功夫。內地多個城市5月份的銷售數據大多向好，顯示地產行業基本面在回暖，對地產股價有支撐。在穩增長的大前提下，樓市調控政策明顯不再加碼收緊，在前期一系列保證剛需的政策措施出臺后，樓市銷售出現積極變化。

北京近期公布的官方調查統計數據，開始印證市場正在轉暖。1至5月，北京商品房銷售面積為465.7萬平方米，同比增長3.1％。雖然增幅很小，有指這是自2010年4月中旬調控后同比首次出現上漲。以5月份單月來看，住宅銷售面積為109.5萬平方米，同比上漲107.8%，環比上漲29.6%。同時，1至5月，北京完成房地產開發投資940.9億元，同比增長2.8％，增速比1至4月提高1.4個百分點。

其實，早在去年10月下旬，溫總理在天津就講過宏觀調控要“預調微調”，這應該是銀根、流動性將要寬松的最早及最清晰的政策信號。其后雖然央行“放水”的過程較慢，但一直有樂觀的預期在支撐及發酵。從去年下半年至今，下調銀行存準率已經三次，還有一次降息，股市的多頭由此歡呼雀躍。但最應該偷笑的，肯定必屬樓市無疑。央行在今年第二次下調存準率之際，就有銀行界人士指出，該次放水的4千多億流動性中，進入樓市的，應該占到4成。

事實上，即便現在地產板快已經上漲35.60%（年初至周四），但其整體的平均市盈率也才不過16倍多一點。雖然比銀行板塊是要高出不少，但相比其他板塊，依然還是具有低估值優勢。只要調控政策不再加碼、流動性寬松的預期依然在持續，地產板快繼續震蕩向上，還是可以預估的。

在這一輪樓市調控中，有極度看淡樓市的大空頭曾經放出狠話稱，主要城市樓價（均價）要跌5成；地產企業多半要“執笠（倒閉）”；還有更加荒誕的預言：這一次調控結束后，看誰還敢再炒樓？但到目前為止，這三大很嚇人的“預見”遲遲未能應驗，或者根本就看不到。

在5月下旬，《2012中國房地產上市公司測評研究報告》發布。2011年度地產商的前10強，依舊有8席還是老面孔，萬科、恒大、中海、保利再次雄居前四，“四大天王”座席企穩；華潤置地、龍湖、碧桂園、世茂、富力、金地位列十強。其中，港股7家，A股3家。與2010年相比，前五位席次保持不變。

2010年排在第11名的碧桂園和第14名的金地兩家后來居上，躋身10強。顯示出，盡管全國有五、六萬家地產商，但在前100強，尤其是前10強企業的經營業績還算較為穩定，沒有出現大幅震蕩。高負債也好、現金流捉襟見肘也罷，包括地產商拿地的勁頭或疾或徐。但到目前為止，暫時依然沒有實質性危及這些企業的“命根”。在大型房企中，市場不時能夠聽到麻煩不斷，甚至岌岌可危的資訊，多半與綠城有關。其他的大公司，似乎沒有這么多“緋聞”。

當然不能說地產商還在盡享“好日子”，全行業其實早就是“一片慘淡”。以行業營收增幅來看，從2009年的78%，到2010年的58%，再到去年的2.49%，完全就是“王小二過年”，全行業營收最近10年來首次僅現個位數增長。

包括A股和境外上市的176家地產商，2011年營收均值為55.91億元，同比略增2.49%，與2010年相比大幅減少了56個百分點；上市房企營業利潤均值15.56億元，同比下降3.90%；2011年全年首次出現上市房企總體利潤負增長。

進入5月份以后，各地有關樓市銷售再現火爆的新聞不絕于耳。什么“小陽春”、紅五月、“千人搶購”之類的新聞和圖片又在接踵而至。“四大天王”居然破天荒的首次出現5月單月銷售成交同時突破百億元的盛況，既是嚴厲調控之下的新景觀，又在說明，這四大天王已明顯形成標桿房企的第一梯隊，在此輪調控之后，房企的分化將更加嚴重。已公布5月份月報的15家上市房企，當月的銷售額環比增長22.55%。1至5月，15家標桿房企銷售金額同比上漲7.15%。

上述銷售數據顯示，一、即便全部都是由符合限購條件的剛需在出手、絕無炒家，也足以支撐這些地產商的苦日子不再那么難捱；二、集體突圍、以價換量等已經成為標桿地產商的普遍共識，前提當然無可避免都是以犧牲、放棄利潤為代價。據稱，業內今年只做而不說的要訣是：“業績達標、利潤減少”。也在說明，紅五月和樓市回暖等，至少又可以讓一批地產商高興一陣，又可讓其好過一陣。