我國房地產(chǎn)搖擺不定的原因分析

梅連軍

［摘 要］2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉為“調(diào)控”的新階段,在一系列房地產(chǎn)新政出臺的背景下,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“量跌價漲”的局面,本文分析了這一局面產(chǎn)生的原因,并提出相應的政策建議。

［關鍵詞］房地產(chǎn)政策；房地產(chǎn)市場；調(diào)控；政策建議

［中圖分類號］F123［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）32-0102-02

1 房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

2009年,中國房地產(chǎn)市場漲聲一片,全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價及單價“地王”不斷涌現(xiàn),市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快,2009年年底,中央政府加大了對市場的調(diào)控,以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志,2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉為“調(diào)控”的新階段。

“國十一條”出臺以后,2010年1～2月份,房價出現(xiàn)了交易量萎縮,房價上漲趨緩的形勢。但進入三月份情況發(fā)生變化,據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1～3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米,同比增長35.8%。3月份,全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1～3月商品房綜合銷售均價為5193元,同比上升16.1%；房價再一次創(chuàng)出新高,呈現(xiàn)量價齊漲的局面,并向二、三線城市傳導和蔓延。面對這種房地產(chǎn)形勢,中央政府又及時出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅決遏制住房價格過快上漲。之后4月17日,國辦又發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

面對如此嚴厲的調(diào)制,其調(diào)控效果卻并不盡如人意,中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)表明,4月份,全國70個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%,漲幅創(chuàng)下紀錄,其中,90平米及以下的新建商品住宅,價格上漲幅度更是達到22.4%。尤其值得注意的是和“國十條”出臺后市場一片看跌背道而馳的是,上述兩個數(shù)字與3月份比較,不僅未跌,反而分別上漲約1.5%。

2010年是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策最嚴厲的一年。從上調(diào)房貸到限購、加息,從計劃出臺房產(chǎn)稅到打擊囤地和捂盤惜售,2010年房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大、涉及面之廣前所未有。2010年我國房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)“三波”推進形態(tài)。第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控,第二波為以“國十條”為代表的打壓型調(diào)控,第三波為以“9?29”新政為代表的管制型調(diào)控。三波政策,嚴厲程度不斷升級,共同組成了這輪堪稱史上最嚴厲的宏觀調(diào)控。在一系列房地產(chǎn)新政出臺的背景下,房地產(chǎn)市場還是出現(xiàn)了“量跌價漲”的尷尬局面。

2 房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認,2010年房地產(chǎn)政策調(diào)控的力度之大,出臺的政策之多,頻率之高都是史無前例的,這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴厲的調(diào)控中,大中城市的房價為何不降反升,房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么,本文歸納了以下幾點：

首先,“國十條”及實施細則缺乏對一些重要概念的清晰界定,國十條及實施細則中至今還有一些重要的概念尚未界定清晰,而這些模糊的概念就是導致“國十條”實施效果欠佳的一個重要的原因。例如“國十條”要求對“房價過高、上漲過快”的城市采取一系列打壓措施。但該部門至今沒有給出“房價過高、上漲過快”的界定標準,也沒有公布哪些城市出現(xiàn)“過高過快”,應屬于被打擊地區(qū)。再者,“國十條”規(guī)定,“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要加大曝光和處罰力度,問題嚴重的要取消經(jīng)營資格”,但對什么是“哄抬房價、捂盤惜售”,也未有清晰界定標準,其次,“國十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”(也就是房地產(chǎn)特別稅和收益稅),至今沒有真正實施。“國十條”對開發(fā)商最有效的制約手段——對后者進行土地增值稅的“重點清算和稽查”,也停留在一句口號上。

