淺析我國(guó)內(nèi)地和香港地區(qū)房地產(chǎn)政府調(diào)控差異

郝奇彥 王世威

【摘要】20世紀(jì)90年代，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，特別是進(jìn)入21世紀(jì)以后，房地產(chǎn)業(yè)更是成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，此外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對(duì)加快城市建設(shè)，增加就業(yè)，改善人民的生活環(huán)境產(chǎn)生了巨大作用。然而迅猛增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)也對(duì)居高不下的CPI起到了推波助瀾的作用。因此必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但房地產(chǎn)業(yè)又很難通過(guò)自發(fā)調(diào)節(jié)達(dá)到完善，政府必須介入才能彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)難以自發(fā)調(diào)控的缺陷，只有通過(guò)制定合理的房地產(chǎn)政策，才能使房地產(chǎn)業(yè)在避免通脹的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民生活水平。本文通過(guò)對(duì)香港特區(qū)和我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)政府政策比較，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)政府管理體制的完善提供一些新的思路。

一、我國(guó)內(nèi)地和我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控的差異

（一）土地政策比較

我國(guó)香港地區(qū)地少人多，總面積只有1078平方千米，其中可供開發(fā)的土地僅占總面積的20%。然而，由于我國(guó)香港地區(qū)采取了靈活有效的土地供應(yīng)機(jī)制，不僅使其居民生活環(huán)境良好，也提供了可觀的財(cái)政收入，而且也使我國(guó)香港地區(qū)一直保持著亞太地區(qū)金融中心的地位。

我國(guó)香港地區(qū)的土地供應(yīng)主要依靠開發(fā)非城市用地、填海造地等新增城市用地和通過(guò)市區(qū)重新規(guī)劃建設(shè)、改變土地用途等提高原有土地使用效率兩個(gè)途徑實(shí)現(xiàn)。每年11月，我國(guó)香港地區(qū)土地供應(yīng)委員會(huì)都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況評(píng)估下一年土地使用情況，草擬下一年批地計(jì)劃書，并于每年四五月份落實(shí)批地計(jì)劃，并向社會(huì)公布，通過(guò)拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)租約四種形勢(shì)向開發(fā)商批租土地。由于我國(guó)香港地區(qū)已經(jīng)形成了較為完善的土地競(jìng)價(jià)市場(chǎng)機(jī)制，地價(jià)基本由市場(chǎng)供求來(lái)決定，政府通過(guò)制定長(zhǎng)、中、短期的土地批租計(jì)劃，可有效調(diào)控土地供應(yīng)量，調(diào)節(jié)土地價(jià)格，防止土地價(jià)格劇烈波動(dòng)。

在我國(guó)內(nèi)地，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有。在土地制度改革以后，土地使用從無(wú)償使用制度變?yōu)橛袃斒褂弥贫取Ｍ恋刂贫雀母镉欣谕恋丶s化使用，有利于城市的整體規(guī)劃，更為政府財(cái)政收入提供了保障。然而近些年來(lái)，內(nèi)地土地制度在取得了一些成績(jī)的同時(shí)也出現(xiàn)了很多問(wèn)題。如土地產(chǎn)權(quán)不明晰；土地的價(jià)格沒有按照市場(chǎng)供求來(lái)決定，市場(chǎng)價(jià)格不合理，一些地區(qū)出讓土地中征地費(fèi)不到地價(jià)的10%；此外，以市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)的出讓方式（如公開拍賣和招標(biāo)）與以行政手段為主的協(xié)議方式并存的“雙軌制”也帶來(lái)了許多弊端。

（二）保障性住房政策比較

我國(guó)香港地區(qū)人口密度較大，因此從20世紀(jì)50年代末期就開始實(shí)施保障性住房政策，經(jīng)過(guò)50多年的發(fā)展，香港保障性住房政策已經(jīng)從完全的福利性質(zhì)過(guò)渡到鼓勵(lì)有計(jì)劃的自置居所，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化不斷完善。香港的保障性住房政策配合上靈活的財(cái)政政策，如以拍賣土地所得的巨額收入資助保障性住房等，有效的緩解了香港社會(huì)的住房矛盾，對(duì)維持社會(huì)穩(wěn)定，縮小貧富差距帶來(lái)了積極的影響。

