產業地產樣本解析

趙方忠

管窺諸如嘉捷企業匯這些成功者的發展歷程，有助于區縣政府面對王者歸來的產業地產，練就火眼金睛，選準真正的經濟助手

3月24日，2012（第三屆）中國產業地產高層峰會上，來自北京的嘉捷企業匯榮獲2011最具品牌影響力產業園區。這家此前并不太知名的產業地產商，高速發展的數據卻足以驚人：歷時8年，公司已經在北京、天津兩地建成園區38萬平米，總投資約20億元，引入企業超過500家，年產值超過22億元，年稅收近1.8億元，形成就業崗位已達到8000人，帶動就業達到16000人；在建園區22萬平米，將于2012年竣工并投入使用，總投資約15億元，預計引入企業將達到200家，年產值合計超過16億元，年稅收可以達到1.5億元，形成就業6000人，帶動就業10000人。

此前不久，北京中原地產綜合2011年度北京土地交易數據后發布分析報告稱：2011年全年，北京土地公開市場合計出讓的土地中，用于承載產業地產發展的工業用地首次超過了住宅用地，并近乎占據總土地出讓面積的半壁江山。

這兩則消息加起來，不僅著實讓此前長期被住宅地產、商業地產所湮沒的產業地產揚眉吐氣了一把，更讓宏觀調控之下低迷的北京地產業界為之一振，開始重新思考產業地產的價值。甚至有人開始預言，下一個十年，產業地產或將會成為繼住宅地產、商業地產之后支撐北京房地產業發展的重要一極。

其實，產業地產對于北京而言并不陌生，它們大多依附于區縣政府的開發園區，通過研究地方政府急需推進的產業發展方向與區域經濟結構，解讀產業發展政策，提出相應的產業發展模式，達成完善城市功能的新興產業地產集成化開發。

這種特殊的生存土壤，使產業地產成為了配合地方政府進行產業轉型升級的重要角色。由于產業地產的招商對象偏好于具有高成長性的中小企業，區別于政府注重園區招商的招大引強，使之恰好成為了區縣政府招商引資的補充和助手，一方面地方政府借助產業地產的集約平臺實現了經濟的發展和土地的高效利用，另一方面產業地產也形成了諸多中小企業在成長過程中向政府訴求溝通的重要渠道。

事實上，上世紀90年代伴隨各類園區的興起，產業地產的發展曾經在全國異常火熱，但由于產業地產的發展與所在政府的支持與聯系密切相關，需要在當地政府的呵護下，統籌考慮所在區域的資源、產業、人才、政策、發展環境等多方面因素，且投資回報周期相對較長，緣于此，曾經蜂擁而起的產業地產商多數在規劃上陷入僵局，或者在招商上遇到坎坷，半途而廢者大有人在，能堅持到今天并取得成功的則是少之又少。

從這個角度講，產業地產無疑也在拷問著地方政府的智慧和執政能力。如今，在國家對房地產調控力度不減的大背景下，通過管窺從大浪淘沙中涌現出的諸如嘉捷企業匯這些成功者的發展歷程，更有助于區縣政府面對王者歸來的產業地產，練就火眼金睛，選準真正的經濟助手。

從實業轉身

和大多數產業地產商的起步一樣，嘉捷企業匯擁有的第一塊土地也在開發區之內，拿地的目的同樣是為了滿足企業的科研成果轉化：2001年，長期致力于新能源汽車研究的嘉捷集團在混合動力客車研發的關鍵領域取得了重大突破，集團當時的設想是，利用這塊在亦莊開發區取得的120畝土地，建設新能源客車廠。

然而，新能源汽車的發展現實遠比想象的要復雜。正當集團準備為混合動力客車項目大干一場的時候，對集團投資建廠可行性進行論證分析的團隊卻發現了兩大致命性問題：其一，盡管混合動力客車同時解決了節能環保和動力問題，但市場并不認可；其二，倘若市場認可，嘉捷設想技術突破之后進行整車廠制造，而對于一家剛剛涉足客車制造領域的民營企業而言，與大型國有客車制造廠商相比，在經驗、資金、人才等多個方面都無法比擬，又如何能應對這些“國家隊”的市場競爭。

是繼續做整車廠，并與國有客車制造企業展開白熱化競爭，以等待混合動力客車的黎明到來，還是適時放手改變原有的技術路線，等新能源汽車的發展方向明朗再說？經過一番思想斗爭，嘉捷集團決定調整原有的技術路線，放棄對整車廠的堅持，轉而在混合動力客車的驅動和電池管理系統進行突破。

雖然站在今天的角度去評判嘉捷集團當時的決斷，可以看出嘉捷集團具有的超凡戰略眼光，因為直到2008年的奧運會在北京舉辦，中國的道路上才真正出現了混合動力客車，很難想象一家民營企業能夠堅持多久，而更重要的是，今天人們看到的從事混合動力客車生產制造的企業，都是清一色的“國家隊”。

但對于當時的嘉捷集團而言，技術路線的調整除了要求集團在投資、研發、人才等方面進行調整之外，還有一個問題也必須審慎考慮，因為整車廠建設計劃的取消，意味著自用土地將大幅減少，手中的120畝土地如何才能得到更好的利用。

