如何參與豪宅投資的“游戲”？

楊晶

今年3月份，北京高檔豪宅市場回暖，公寓豪宅成交465套，環比增幅260%以上，別墅市場達217套，環比增幅更在300%以上，豪宅市場的強勁表現，不僅讓高端豪宅項目開發商有點坐不住，同時也讓還在圍觀的投資者有些按捺不住了，到底要不要參與豪宅投資的游戲？豪宅投資的前景如何？在投資中需要綜合思考的關鍵要素在哪里？筆者認為，對于高檔豪宅的投資理念，可用一句話加以概括：精心挑選一套位置和品質均屬上乘的豪宅，并做好價值投資的準備。

豪宅到底豪氣在哪里：投資的需求與糾結

投資豪宅的紀律之一：貴在精，而不在多。2011年4月12日，據《2011胡潤財富報告》的數據顯示，全國每1400人中有1人是“千萬富豪”、全國有96萬“千萬富豪”和6萬“億萬富豪”，全國有4000個十億富豪和200個“百億富豪”；北京市富裕人士最多，分別有17萬“千萬富豪”和1萬“億萬富豪”，廣東排名第二，上海排名第三；“千萬富豪”可分為四大類型：55%企業主、20%“炒房者”、15%“職業股民”和10%“金領”。

細細分析可看出，《2011胡潤財富報告》隱含著三個信息：一是現在的有錢人數量很多，二是炒房也能成為千萬富翁，三是有錢人在視覺上對豪宅是有要求的。這從眾多開發商對豪宅的投資熱情中可見端倪。

而高端豪宅目前早已脫離了城市普通住宅的價格體系，而逐漸成為房地產中奢侈品的代表。目前，我國已完全停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，但也同時明確了，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。因此，筆者認為，最值得投資的豪宅是真正意義上的別墅，即獨門獨戶獨院、兩至三層樓形式、容積率低于0.35的豪宅。市場對于別墅的需求也正是豪宅市場中的絕對主力。

另一方面，筆者在市場調查中發現，蘇州某豪宅在銷售前的客戶積累階段，面臨著如下困惑：由于限購令的關系，某房屋所有者很難再購買新房，現房又基本上都屬大戶型，出手困難，糾結中他們也曾考慮過擴大房產掛名親屬的范圍，但現實卻并不可行。

事實上，隨著2011年國家限購政策的出臺，在國內諸多省會城市和經濟發達城市中的許多房產投資者們也都遇到了以上同樣的難題。加之許多“炒房客”手中的房源基本上都屬較難出手的大戶型，他們中有很大一部分被無奈地炒成了“房東”。此外，隨著即將在全國40個主要城市聯網的個人住房信息系統，更將會把跨市跨省的房屋投資者拒之門外。

由此可看出，與其說是由于價格因素讓豪宅投資者止步不前，不如說是當下的房屋限購政策讓其內心充滿了糾結。對此業內人士分析指出，針對目前短期的限購政策及國內房地產市場的長期趨勢，豪宅投資者需要優中擇優遴選投資項目，切忌貪多。

高檔豪宅投資游戲：三十年戰略和五年戰術

豪宅投資紀律之二：做好至少持有10年以上豪宅的思想準備。豪宅作為房地產中的高端產品，其投資行為堪稱為一項縝密的商業活動，尤其需要投資者具有一定的戰略遠見，至少要在腦子里形成一種投資的直覺。據北大縱橫管理咨詢公司的預測，我國城市化水平超過70%的時間，最早將出現在2034年左右，最晚則出現在2041年。也就是說，我國的房地產市場應該還有30年左右較為高速的發展空間，這無形中給高端地產的發展帶來了一定的空間。

(資料來源：北大縱橫管理咨詢公司，2012年修訂)

在城市化的進程中，我們可以這樣理解它和城市化率之間的關系：城市化率在70%以內都是城市化的過程（超過70%則進入了逆城市化階段），但是城市化的方式卻有不同，城市化率低于50%時是城市“長高”的過程，而高于50%以后則是城市“長胖”的過程。從城市的發展來看，在城市“長高”過程中的豪宅投資側重于公寓豪宅，而在城市“長胖”過程中的豪宅投資則側重于別墅。另國家統計局公布的2010年數據顯示，我國的城市化率為49.68%，預計目前已經突破50%。因此，從長期來看，未來30年間豪宅的投資勢頭依然強勁，并且重點將從公寓豪宅逐步向別墅轉變。

除了考慮長期的投資戰略問題，還需要考慮近期五年的戰術問題，據北大縱橫管理咨詢公司預測，未來幾年我國GDP增速將圍繞9%左右波動，“十三五”期間GDP增速均值將維持在8.7%左右，經濟走勢較為平穩。因此，高端豪宅投資在中短期主要只能依靠自然增值，這對于還處在觀望階段的投資者來說，依然有充分的時間等待和尋找最為合適的投資機會和投資目標。

理性看待豪宅背后的博弈：不斷增值的貶值商品

豪宅投資紀律之三：投資的豪宅必須有絕佳的位置和絕對的品質。在討論豪宅到底是在增值還是在貶值問題之前，首先需要看看開發商為何青睞于高檔住宅的開發。一般來說，商品可分為高檔、中檔和低檔三個等級，但事實上，消費者有時很難清晰分清到底哪些商品屬于中檔商品、哪些屬于低檔商品。再加上市場競爭的加劇，中檔商品往往會迅速滑入低檔商品的行列。甚至有時用中檔商品的成本只能得到低檔商品的價格，這便是中檔商品的不能承受之痛。由此可判斷，投資中檔商品的風險往往是最大的。現實中我們也往往發現，低檔商品和高檔商品占據了投資市場的絕大部分份額，并且，高檔商品等級越“高”，直至高到奢侈品的層次后，其經營風險反而最小，這就是為何開發商都希望擠進豪宅開發市場的根本原因。

而對于住宅房地產這種商品來說，其分類則更加簡單，要么是“普通住宅”要么是“非普通住宅”，即將住宅劃分為豪宅和一般住宅兩個等級。從某種程度上，作為“非普通住宅”的豪宅也可稱之為一種奢侈品。豪宅（非普通住宅）作為奢侈品的一種，較之服裝、箱包、香水等消費類奢侈品的最大不同是，存續時間更為長久，價值相對更為持久，可以作為貯藏財富的有效工具。

另一方面，房子之所以漲價，在很大程度上是由于土地價值的不可再生性。我國房屋的產權將土地使用權和房屋本身的所有權拆分成兩部分，作為土地附著物的房屋不可分割，無論是出售還是抵押均需要一并進行。如果房屋質量的存續時間足夠支撐70年的土地使用期限，那么支付土地使用權出讓金以延續房屋本身的功能尚算有價值。而現實卻是，我國房屋質量的現狀很難做到這一點。此外，目前業主在使用過程中，對豪宅的改造或重建到底應遵循怎樣的標準，目前在法律上尚是一個空白。另據筆者市場調查后得知，豪宅在施工過程中也暴露了諸多問題，由此從我國土地使用性質和建筑質量兩方面分析，豪宅又是在不斷貶值的。由此，理性看待豪宅投資，更需要明晰其中關于增值和貶值的博弈，這要求投資者在進行豪宅投資前，需要充分考察它的位置，包括它在未來城市發展中的位置；此外，投資者更需充分檢驗房屋的品質，確保其房屋建筑物使用年限至少滿足居住用地70年的最低要求。

（本文由北大縱橫管理咨詢集團獨家供稿）