在我國(guó)內(nèi)地，從國(guó)務(wù)院1991年出臺(tái)并實(shí)施保障性住房政策以來(lái)，政府不斷加大保障性住房的投入力度，并及時(shí)出臺(tái)《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，以圖改善民生，解決低收入者住房問(wèn)題。但是，由于復(fù)雜的國(guó)情和政策實(shí)施時(shí)間段等因素，保障性住房政策在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題：1.公租房、廉租房占比較低，經(jīng)濟(jì)適用房占比較高且只售不租，使一部分中低收入者難于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。2.價(jià)格和面積失控。3.缺乏有效監(jiān)管，使一部分非中低收入群體通過(guò)弄虛作假獲得保障性住房。4.財(cái)政資金不足以及開發(fā)商的逐利性造成保障性住房建設(shè)資金不足。

（三）金融政策比較

香港房地產(chǎn)金融政策的主要特點(diǎn)是通過(guò)1997年成立的香港證券按揭公司，將地產(chǎn)商、銀行、居民聯(lián)系成一個(gè)緊密的體系，有效的防止了因抵押貸款規(guī)模擴(kuò)大而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款證券化后，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)后可以在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易，這種抵押貸款證券化的政策為貸款銀行開辟了新的融資渠道，提高了住房資金的配置效率，分散了貸款銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，香港政府還創(chuàng)新的將抵押貸款和壽險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)的機(jī)制解決了資金來(lái)源與運(yùn)用期限不匹配的問(wèn)題。香港政府通過(guò)為中低收入者提供擔(dān)保，降低中低收入者貸款首付比例，刺激了中低收入者的貸款需求。

在我國(guó)內(nèi)地，由于房地產(chǎn)金融政策發(fā)展時(shí)間短，尚不成熟，有許多問(wèn)題亟待解決：1.銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模小，占整體信貸規(guī)模比例不足10%。2.金融工具創(chuàng)新能力差，缺乏資產(chǎn)證券化的專業(yè)人員和政策環(huán)境。

（四）物業(yè)管理政策比較

我國(guó)香港地區(qū)在物業(yè)管理方面制訂了《建筑物管理?xiàng)l例》，按照條例要求，政府鼓勵(lì)并組織業(yè)主組成業(yè)主立案法團(tuán)，共同參與、共同經(jīng)營(yíng)、共同管理。法團(tuán)的責(zé)任是代表業(yè)主執(zhí)行有關(guān)走廊、樓梯、電梯、小區(qū)衛(wèi)生等公用部分的控制、管理及行政事宜。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生管理委員會(huì)，管理委員會(huì)代表法團(tuán)執(zhí)行權(quán)力。香港政府還通過(guò)下屬的廉政公署、民政事務(wù)總署及香港會(huì)計(jì)師分會(huì)根據(jù)《條例》規(guī)定，聯(lián)合協(xié)助法團(tuán)管理物業(yè)的財(cái)務(wù)。此外政府還協(xié)助解決物業(yè)糾紛，比如物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，政府可以主持召開業(yè)主大會(huì)或重新選舉業(yè)主委員會(huì)。為使香港市民能安居樂(lè)業(yè)，政府的民政事務(wù)總署非常重視大廈管理，在香港各區(qū)的民政事務(wù)處設(shè)立大廈管理聯(lián)絡(luò)小組和法團(tuán)保持聯(lián)絡(luò)。

在我國(guó)內(nèi)地，雖然房改后物業(yè)水平有了一定的進(jìn)步，但大部分樓房物業(yè)還有待完善。一是物業(yè)覆蓋面積低，物業(yè)整體上現(xiàn)代化水平偏低。二是缺乏有效的約束制度，物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的附屬品，缺乏制度約束和激勵(lì)機(jī)制，積極性不強(qiáng)。三是政府在推動(dòng)物業(yè)發(fā)展上有所偏差，管理部門混亂，造成管理低效。

二、總結(jié)

房地產(chǎn)政策關(guān)系民生，政府必須通過(guò)政策調(diào)控來(lái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，中國(guó)政府在制定內(nèi)地房地產(chǎn)政策時(shí)應(yīng)借鑒香港的成功經(jīng)驗(yàn)，從土地政策、保障性住房政策、金融政策，物業(yè)管理政策方面下功夫，逐步找到一條適合國(guó)情的政府調(diào)控房地產(chǎn)道路。

作者簡(jiǎn)介：郝奇彥（1981-），女，山西太原，研究方向：經(jīng)濟(jì)金融。王世威（1978-），男，山西太原，研究方向：經(jīng)濟(jì)金融。

（責(zé)任編輯：趙春暉）