“五虎”難承高壓

持續的調控政策使新鴻基地產項目銷售不暢、資金回籠緩慢。

楊玲艷

作為香港地產五虎之一，新鴻基地產可與長江實業、恒基地產和新世界中國等大地產商分庭抗禮，其在內地發展速度雖較為保守，卻以大手筆、走高端路線著稱。新鴻基最新中報顯示，集團于2011年12月在內地的土地儲備達8530萬平方英尺。

由于內地房地產市場對高端物業調控力度較大，加上其他客觀因素致使一些項目進展緩慢，給新鴻基地產資金回籠造成一定壓力，新鴻基部分貸款開始借新還舊。

逆勢開盤回流資金

在內地樓市調控的大背景下，新鴻基決意維持其內地的住宅推盤力度。

作為新鴻基在內地的核心銷售型項目——濱江凱旋門從拿地到開盤，開發商 “苦等”已達6年之久。

由于該項目處于上海陸家嘴絕版地段，外界早已將其定位將超越湯臣一品等滬上現有豪宅的“準樓王”，銷售價格一直是關注焦點。新鴻基發展（中國）有限公司董事長鄧維聰透露，新鴻基方面已經做好了長期“抗戰”的準備。鄧維聰預測，2012年內地高端住宅市場的消化不會很快，但依然能保持相當的消化量，這種狀況至少到2013年上半年才可能好轉，關鍵在于政策走向。

該項目的可售總面積和此類產品的市場價格水平，足以見濱江凱旋門項目將帶來巨大的資金回籠。

然而，持續的調控給中高端產品比例高達75%以上的新鴻基，造成了巨大預售壓力。

鄧維聰稱，新鴻基地產素來租售并舉，在上海則側重持有物業。目前新鴻基在內地的主要收租物業集中于上海，未來1-2年，上海地區的租金年收入可達20億元人民幣，集團每年的租金收入大約是90億-100億元港幣。

然而，此前戴德梁行在對上海寫字樓市場的研究報告中預期， 2011年上半年，預計還有超過60萬平方米的新增供應集中入市，將導致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。

中房信集團在2012年1月份發布的一份報告稱，新鴻基旗下預期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環貿廣場遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時間已經推遲兩年。

廣州一銀行人士對本報稱，高端物業銷售不暢勢必影響新鴻基的現金回籠，其對銀行的償債能力也會受到關注。

身處調控重壓

大量投資使其現金流承壓巨大，新鴻基需要很強的資金運籌能力，而銀行信貸成為輸血的重要來源。

財報顯示，截至2011年底，新鴻基借款總額為625.76億元，扣除現金及銀行存款，凈負債額533.56億元。

新鴻基2011/12年度中期業績報告顯示，新鴻基一年之后及兩年以內，即需在2013年償還的借款為72.71億港元，而兩年后及五年之內的借款則高達263.78億港元，五年后的借款為102.18億港元，借款總額高達625.76億港元。

這與新鴻基的擴張戰略有關。截至2009年6月31日，新鴻基土地儲備為5530萬平方尺。時隔兩年的2011年中，其土地儲備已躍升為8610萬平方尺，去年末略下降至8530萬平方尺。

內地持續的地產調控政策使新鴻基項目銷售不暢，資金回籠緩慢。

2010年6月到2011年6月間，新鴻基在內地落成的項目共7個，所占樓面面積共560萬平方尺，其中360萬平方尺為作銷售用途的住宅物業。

據媒體報道，2008年1月新鴻基簽署了一筆47億元三年期貸款，參與這一貸款的銀團包括中國銀行(上海)、匯豐中國、中國工商銀行 (上海)、三井住友銀行(上海)、渣打銀行(上海)、東亞銀行(上海)及瑞穗實業銀行(中國)等。這筆貸款主要用于上海國金中心建設。

另一家外資行高管證實，匯豐中國確實為上海國金中心提供了較大金額貸款。

2009年，新鴻基開始籌措約30億元人民幣的三年期貸款，以支持上海淮海中路項目發展。

2010年3月，新鴻基又簽訂了一項181.2億港元的銀團循環貸款協議，貸款期限為5年，利息較香港銀行同業拆借高出78個基點。籌得資金用于在香港和中國大陸業務發展的一般營運資金。

新財年銷售目標

新鴻基地產近日將2012財年（截至2012年6月）房地產銷售額目標提高14%，并稱香港地產市場將有能力度過全球經濟疲軟帶來的挑戰。

新鴻基經銷商執行董事周國賢稱，與之前3000個地產單元、總計280億港元的銷售目標相比，公司現計劃明年突破3700個單元、總計320億港元（41億美元）的銷售額。

3月29日，香港新鴻基集團兩名聯席主席郭炳江和郭炳聯因涉嫌向香港前政務司司長許仕仁行賄而被廉政公署拘留。此事件使香港新鴻基地產郭氏家族的豪門恩怨再度升級。

頗具戲劇性色彩的是，舉報郭氏兄弟和許仕仁的不是別人，正是郭家長子、前新鴻基地產主席郭炳湘。

此事件使新鴻基地產股票在30日復牌后開盤即暴跌15%，全天低開低走，放量大跌，收盤報96.5港元，較前一交易日下跌13.14%，創14年公司股價單日最大跌幅。受此消息影響，這家香港最大地產公司的市值也在一天之內蒸發382億港元，包括花旗銀行和巴克萊在內的多家投行研究機構下調新鴻基地產的股票評級。

香港新鴻基地產對此強調，事件不會影響集團的正常業務及運作，公司董事局已決定郭炳江及郭炳聯將繼續于集團執行職責,包括擔任聯席主席和董事總經理的職務。

郭氏兄弟被抓事件將讓各銀行對新鴻基的后續貸款保持警惕，很可能有所收縮，新鴻基應提前謀劃應對之策。

值得注意的是，新鴻基地產在出現家族的豪門恩怨后，還能否實現2012財年銷售增長14%的目標？這是業界普遍關心的問題。

有市場分析人士指出，新鴻基在香港的債券融資相比，其在內地項目層面的集中發力，或將給公司現金流帶來更有力的支持。公司內地住宅業務回收期剛剛開場，商用物業租金也增長迅猛，預計未來內地業務對公司整體業績貢獻將持續增加。