我國房地產(chǎn)市場治理的新思路

龍秦舟 方小龍

【摘要】雖然國家對房地產(chǎn)調(diào)控的多項政策，已有初步成果，但并沒有從根本上解決我國房價過高的問題，尤其是眾多政策中的限購政策一直以來頗受爭議，此次在兩會期間再次有學(xué)者對此提出反對，的確此類強(qiáng)制性措施職能短時間的抑制房價，但并不能形成一個長效機(jī)制，一旦政策放松房價又將大幅上升。本文正基于此，試圖通過對我國高房價的原因分析，并結(jié)合我國國情，提出一種解決我國高房價問題的途徑，這種措施想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是 “商品房完全商品化，土地完全非商品化，實(shí)現(xiàn)商品房與土地間產(chǎn)權(quán)上的徹底分離”。

歷史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，同屬于長期固定資產(chǎn)的房和車。購買后隨著時間的推移，一個的市場價格在迅速的下降而另一個卻能夠得到增值獲取額外的利益。到底是什么原因造成了這種現(xiàn)象呢？本文將就此進(jìn)行討論，并依此提出治理我國房地產(chǎn)市場的新思路。

一、導(dǎo)致高房價的原因

自從我國將房地產(chǎn)市場化，房屋商品化，房屋的價格就隨著時間的推移一步步的上漲，尤其從2003年開始，我國房價開始迅猛地上漲，最終遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)人工資所能承受的水平。那么是什么原因?qū)е铝诉@樣結(jié)果呢？

（一）土地的稀缺性

土地的稀缺性是導(dǎo)致高房價的根本原因，由于地球仍是目前被發(fā)現(xiàn)唯一適宜人類居住的星球。再剔除一些目前不適宜人類居住的區(qū)域例如：撒哈拉大沙漠、海洋、南極洲等，現(xiàn)有可供人類居住的土地上是相當(dāng)有限的。再加之，我國人口眾多（根據(jù)第六次人口普查），人均土地面積少，同時為了保障如此龐大人口的食物供給，首先必須保證18億畝耕地的紅線不能動。將這一部分耕地從我國現(xiàn)有的土地中剔除，而可供用于住房建設(shè)的土地當(dāng)然又減少了很大一部分。事實(shí)上，造成車房不同現(xiàn)象最本質(zhì)的原因，正是由于房產(chǎn)背后所隱藏的土地稀缺性所造成的要素壟斷。

（二）傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)觀念的束縛

所謂傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)觀念指的是土地私有的傳統(tǒng)觀念。無論是從我國歷史上看，還是目前國外的土地所有制度來看，都是土地私有制，這種制度會造成一個非常壞的結(jié)果，就是人們將有非常大的熱情在土地的購買和所有上，因?yàn)楫?dāng)土地私有的時候，政府進(jìn)行的公共建設(shè)提升的區(qū)位優(yōu)勢將為土地所有者而獲得，也就是說他極有可能將從公眾的口袋中取得自己的利益。因此，在不考慮通過武力而重新分配所有權(quán)的情況下，堆積土地是一種很好的財產(chǎn)持有方式。那么，它又是怎么具體影響房價的呢，傳統(tǒng)的觀念的里面的土地永久所有，造成了目前房屋永久所有的觀念，土地的壟斷性進(jìn)而附帶給了房屋的壟斷性，因此人們很愿意購買房屋，購買這種壟斷性。很愿意將自己的財富以房屋的形式持有，這樣又會助長房價的上漲。

當(dāng)然，除以上提及的原因外，造成我國的高房價原因還有傳統(tǒng)文化、投機(jī)炒作、人口眾多以及土地財政等。但從以上兩個原因的分析中可以看出，歸根結(jié)底導(dǎo)致高房價的原因是土地的壟斷性被附帶給了房產(chǎn)。而無論是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，還是馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，都明確告訴壟斷性會產(chǎn)生高額利潤，房地產(chǎn)的暴利印證了這一點(diǎn)。因此，要解決我國高房價問題，可以從如何剔除或減少房產(chǎn)所附帶的土地壟斷性去思考。

