農村宅基地法律知識小問答

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6.宅基地使用權發生爭議按照什么程序解決？

答：《土地管理法》第十六條規定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府處理決定不服的，在自接到處理決定通知之日起30日內，可以向人民法院起訴。”這一規定，明確了宅基地使用權發生爭議的解決方式、程序：第一種方式，是由宅基地使用權的爭議雙方協商解決。當事人應當本著平等互利、公平合理的原則協商解決。但當事人達成的協議不得違反有關法律法規，不得損害國家、集體和其他公民的合法權益。第二種方式，如果雙方協商解決不了時，由鄉（鎮）或縣級以上人民政府解決。這就必須由一方當事人提出處理申請，政府機關受理處理申請后，可以對爭議進行調解，調解不成政府相關機關可以依法作出處理決定。第三種方式，是提起訴訟。

7.自家宅基地連同住房一起賣給本村農戶，該買賣行為有效嗎？

答：該買賣行為有效。根據《土地管理法》有關規定，農村宅基地屬于農村集體所有，其使用權不得出賣、轉讓。但農民在取得宅基地使用權之后，作為使用權人，有長期使用宅基地的權利，可以在宅基地上建造房屋和廁所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上種植樹木。宅基地上的建筑物和附著物的所有權歸宅基地使用人所有。使用人在行使權利的同時，必須履行法律規定的義務，不得改變宅基地的用途，不得出租、買賣和變相買賣宅基地，不得借口修建、改造房屋而隨意擴大宅基地的使用面積。但法律并不限制對私有房屋的買賣，村民出賣自住房屋的行為法律并未禁止。根據“地隨房走”的原則，在出售私有房屋時，宅基地的使用權隨之轉移給新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，屬于農村集體經濟所有，法律對其轉讓有嚴格的限制條件：如果轉讓，必須在同一集體經濟組織內轉讓，同時必須先到政府部門依法辦理有關的審批手續，接受轉讓的村民不需為宅基地使用權支付任何價款給付對方村民。

8.村民之間買賣房屋在土地方面需要辦理什么手續？

答：村民之間相互購買房屋在簽訂合同的同時，還需辦理在土地方面相應的手續。《土地管理法實施條例》第6條規定：依法改變土地的所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。所以，村民之間在購買房屋時還需辦理農村房屋集體土地使用權證變更的手續。如果沒有辦理這一手續，一方面容易引發糾紛，另一方面，在引發糾紛后難以獲得法律上的保護。

9.農村房屋沒有辦理產權證，可以繼承嗎？

答：農村的房屋屬于私產，依法可以繼承。繼承的前提是有證據證明房屋屬于被繼承人，這時，產權證書最有證明力。如果沒有產權證，那當事人必須提供其他有效的證據來加以證明。目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而很多農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證明。農村房屋所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。一般來說，不存在將房屋建立在其他人享有使用權的宅基地之上的可能性，所以這個證書同時也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上房屋的所有權。

10.在土地征收中，如何確定農村房屋的補償標準？

答：在確定農村房屋的拆遷補償安置時，要注意以下三點：第一，房屋補償安置只對合法用房進行補償安置。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。拆遷信息公告后，在原有房屋內外部添加的部分不能得到拆遷補償。第二，房屋拆遷的補償，無論是采取貨幣補償的方式還是實行房屋產權調換，都需根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估為基礎確定。第三，過渡期應當符合規定，拆遷人不得擅自延長；如延長過渡期，應承擔增加安置補償費的義務。

11.什么是農業承包合同？

答：農業承包合同是指農村集體經濟組織（村民委員會、村經濟合作社、村民小組）作為發包方，村集體經濟組織成員或者村集體經濟組織以外的單位和個人作為承包人，就集體經濟組織所有的耕地、林地、草地以及其他可以用于農業的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源的經營承包權予以發包，對雙方的權利義務予以約定所訂立的合同。（未完，待續）

摘自《新會普法網》