對我國房地產市場的預測與建議

歐志斌

摘要：房地產市場存在的問題既是一個重大的社會問題，也是一個嚴峻的經濟難題。因此，建立房地產調控長效機制，促進房地產市場健康發展是中央、政府急需解決的問題。本文預測了我國房地產市場的五大走勢，并對促進房地產市場平穩健康發展四條建議。

關鍵詞：持續回落；微調；洗牌；放緩；有效供給；宏觀調控

近幾年，國務院在加強房地產調控、遏制城市房價上漲過快方面推出了大量措施，總的說來，主要是集中增加投資性購房者成本，打擊投資性購房需求，通過金融信貸等手段緊縮開發商手中資金鏈，一些開發商資金斷流。

終于，取得了階段性成果——房價呈現下跌趨勢。但是，美中不足的是，調控僅僅是導致一、二線城市量價齊跌，而三線城市雖然成交量銳減，卻還在苦苦支撐。

目前，房地產市場給筆者的感觀印象：大量的存量房好比是水庫中的水，一些宏觀調控政策是閘門，這些水越堵越高，下游的缺水地區得不到水，水越堵越高（不成交），也侵蝕到水庫周邊地區（相關產業），一再堵不是辦法，一下開閘也不是辦法。

房地產市場存在的問題既是一個重大的社會問題，也是一個嚴峻的經濟難題。因此，建立房地產調控長效機制，促進房地產市場健康發展是中央、政府急需解決的問題。

1預測房地產市場五大走勢

1.1 房價繼續回落

會經歷僵持性緩慢回落、急劇下落、松緩式回落三個階段。筆者曾撰文指出：高房價的根源，是開發商占有并逐步壟斷土地使用權追逐高利潤造成的，在市場經濟中，由于資本追求利潤最大化，再加上前幾年房地產獲取暴利的慣性，使得開發商不會輕易放棄高利潤，因此不愿降低房價。

目前的房價，從數據上看，一線城市房價普遍下跌，個別跌幅較大，二、三線城市房價下跌幅度不大，個別城市還略有回升。一些樓盤跌幅較大或開發商出逃是因為 “差錢”，而“差錢”的主要因素是自身資金實力不夠，靠民間高額利息貸款造成資金緊張。

在年底時，因房價回落接近警戒線，也是房價正常回歸時，政府開始救市，先是刺激剛性需求，導致成交量上升，并開始（明年初）借助城鎮住房信息系統推行差別式累進式房產稅，進一步推動需求。

自此，房價開始接近合理價位。但是，由于政府前期房地產調控政策僅打擊投資性需求，有些地區未實行限購，并未傷及開發商的筋骨，實際中，銀行給予開發商貸款并非如政策規定一樣的緊縮。因此，房價僵持性回落時間會更長。

1.2 成交量繼續減少

會經歷停滯性成交、少量式成交、回升式成交三個階段。由于受房地產宏觀調控政策影響，再加上剛性需求持幣觀望，貨幣購買力強而無資質購買，使得今年上半年繼續出現停滯性成交，中間有少量因結婚等而出現的剛性需求，沒有限購的城市的投資需求會少量引發成交，到下半年房價下跌幅度加大時，一部分剛性需求擁有相當的貨幣購買力，便開始購房，到第二年初，政府開始救樓市，推行房產稅，拉動市場需求，剛性需求和少量投資性需求出現回升式甚至小幅高潮成交，再步入平穩時期成交。

1.3 政府房地產調控政策會出現微調

前面分析過政府既不愿意看到房價過高，剛性需求者買不起房，又不愿看到房屋成交量減少導致房地產崩盤，殃及金融業，政府土地收益及相關產業。在房價回落接近警戒線時便會出手救市，先是鼓勵刺激剛性需求，再實施房產稅刺激少量投資性需求，建立房地產調控長效機制，使房地產市場平穩健康發展。在房價回落過程中，政府擔心房價回落太多受許多不確定因素影響擔心“崩盤”，經濟會硬著陸，為降低風險，使經濟軟著陸，在房價回落警戒線之前，政府會適當提前救市，但必要性不大。

