長沙市土地集約利用問題淺析

井源泉

摘要：本文認真分析了長沙經濟技術開發區的用地現狀，對開發區內土地的利用程度和利用效益進行了評價，總結了目前經開區土地利用存在的一些問題，提出了要做好開發區規劃、節約集約用地、改變供地方式、清理閑置用地等建議。

關鍵詞：土地集約利用；長沙經濟技術開發區；土地利用程度；集約利用評價

從1979年我國首次建立經濟開發區開始，經過三十余年的發展，開發區的數量和質量都得到了迅速的提升，對促進我國經濟的發展發揮了巨大的作用。開發區作為城市的重要部分，其土地的開發與利用更應該向土地集約利用的典范方向發展。事實上，前幾年，各地開發區建設存在著盲目的“圈地熱”，相繼出現了土地閑置、利用率低下等問題，嚴重制約開發區乃至整個城市經濟的進一步發展。因此，對開發區土地集約利用的研究也逐漸提上議事日程。

1長沙經濟技術開發區的土地利用現狀

至2009年初，長沙經濟技術開發區（以下簡稱開發區）總規模為1595.98公頃，包括城鎮建設用地1589.49公頃，農村建設用地6.49公頃。已建成城鎮建設用地1100.35公頃，占土地總面積的68.95%，未建成城鎮建設用地489.14公頃，占土地總面積的30.65%。

已建成城鎮建設用地主要包括工礦倉儲用地、住宅用地、交通運輸用地、商服用地、公共管理與公共服務用地以及其他建設用地。開發區以工業發展為主，所以工礦倉儲用地面積最大，達658.45公頃，占已建成城鎮建設用地的59.84%；其次為交通運輸用地，達290.99公頃，占26.45%；住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務用地和其他城鎮建設用地分別為58.80公頃、35.29公頃、28.29公頃、28.52公頃，比重分別為5.34%、3.21%、2.57%、2.59%。

2開發區土地集約利用程度評價

土地利用集約程度評價是在對影響土地集約利用的因素和因子進行全面調查和定性分析的基礎上，建立由總體目標層、子目標層和指標層構成的評價指標體系，然后根據評價指標現狀值和理想值，采用理想值比例推算法對評價指標進行標準化處理，確定指標實現度分值；最后結合指標、子目標、目標的權重值，運用綜合指標體系法進行量算，得出土地利用集約度分值。

2.1 土地集約利用評價的指標體系

開發區土地集約利用評價采用多因素綜合評價法，主要考慮開發區土地利用狀況、用地效益、管理效益等因素。根據《開發區土地集約利用評價規程》的要求，結合工業開發區的實際情況，最終選擇3個目標層、6個子目標層和14個指標組成本次評價指標綜合體系，具體見表1。

2.2 土地集約利用的程度和效益分析

2.2.1開發區的土地集約度分析

通過構建三個層次的指標體系，全面評價了開發區的集約利用狀況。通過計算可知，開發區土地集約利用集約度綜合分值為81％，其中：

①土地利用狀況

開發區土地開發率為99.93％，土地供應率為97.31％，土地建成率為91.91％。工業用地率為32.65％，高新技術產業用地率為17.27％。綜合容積率為0.95，建筑密度為23.19％，工業用地容積率為0.88，工業用地建筑密度為34.45％。

②用地效益

在計算土地利用效益指標時，土地面積采用的是已利用土地面積，反映的是已經利用土地上產生效益的平均能力。在2004—2008年間開發區的用地效益逐年增加。（見表2）

開發區工業固定資產投入強度為2759.33萬元/公頃，工業用地產出強度為5241.11萬元/公頃。高新技術產業用地產出強度為7245.45萬元/公頃。

③管理績效

到期項目用地處置率為100％，閑置土地處置率為89.15％，土地有償使用率為64.37％，土地招拍掛率為14.92％。

2.2.2開發區土地利用集約度對比分析

開發區的土地集約度為81％。在全國范圍對比來看，廣州經濟技術開發區的土地集約度為88%，武漢經濟技術開發區的土地集約度為91%，廣東增城工業開發區的土地集約度為85%，湖北宜昌經濟開發區的土地集約度為83%，可以看出長沙開發區的土地集約利用程度還是處于偏低水平。

在現今建設“兩型”社會、集約用地的背景下，在發展中除了注重經濟發展水平,更應考慮其土地利用的相對集約度,要以最低的耕地損失換取開發區建設用地的最大產出。我們必須采取有效的措施，積極提高本開發區的土地集約利用水平。

3開發區提高土地集約利用的對策

3.1 加強土地利用規劃，實現土地資源的合理配置

開發區要實現集約化開發，必須制定科學合理的用地規劃。根據開發區的產業結構、區位特點和環境保護的要求，搞好開發區建設規劃，為開發區長遠發展提供依據。開發區規劃應遵循近期規劃與遠期規劃相結合的原則。在近期規劃中，主要是以現有規劃為前提，形成中心工業區、中央商務區及生活居住區等功能分區格局；在遠期規劃中，根據開發區的區位條件、發展狀況、周邊經濟基礎和基礎設施狀況，確定擴區規劃。

3.2 加強土地供應管理，轉變供地方式，提高土地利用效益

首先我們應該改變批地、供地方式。近幾年，帶項目報批土地已成為一種模式。筆者建議除道路、交通、水利、能源及少數有特殊要求須圈外選址項目實行帶項目批地外，其他開發區用地由開發區根據下達的計劃指標，分批征用、轉用。這樣，既能從計劃指標上控制開發區用地，又能給開發區機動性和靈活性，結合實際依法供應土地。

3.3 加大閑置土地處置力度，切實盤活存量土地

開發區國土分局等行政部門必須加強對土地開發利用情況的監督檢查，督促土地使用者按照土地有償使用合同或國有土地劃撥決定書的規定實施項目建設，防止土地圈而不用。要加大土地清閑力度，對被納入閑置用地范圍的土地必須依法予以收回，統一納入政府土地儲備庫，重新進行市場化配置。

4結論

土地是人類賴以生產和生存的基本資源和環境，隨著現代社會的進步，地少人多的現實國情以及工業化和城市化的加速發展，使得人口、資源、環境之間的矛盾日趨突出。作為一個國家級的經濟技術開發區，如何進一步提高其開發區內土地的集約利用水平，就成為開發區社會、經濟可持續發展的關鍵問題之一。