經營閑置土地，等同于企業要進入一個全新的產業領域。雖然嘉捷集團從來沒有過土地開發的經驗，而市場對于優越土地資源的自然選擇卻給嘉捷集團指出了一條明路：由于這片區域地處亦莊開發區的南端與馬駒橋生活區的交匯處，又是規劃中亦莊新城的核心區的區位優勢，再加上政府的招商引資并沒有實現對中小企業的全覆蓋，看中這片土地的諸多中小企業主動找到嘉捷集團希望落戶發展。

由此，嘉捷集團決定不再猶豫，下定決心進軍當時并不為人看好的產業地產領域。2004年8月，嘉捷集團奠基建設亦莊開發區的“園中園”——嘉捷科技園，也就是嘉捷企業匯的前身，并明確指出重點引入中小企業入駐發展。

“摸著石頭過河”的嘉捷集團無法預料進入產業地產后的結局好壞，但幸運的是，2006年，嘉捷集團的產業地產迎來了事業的轉機。這一年，嘉捷集團自用的辦公樓投入使用，嘉捷科技園引來了第一個客戶——國內知名的民營企業天申集團，緊接著，第一個外資客戶西班牙伊索菲通公司也簽約入駐。更讓人意想不到的是，2007年年初，中國移動北京分公司的客戶服務和培訓基地也落戶嘉捷科技園。自此，產業地產正式被確認為嘉捷集團的核心業務。

而嘉捷集團從實業轉身進入到并不熟悉的產業地產，沿襲做實業務實的行事風格，能夠經得起從事住宅地產、商業地產“短平快”的高額利潤誘惑，更愿意為較長的投資回報周期長期堅持、精耕細作。

事實上，嘉捷集團的成功，還有賴于其幸運地踩準了中國經濟大發展的步點。

一方面受地域和整體環境所限，中小城市在吸引高端人才等戰略資源方面處于劣勢，這些地區的企業發展面臨越來越嚴重的人才瓶頸。在這一背景下，國內一批取得較大發展的企業，紛紛向北京遷移總部，獲取更多的優勢資源，以實現企業持續穩定的發展。另一方面，北京中心城區的租金不斷上漲，位于城市郊區、環境優美、交通便利的企業總部辦公區便成為了企業辦公一種新選擇，同時信息的快速發展、物流的發達，城市的更加扁平化，也在某種程度加速了這種轉型。

還有一點也特別重要，同樣出身于中小企業的嘉捷集團，與中小企業擁有諸多的共同語言，在吸引其入駐發展的過程中，更能夠站在中小企業的角度為其發展提供服務。

幫企業發現價值

如同住宅地產商復制成功的樓盤開發模式一樣，成功的產業地產開發模式同樣可以復制，但由于面對的群體不同，產業地產又不同于住宅地產，企業即便認可產業地產商的運作模式，也很少會像個人多處購房一樣，在產業地產商建設的各個園區進行置業。

實際上，產業地產相當于招商地產，一個成功的產業地產商不僅注重園區品質的打造，更注重入區企業的“以商招商”，這一點在嘉捷企業匯得到了充分驗證。嘉捷企業匯服務平臺總經理徐進告訴記者，要想長期保持對中小企業的吸引力，產業地產商必須形成核心競爭力，作為一個集聚中小企業發展的平臺，要重點針對中小企業的發展困難提供相應服務。

“有的企業喜歡把錢花在廣告上，有的則愿意在研發上不惜投入重金，這主要取決于企業的核心競爭力在什么地方，產業地產商能夠為入駐企業提供土地資源，而要真正讓這些企業扎根于這片土地，所能依靠的只能是服務。”徐進透露，2007年之前，嘉捷企業匯為入駐的中小企業只是提供簡單的物業服務，但2007年之后，由于類似產業地產商的大量興起，公司便致力于搭建為中小企業提供增值服務的平臺，到2009年服務平臺已經基本建成，包括團隊的建設和開展具體的服務內容，公司每年的直接投入成本在300萬左右。

要實現這一目的首先要搞清楚中小企業發展過程中面臨哪些主要問題。徐進認為，由于中小企業大多靠單一技術或單一項目起家，成長壯大到一定階段后，都會出現未來發展戰略方向的選擇難題，這一步如果走好了，擺在中小企業面前的便是光明大道，走不好，中小企業便有可能逐漸消亡，而一些大的企業在遇到類似問題時，往往會求助于知名的戰略咨詢公司，但中小企業不僅囿于資金、理念等多方面因素，不會尋求咨詢公司的合作，也因為其在企業界作為一個孤獨、弱勢的群體，發展的初期根本沒人能夠看得上。

除此之外，與國家支持鼓勵政策難以對接也是中小企業的成長“煩惱”。徐進指出，一方面國家出臺了諸多支持中小企業發展的政策，也都配套會有相應的資金支持，這些資金對于靠原始積累完成發展的中小企業來說卻意義重大，而另一方面大多數中小企業沒有相應的精力和時間去研究散落在各個政府部門的相關政策，如何對接、找誰對接都讓中小企業摸不著頭腦。

