淺談居住小區規劃設計中的常見問題

陸冰

摘?要：隨著我國科技水平的不斷發展，我國人民對于居住條件的要求也越來越高。但是在近些年來，居住小區的設計與規劃上已經暴露出了許多的問題，需要我們去解決，如：過分的追求面積而導致了居住品質的下降，綠化不夠完善，不夠美觀等等。因此在小區的規劃設計上，一定要具備更強的責任心，一定要讓居民居住上健康安全的小區。

關鍵詞：我國居住小區規劃設計問題對策

中圖分類號：TU7文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2012）10（a）-0075-02

近些年來，我國的國民經濟得到了飛速的發展。“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。

在這次學習中，通過與長春萬科集團和長春保利集體有關開發人員的交流中，讓我體會到：在目前全國房地產企業發展較快的現狀下，項目開發要有以民為本，建造精品的理念，并在開發過程中以優質的產品、可靠的信譽和超值的服務，實現居民住宅的品質飛躍，是房地產企業持續發展的生機和活力。根據城市經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。

1小區設計的整體和相關搭配的問題

一直存在我國現階段小區規劃設計當中的一個重要問題就是，小區中綠化景觀設計，在以往的小區綠化景觀設計中，大都在小區內種草與樹，缺乏新穎性，導致了小區給人直觀的感覺就是層次感不分明，所以，在小區綠化景觀設計時，一定要多加些能夠加深印象的，如，小型雕塑，“小橋流水”等等，這樣才會使小區居民在工作休閑之余能夠享受到健康舒適的小區生活。從而促進整個社會的和諧與穩定。從宏觀上來講，城市是由許許多多個小區以及商業區構成的，小區也是能夠影響城市整體效果的關鍵。所以說，小區的設計一定要與城市整體效果相吻合，在設計理念上一定要做到新穎，一定要打破以往的設計理念，而且還要重點突出小區自身的特點。

2“精品住宅”表現為以下幾個方面

1）住宅市場逐步向細分化發展

當前我國的房地長市場主要是以個人購房為主，隨著我國房地產行業的快速發展，住宅市場也迎來全新的契機。在激烈的市場競爭背景下，可供消費者選擇的住宅產品日益增多，而一個樓盤要想吸引消費者的關注并實現銷售目的就必須要充分發揮個性，是自身產品在其他競爭對手中脫穎而出，因此說，我國住宅市場的下一步發展局勢就是住宅的細分化。在過去的幾年里，長春市的住宅市場出現了多戶型、高標準的全新住宅產品，主要針對于一些特定的消費群體，因為所推出的樓盤環境優雅，定價合理、質量有保障，因此銷售一路走高，并且也得到了政府和群眾的一致好評。這就可以證明，細分化已經成為住宅市場的一個必然的發展趨勢。

2）商品房市場已經步入到品牌競爭階段

伴隨著我國住宅市場的入去完善和成熟，在市場競爭日趨白熱化的過程中，企業要想更多地爭取市場份額就必須要打好品牌戰，當前我國的住宅市場正在向著買房市場發展，消費者的購房知識更加豐富，意識也在不斷提高，廣大消費者對于住宅產品的要求也日益嚴格，大家不僅要求房屋質量過硬、小區配套設施齊全，更要考慮文化品位以及升值空間等等，這些因素都進一步地促使了住宅市場品牌競爭的出現。此外，越來越多的企業也開始認識到在市場競爭中品牌的力量，強化了自己的投入力度，更加注重住宅的質量，有效地抓住了品牌市場的商機。在上一年度的長春房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區位向環境優美舒適的方向轉變，“萬科藍山”高檔住宅的成功開發，就是一個很好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：

（1）先富者的市場潛力。

改革開放一來，長春市的經濟得到了快速的發展，人民群眾的經濟條件得到了大幅度的提高，調查顯示，當前長春市的富裕家庭占人口的2%上下，而這伊比利正在不斷地提升。這部分富裕家庭對于當前市場上的高檔商品住房產生了極大的需求，逐步地形成了先富者市場潛力。

長春開始商品住宅開發的實踐較早，這些住宅區有著較高的人口密度，吸引了一大批先一步富裕起來的人士，二、三級市場的進一步開發以及不斷更新換代的商品住房，商品房的交易越來越方便，并有可能讓先富者對更高層次品牌的商品住宅加強了關注程度，并最后付諸購買行為。

（2）商業消費潛力。

由因為我國在近幾年來對東北地區加大了扶持力度，長春的經濟發展也迎來了全新的契機，商業機構拔地而起，旅游以及貿易放來得到了進一步的發展，特別是私營企業的不斷壯大也刺激了私營業主的消費需求，多種所有制成分的日益和諧共存，更多的住宅實現了商住兩用的功能，所以高檔次的商品住房則形成了一定的市場需求，如2008年萬科從尊重人居感受和環保出發，全力推出全裝修產品——洋浦花園，其對生活細節的關注和個性化設計讓眾多消費者為之感動，在銷售或出租時，發現市場消費潛力很大。

（3）項目區位市場潛力。

2009年，萬科在美麗的凈月潭邊延伸出一條逶迤絢麗的蘭溪谷，以充滿地中海風情的“潭溪別墅”成功銷售，讓我們感受到：得天獨厚的環境和區位，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的條件，加上開發建設條件優越，區位市場蘊藏著巨大的潛力。

3）戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點

戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

4）消費者對住宅質量和物業管理的關注

消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

5）住宅開發向規模化發展

前幾年，長春城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。商品房開發不具規模時，不但開發成本高，還容易引發住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代的住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。2010年，萬科·長春1948、萬科·惠斯勒小鎮、萬科·柏翠園、萬科·潭溪別墅、萬科·洋浦花園五盤聯動，利用產品銷售的組合策略，再次進行品質升級，市場細分，通過產品組合與低成本策略提升長春萬科品牌，增強市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使樓盤向規模化方向發展。

6）住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨著城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，長春居民購房除直接居住或自用外，也有一部分是用于投資保值、增值或出租，這與長春市民近幾年生活水平很快提高不無關系。這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將上升。個人購房的比例也不斷增加，目前這一比例已超過90%，并保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，長春萬科的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，因此，在總規設計時，要以市場需求依據，即以民為主，建筑精品，引導消費。

3結語

居住小區的規劃設計直接影響著城市的美觀性，而小區設計更注重的是適用性，不要一味的知識追求房屋面積的大小而忽略了其真正的價值，只有健康、穩定、和諧的居住環境才會使我們的心情更加愉快，才能在這快節奏的社會中，能夠有一個休息的場所，所以說，小區的規劃與設計至關重要，一定要“以人為本”。能否建造一個安定、和諧、健康的居住環境，這還需要所有城市規劃建設者的共同努力。

參考文獻

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