小產權房不能簡單化處理

鄒曉云

究竟什么是小產權房？恐怕還沒有一個準確的界定。理論上說，小產權房至少應該有產權，只是產權所包含的內容也就是內涵小一點而已。所以，即使產權內涵再小，但是至少是合法的。因為如果不合法，這個“小產權”其實是不存在的。如果這樣理解的話，只有建在集體建設用地上的房屋符合這個條件，其他如沒有合法批地手續或者建房手續的房屋都不應列入小產權房。

如此說來，小產權房本身并不是問題。如果建的房屋是自己住，哪怕是出租，也不會有人管你；關鍵問題在于將小產權房當作商品房出售，特別是那些專門以出售為目的建立的小產權房，其出售的動機就更加明顯。由于小產權房屋所占土地未轉為國有，法律規定是不能進入市場的，小產權房的銷售是非法的，所以，小產權現象問題出在非法銷售上面。

所以，解決小產權房的關鍵，就是要解決小產權房的銷售問題。

很顯然，小產權房的銷售是有其供需雙方利益支撐的，除非把利益生成空間去掉，否則是很難杜絕小產權房現象的；但這是非常困難的。作為供給方，由農民集體和開發商組成。其中，農民的風險幾乎沒有什么風險，如果說有風險就是可能會失去耕作的土地，但是這好像不是他們能夠“覺悟”和考慮得了的；開發商呢，風險是可能失去投入的建筑成本，但這和銷售房屋所獲得收益比較起來似乎也不是什么大問題。

對于購買者來說，可以分為兩類，一類是自住的，另一類是投資用的。自住的堅信我沒有別的房子住，你不會將我驅逐出去，實際上也很難將他們驅逐出去，特別是當成為規模的時候就更難了。所以與國有土地上的“大產權房”存在的價差相比，這一部分人的風險究竟有多大呢，他們自己也很清楚。作為投資目的的這一部分人還是很謹慎的，基本上都是小規模的，因為他們對小產權房的未來確實不能夠確定，不敢大范圍的涉足。

當然，現實情況可能更復雜，上面所說的還只是其中“很標準的”一部分，還有大量各種各樣情況的，包括違法的。現在大家一般情況下所說的小產權房，在沒有明確界定的情況下可能是上面各種情況的“集合”，其處理的難度就會更大了。

為此，我個人認為：一是不能為了處理小產權房而處理小產權房，要看清楚處理的目的。處理小產權房的主要目的應該是防止由于小產權房無序擴張帶來給耕地保護、節約用地等帶來的威脅，并不在于限制小產權房的流動。所以，在國家層面，治理的目標就應該設定在如何防止小產權房規模繼續擴大，而不是急于對現有小產權房的清理。不要將小產權房處理簡單演化成一場違法行為的處理，如果是這些小產權房里真的是有人在居住，處理起來就應該非常謹慎，不能漠視這些人的居住現實。

二是處理小產權房還應該注意從大處著手，要從著眼于優化制度環境入手，要有積極的理念，不能簡單化，也不能技術化。很多時候，我們的管理只追求一種暫時的效率，但是會留下很多遺患。小產權房的處理應該給大家開辟出一條好的途徑，尊重對方，引導大家遵紀守法，并帶來好處。假如我們采取一種嚴加看管的處理模式，比如建立一個科技化程度很高的監視體系，這樣也許能夠在一定范圍內和一定程度上真正杜絕小產權建設，但是，是不是大家就真心地認可這樣的方式呢？是不是又會有人來攻擊你的監視體系呢？這樣的方式顯然不會具有長久的效用，因為它沒有尊重對方。

三是要著眼于長遠。從長遠看，需要從制度層面逐步進行改善，創造平穩公平的市場環境，讓大家住得起房，減少小產權房的需求，降低小產權房的投機預期，小產權現象自然也就慢慢沒有了。

（作者系中國土地勘測規劃院副總工程師）