土地供應不應對工業用地過于“慷慨”

易可君

如果政府隨意對工商經營性用地進行補貼，脫離市場機制軌道，是不可持續的。

筆者到湖南各地市縣做實地考察調研，市縣領導們反映，地方經濟發展一直被兩座大山擋著，即土地和資金，尤以土地供給緊張最為突出。

為了確保18億畝耕地的紅線不被突破，中央政府對土地資源供給的調控近乎嚴防死守，是各類調控中最為嚴厲的，留給地方政府可操作的空間是非常少的。中央批給湖南一年的新增建設用地計劃指標大約在11000公頃左右，從沒突破13000公頃的天花板，而各市縣申報的用地需求今年上半年就高達40000公頃，是國家批給湖南年度用地計劃指標的近4倍。由此可見湖南土地供求市場的缺口有多大，矛盾有多尖銳。

然而，與土地供求市場的缺口越來越大形成鮮明對照的是，今年上半年湖南地產市場持續低迷。1-6月，全省共供應土地5816公頃（4745宗），同比減少47%。出讓土地3036公頃（4311宗），同比減少34%。全省土地出讓均價820元/平米，同比下降20%，出現了近幾年少有的量縮價跌新情況。要命的是，在中央對房地產市場嚴厲調控下，住宅及商服用地交易量銳減，2012年上半年，全省房地產用地（含商服用地）供應量為1914公頃，同比減少34.1%，環比去年下半年減少47.9%，實現出讓價款249億元，同比減少47%。回落態勢明顯。住宅及商服用地歷來占湖南土地交易市場的三分之一，如此急劇萎縮，不僅直接導致房地產用地市場的斷崖式跳水，而且其出讓價款的大幅下跌斷了政府土地財政的財路，限制了政府用房地產土地市場所賺的溢價收入補貼其他基礎設施用地、保障房用地及工業用地的調度空間，如此形成惡性循環。

面對長期的土地供求矛盾及土地交易市場出現的新情況，政府要轉換思路，調整戰略，適應土地市場出現的趨勢性變化。

首先，要從對土地財政的高度依賴中解套。地方財政對土地生財依賴性越來越大，普遍高達六成，從土地財政解套，這雖則是一個較長的過程，但政府終歸要轉過來的。怎么轉？一是要培育新財源，逐步稀釋土地生財的相對比重，使土地生財由現在的六成下降到三成左右；二是改變過去靠圈地走量這種粗放式外延擴張的土地生財的老套路，變為靠提升土地質量、增加供給土地附加值這種內涵增長模式。

其次，全面回歸市場機制，充分釋放市場機制對土地市場調節的能量。政府壟斷了土地交易的一級市場，在供地上對保障房用地、基礎公共設施用地等進行補貼這是應該的，但如果都象現在這樣，政府隨意對工商經營性用地也進行補貼，脫離市場機制軌道進行暗箱操作，是不可持續的。筆者調研中發現，市縣政府為招好商，招好項目，在工業及某些商業用地普遍存在土地價款倒掛。據筆者掌握的資料，長株潭及周邊縣城，政府征地、撤遷安置補償及土地整理，其成本一畝在50萬左右，高的接近百萬，而政府出讓工業用地價在25萬元，倒掛一倍。省內某工程機械龍頭企業，在各市縣拿地有一條潛規則，即出讓價一元一畝，政府百分百倒掛。顯然，這種非市場運作的土地交易跑偏軌道，扭曲土地市場供求的正常狀態。筆者認為，土地這種要素市場雖則不能簡單地等同于其他要素市場進行調控和操作，但首先它是商品、是一個要素市場，那就必須發揮市場機制的作用，對工業用地至少做到順價出讓，不倒掛。星沙經開區開園時，政府就把光南摩托作為特好特大項目招進來，土地近乎白送，到頭來市場給他判了死刑，那么大一塊地閑置了多來未發揮作用。

因此，什么是好項目，什么是差項目，市場環境瞬息萬變，政府是預測不準的，到頭來是市場說了算。