其次,地方政府利益與房價漲跌休戚相關。由于我國土地對于土地“招拍掛”出讓方式,政府成為了房地產(chǎn)市場利益主體之一(唯一掌握著壟斷性的土地供給權和新增土地的征用權),政府通過土地使用權的出售(即地租的貨幣化)積極參與房地產(chǎn)商品價值的形成,有的地區(qū)地租價格占房地產(chǎn)價格的50%以上。政府利益與房價漲跌休戚相關,因此對于許多因超大規(guī)模基建而背上巨額債務的地方政府而言,房價下跌預期可能導致房市成交量劇烈下降,從而影響當?shù)氐目傮w經(jīng)濟增長,而高度依賴土地的地方財政更可能因為新政而入不敷出。因此,許多地方政府遲遲不肯出臺配合“國十條”的實施細則,在觀望中等待著這股調(diào)控之風風力減弱。

最后,保障性住房建設缺乏具體的保障措施。保障性住房作為政府干預住宅市場的一項重要政策工具,無論是對低收入群體實施特殊保障,還是對中低收入群體實施普遍保障,其基本原則就是對市場“拾遺補缺”。在2010年的“新國十條”中,中央再次強調(diào)了保障性住房的重要性,要求各地盡快編制和公布住房建設規(guī)劃,明確保障性住房、中小套普通商品房的建設數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套普通商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%,并優(yōu)先保證供應。隨著2010年580萬套保障性住房政策的推出,保障性住房市場進入新的發(fā)展階段,作為商品房市場的重要補充,保障性市場發(fā)展?jié)摿薮蟆５档米⒁獾氖?社會保障性住房制度存在保障主體界定模糊、主體收入線劃分不合理；社會保障性住房建設資金及房源缺乏、退出機制不完善等問題。到目前為止,我國尚沒有相關統(tǒng)一立法,僅有國務院及相關部委的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章,保障性住房建設之路仍將十分曲折。

3 政策建議

3.1 加快實施細則中重要概念的界定

“國十條”實施細則的中一些重要概念界定模糊,使諸多抑制房價上漲的措施在實踐中無法施展,因此,要使這些措施落到實處,必須盡快明確界定相關重要概念。

3.2 完善土地“招拍掛”制度

土地的招拍掛制度，比采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權的做法更為合理,而且可以有效地遏制國土資源的流失,最大限度的防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為,打擊圈地和炒賣地皮的行動,較好地維護了公共利益。要想抑制過快上漲的房價,就要完善土地“招拍掛”制度,土地的招標、拍賣和掛牌的競爭方式雖然有一些規(guī)定,各地政府也結合本地情況制定了相應的操作方法,但仍然不能避免一些投機倒把的行為。因此要對一些工作進行細化,提高“招拍掛”過程的規(guī)范性。例如明文規(guī)定招賣要做哪些程序以及做到何種程度,掛牌要做哪些程序,簽訂出讓合同應包括哪些條款。使該制度的推行真正能夠起到抑制房價的作用。

3.3 積極制定有關保障性住房的法律法規(guī),發(fā)揮政府在住房保障體系中的主體地位

保障性住房的建設對于房價上漲有很好的抑制作用,為了確保保障性住房能夠成功建設,發(fā)揮其應有的作用,國家在推動保障性住房發(fā)展的同時,應該從法律上完善保障性住房制度,把我國社會保障性住房的各項制度和措施用法律的形式固定下來。同時要加強管理工作,嚴格防止政府部門和官員的權力尋租行為,避免出現(xiàn)經(jīng)濟適用房面積過大,出售給不符合條件的個人等現(xiàn)象再現(xiàn)。

總而言之,對房地產(chǎn)市場的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性,最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道。2010年房地產(chǎn)新政主要是針對房地產(chǎn)市場當前的形勢出臺的中短期政策,不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題,還需要盡快推進土地制度、財政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革,從長遠目標立足建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制。

參考文獻：

［1］孟國鴻.中國城市房地產(chǎn)政策研究［J］.中國房地產(chǎn)金融,2008(2).

［2］潘萍.我國房地產(chǎn)政策對抑制房價的影響［J］.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,2009(8).