二、解決我國的高房價問題的對策

上文已經(jīng)提到，要解決我國高房價問題，可以從剔除房產(chǎn)的土地壟斷性去考慮。那么如何實(shí)現(xiàn)它呢？本文認(rèn)為首先需要做到如下幾點(diǎn)。

（一）強(qiáng)調(diào)土地公有制

由于長期以來沒有強(qiáng)調(diào)我國土地的國有性質(zhì)，導(dǎo)致了傳統(tǒng)的土地所有制觀念仍留存人心。這種觀念急需改變，因?yàn)檫@不僅是造成我國房價高漲的原因之一，還有可能進(jìn)一步助長房價。因此，加大對土地公有制的宣傳，讓人們內(nèi)心和理念接受土地的公有制，是解決我國房地產(chǎn)市場問題的第一步。

（二）明確住宅土地期限的到期處理

現(xiàn)有住宅土地管理規(guī)定住宅土地僅具有70年的使用期限，這為我們提供了解決我國房地產(chǎn)市場問題的基礎(chǔ)。然而由于沒有明確的到期處理規(guī)定，很多購房者具有盲目性或者說僥幸心理，認(rèn)為這房屋將永久為其所有，或者充當(dāng)釘子戶，以得到大量賠償金。這將造成購房者在購房時，錯估房屋的價格，使房價高企。要改變這種現(xiàn)狀，首先，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在購房合同給予購房者明確的使用期限提示，這也就是例如是保險合同的免責(zé)條款。政府方面，應(yīng)加大宣傳和明確規(guī)定，房屋購買者所購買的只是房屋和有限期的土地使用權(quán)。從而讓購房者能夠根據(jù)自身考慮，重新評估房屋的價格而不至于造成房屋價格的錯估。其次，政府還應(yīng)對到期賠付金額做出明確的規(guī)定，這里本文將提供一種到期處理思路。

如果到期時，房屋的所有者，不愿交納新的土地出讓金，那么政府將給予其賠付金額應(yīng)為：

補(bǔ)償額=初始購買房屋價格—初始土地出讓金平均額（按住房面積比例計算）

如果居住者所居住的房屋是唯一的房屋，需依靠我國當(dāng)時的住房保障體系給予適當(dāng)?shù)陌才?。這樣的補(bǔ)償安排，首先，可以體現(xiàn)出居民在居住時候所付出的成本（即土地的使用權(quán)）。其次，這樣的安排還可以避免被房屋作為一種投資的方式。最后，這樣的安排對弱勢群體進(jìn)行了特別照顧，可以減少由此可能引發(fā)的社會矛盾。

（三）改變土地使用權(quán)始計時間

在我國房地產(chǎn)市場還可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象即：買了地等著不建設(shè)，也就是所說捂地。這是由于我國目前的土地使用權(quán)期限始計時間，所造成的一種結(jié)果，我國目前的土地使用權(quán)使用始計時間是房屋建好的時候算起。因此，開發(fā)商才會采取捂地的方式。

目前我國采取的方式是土地收回，這不免浪費(fèi)行政資源，本文認(rèn)為要解決這一問題，可以從改變土地使用權(quán)期限來考慮，將土地使用權(quán)期限始計時間改變?yōu)閺耐恋刭徺I的那一刻，或者說當(dāng)年年末開始計算，而不是目前的始計方式，相信在這樣的始計方式下，這一問題將得到有效地解決。這樣的安排也可以明確了政府所出讓的是土地的使用權(quán)，而使用權(quán)你可以選擇使用或者不使用，當(dāng)然如果長期的不使用，政府可視情況征用或者購回。

三、結(jié)論

通過以上措施的實(shí)施，本文認(rèn)為可基本實(shí)現(xiàn)“房屋完全商品化，土地完全非商品化”。但值得注意的是，采取以上措施短期內(nèi)可能會使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，但長期來看，是有利于我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的。

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作者簡介：龍秦舟（1991-），四川資陽，就讀于西南財經(jīng)大學(xué)，研究方向：證券投資；方小龍（1988-），男，重慶忠縣，就讀于西南財經(jīng)大學(xué)，研究方向：國際金融。

（責(zé)任編輯：趙春暉）