1.4 房地產企業重新洗牌

在房地產調控過程中，一些因民間高利貸者融資而造成“差錢”的房地產企業最先出局，一些因錯誤判斷形勢的房地產企業造成虧損使企業萎縮甚至消失，剩下的是資金充足、具有豐富的房地產開發經驗、與政府決策層聯系緊密或具有專業戰略眼光的房地產企業雄踞市場，由于優勢劣汰，也會形成相應壟斷。但由于政府通過實行差別式累進制房產稅等宏觀調控手段，使高房價、房地企業高利潤時代得以終結。

1.5 保障房建設由大規模建設趨向放緩

筆者曾經分析過，由于我國現行住房理論上基本滿足需求——已建住房近4.4億套，但空置率過高，大規模建設保障房建設使地方政府財政過緊，再加上地方政府債務巨大，因此，今年上半年保障房建設雖然是大規模，但到下半年明年初，地方政府建房熱情大減，再加上保障房建設尚欠規范，保障房建設步伐將逐步緩慢，或名快實慢，名多實少，并轉向提質擴容、規范管理上來。

2促進房地產市場平穩健康發展四條建議

2.1 必須堅持房價合理回歸這一前提

當前，我國房地產市場出現的癥結還是在于高房價，危機的根源也是在于高房價。因此，必須堅持把房價合理回歸作為檢驗宏觀調控的一個重要目標，作為房地產市場健康運行的一個大前提。政策是否微調也必須以房價合理回歸為大前提。

如果房價沒合理回歸，即使實行房產稅也于事無補，反而刺激需求拉動房價上漲；如果房價整體沒合理回歸，一些局部地區便呼吁中央松綁房地產調控，一旦采納，便前功盡棄。堅持房價合理回歸這一調控必須“決心堅決而不動搖”。

2.2 多途徑提高普通商品房的有效供給

從土地供應上，優先保證普通商品住房建設，并確保普通商品住宅建設在整個商品房住宅建設中的比例，嚴格控制高檔住宅、別墅所占比例。要從銀行信貸（首付比例，信貸利率）等政策上支持剛性購房者。

2.3 加快、加大個人住房信息系統建設

年初，住建部部長姜偉新表示要繼續加快個人住房信息系統建設，保證在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。筆者認為，必須加快、加大這個聯網建設，有條件的、有必要的先搞，主要城市聯網，把本市（含縣）聯網，把本省聯網，就象交通違章查詢網一樣，因為這個聯網是為下一步推行房產稅作準備的。這個工作不做好，下一步工作就不好開展。

2.4 理性增加商品住房和保障性住房

顯然，盲目大量建設商品住房是不切實際，會造成更多的空房、存量房。通過土地供應規劃審批控制引導商品住宅的開發規模和速度，商品住宅建設必須與城市化進度、人口增長率、正常的存量房空置率相匹配。理性增加保障性住房，要控制好規模，讓政府建得起，讓城鎮低收入群眾住得進，住得起，住得好。并且，針對地方保障房建設存在困難和問題，中央和政府要開展調研和督查，并且要出臺一些配套性政策措施。

2.5 必須堅持政府在宏觀調控中的主導作用

以銀行調整首套房首付比例及貸款利率為例，當在房地產市場大有利潤可圖時，銀行降低首套房首付比例降低貸款利率，賺個盆滿缽溢；當房地產市場進入冬天時，銀行采取提高首套首付比例提高信貸利率打擊剛性購房者。

這說明銀行看到了房價下跌的趨勢，采取措施自保規避風險。但是打擊剛性需求從長遠上講，打擊房地產引發危機也就持擊銀行本身，一些開發商連房子賣給剛性需求者的機會都沒給，開發商拿什么錢還給銀行，最后銀行顯然看到了這一點，便又降低首付比例了。

因此必須強化政府主導地位、統籌作用，對房地產調控實行“一盤棋規劃”。