當然，政府部門對于政策的創新還遠遠不夠，比如金融創新，雖然一些發展潛力較好的中小企業依靠自主知識產權的技術起家，但銀行并不認可企業對技術的價值評判，要申請貸款只能用固定資產進行抵押，換句話說，為中小企業賺得第一桶金的技術在銀行眼中基本上一錢不值。再比如人才引進，相比政府為大型企業引進人才創造的政策環境，中小企業顯然仍有較大的改善空間。

由于服務對象的特殊性，決定了產業地產商的服務不能成為管家式服務，嘉捷企業匯確定的服務重點是，解決中小企業的發展問題，幫助企業發現自身的價值。

為此，嘉捷企業匯專門成立了專業的顧問服務團隊，從一些高等院校引入了一批MBA人員，本著嘉捷企業匯與入駐企業共同發展的理念，免費為先期入駐的企業梳理發展的方向，疏通政策管道。

盡管投入不菲，但徐進卻認為非常值得。在他看來，嘉捷企業匯若想在產業地產商領域成為佼佼者，需要形成核心競爭力，就必須在關系中小企業成長的關鍵環境上體現出獨特服務，只有使入駐的企業得到了較好的成長，服務才具有價值，這等于為產業地產商自己樹立了金字招牌。

招商與服務并重

和大多數中小企業一樣，隨著園區入駐中小企業的成長壯大，融資難逐漸成為這些企業實現超常發展的重要瓶頸，一向注重服務的嘉捷企業匯自然要為此有所作為。

仍然有別于簡單地把銀行、PE等金融機構和企業拉到一起的介紹式服務，嘉捷企業匯依據“幫助企業發現自身價值”的服務理念，通過全面掌握金融機構的金融產品，為有融資需求的企業量身設計出不同的融資途徑。

“任何一家企業都不可能了解所有銀行針對中小企業的特色金融產品，但作為一個立足服務中小企業的平臺，要求我們必須做到專業性。”基于這種認識，徐進介紹說，嘉捷企業匯作為園區運營者的優勢得到了充分發揮，比如用園區資產和信用為入區企業提供增信，組織園區的優質企業形成集體票據和信托產品等，向北京銀行等金融機構進行推介等。

在金融服務平臺上如此用心，也讓近兩年由嘉捷企業匯舉辦的投融資峰會收獲了不錯的反響，不僅得到了金融機構與入區企業的雙方認可，還使服務平臺成為了嘉捷企業匯吸引諸多中小企業關注的獨特品牌。

這種特色的服務板塊正在形成嘉捷企業匯可對外輸出的經營模式，“現在已經有一些我們園區之外的企業找到我們，希望納入到我們的服務平臺，共享平臺的特色服務。”徐進說，一些小的園區自己建服務平臺成本太高，且經驗不足，不如把這種專業的事情交給我們有經驗的服務商來提供，“雖然我們現在對嘉捷企業匯內的企業提供的是免費服務，但今后對其他園區和企業提供服務時適當收取一些費用，完全是可行的。”徐進對此充滿信心。

服務在形成嘉捷企業匯核心競爭力的同時，也在影響著嘉捷企業匯的招商活動。據徐進介紹，之所以近幾年嘉捷企業匯在根植于大興的基礎上逐步向外擴張，并接連在北京和天津成功復制了幾個園區，就是因為特色服務樹立起的嘉捷企業匯品牌，讓園區發展了一大批招商渠道，與一些行業協會、龍頭企業形成了長效的招商合作機制，也正是緣于在中小企業領域嘉捷企業匯擁躉無數，地方政府也對這樣的投資商表現出了極大興趣。

“得益于在招商方面的多年積累，嘉捷企業匯的招商也已經不再只服務于自身，開始跨出園區服務社會，成為了政府招商的有效補充，將來這方面也可能形成新的盈利點。”這種深層次的改變讓徐進頗為自豪，他告訴記者，今年嘉捷企業匯已經聯合大興區、亦莊經濟開發區進行了合作招商，并受北京生物醫藥產業基地的委托，專門為其舉辦了招商活動。

招商和服務已經成為了嘉捷企業匯的兩大形象品牌，也是助力其大舉擴張的重要支撐，更是一個產業地產商從土地擁有者到運營者的真正蛻變。

事實上，嘉捷企業匯從無到有，并逐步走向成熟的過程，恰恰是北京產業地產發展的一個成功縮影。從自建園區滿足自身發展，到經營閑置土地資源引入中小企業，再到形成核心競爭力后向全國復制擴張，看似每一步都順理成章自然過渡，實則飽含著一個成功的產業地產商對開發項目的科學規劃、審慎定位和先進理念。

“將來的產業地產商應該是一個資產經營的公司，嘉捷企業匯希望通過逐步加大自持物業比例確保園區品質以達成這一目標。”徐進表示，在招商和服務方面充當政府的配角，其實質則在于對一片土地長期價值的提升，而這也是衡量一個產業地產商區域發展經濟助手是否合格的重要標準。