泰安市房地產價格的影響因素分析

程中華 寧偉

［摘要］近年來，房地產價格問題已經成為一個引起廣泛關注的重要經濟問題和社會問題。本文分析了影響泰安市房地產價格的主要因素,從成本、經濟、社會、政府行為方面討論了影響泰安市房地產價格的主要因素。

［關鍵詞］房地產價格；影響因素；利率

［中圖分類號］F2933［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0044-02

隨著近年來全國二三線城市房地產業的飛速發展,泰安作為山東經濟發展戰略的重要城市,經濟的快速增長推動了房地產業的完善和繁榮。在20余年的發展歷程中,泰安市房地產業由不成熟向成熟市場轉變,在國家宏觀調控政策下,泰安房地產市場秩序日漸完善,但市場還不是一個有效的市場,還存在許多問題,而各種問題最終可表現為價格的波動。目前對泰安市房地產價格的波動及預測的研究還不多,本文分析了影響泰安市房地產價格的主要因素。

1成本因素

11土地

地價是房地產成本的重要組成部分,在房地產價格中,地價一般占有五至六成的比重,其走勢直接影響著房價。隨著國民經濟和城市建設的發展,相關土地的出讓價格會上漲,尤其是隨著我國城市化進程的推進,城市土地資源日漸稀缺。房地產總量的有限性主要體現在土地總量的有限性上,土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性,必然會導致土地價格的上漲,從而使房地產價格偏離資產的實際價值。

土地價格是房地產的成本之一,如果土地價格增加,那么房地產開發企業的成本必然增加,則利潤率隨之降低,這勢必引起房地產投資規模下降,房地產市場的供給相應減少；相反,如果地價下降,企業利潤率提高,則房地產供給相應增加,這勢必影響房地產價格的漲跌。

12建筑安裝成本

從房價的構成看,房價=地價+建筑安裝成本+各種稅費。建筑安裝成本是房價的主要部分,是生產建設住宅時的原材料費用和人工費用,即由建筑房屋時的原材料消耗和建設人員工資支出等構成。根據調查的情況,大多數城市的建筑安裝成本占房價的比重略高于地價,土地費用占房價的比重約為30%,而建筑安裝成本占房價的比重約為32%。建筑材料的上漲,尤其是鋼材、水泥等主要建材價格的上漲,必然推動建筑安裝成本的提高,從而導致房價的上漲。

2經濟因素

21GDP對房地產價格的影響

一般國民經濟發展水平較高的國家或地區居民收入水平較高、資金充裕,從供給方面來看,國民生產總值總量較大,用于投資的部分也會相應較大,用于生產性、投資性或消費性等方面的房地產的支出增加,相關行業的配套服務能力也較強,能夠滿足不同時期、不同層次、不同結構的房地產需求。

22城鎮居民人均可支配收入對房地產價格的影響

城鎮居民人均可支配收入是影響住宅價格的一個重要的因素。購房者在購房時,面臨的重要問題就是是否有足夠的收入去支付購房所需的款項。如果是采用抵押貸款購房的形式,那么購房意愿就會受到貸款額度和償還能力的影響,而這兩個因素都與城鎮居民人均可支配收入密切相關。目前銀行審核批準抵押貸款申請的一個重要依據是申請人的住宅負擔能力,也就是購房者的購買能力,而衡量這個能力的標準就是家庭年收入。由此可見城鎮居民人均可支配收入對影響住宅需求與價格的重要性。

23利率對房地產價格的影響

利率的變化對已購房者的影響是：由于我國的住房抵押貸款采取的是浮動利率支付方式,也就是說,央行加息即利率上升后,已購房者將按照上升后的利率支付利息,因此,央行加息增加了已購房者的月供。另外,加息在一定程度上擠出了房地產價格泡沫,因此,已購房者所持有的住房發生了貶值。而對持幣觀望者的影響是：由于央行加息會增加購房者的月供,也就是說增加了購房者的成本,即使央行加息的幅度不大,購房者的成本不會高出很多。但是,卻增加了持幣購房者對房地產市場和利率的風險意識。因此,持幣觀望者在購房時一定會把自己所面臨的風險考慮在內。也就是說,央行加息改變了這部分人的預期,這部分人可能繼續持幣觀望。對購房者而言,由于受收入的限制,購房者在購房時,需要通過金融機構進行融資(住房抵押貸款)來突破自己的預算約束。當利率提高時,對投資性購房者而言,購房的機會成本增加,購房需求降低,在供給不變的情況下會降低房地產價格。

3社會因素

31人口因素

房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產價格也就會上漲；而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產價格也就會下落。

32房地產投機

房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產,利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利的行為。房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的,關于房地產投機對房地產價格的影響,普遍認為它會引起房地產價格上漲。

4政府行為因素

影響房地產價格的行政因素,是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素,主要有房地產制度、房地產價格政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策。

41房地產制度

房地產制度對房地產價格的影響也許是最大的。例如,在傳統土地使用制度下,嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地,可能使地租、地價根本不存在。對住房實行低租金、實物分配,必然造成住房的租金、價格低落。而改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會化,就使房地產價格顯現出來,反映客觀的市場供求狀況。

42房地產價格政策

房地產價格政策是指政府對房地產價格高低的態度以及采取的干預方式、措施等。政府對房地產價格干預的方式,可能是直接制定價格,也可能是通過其他一些措施或手段來調節價格。房地產價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策,一般是指政府對房地產價格放任不管,或者有意通過某些措施來抬高房地產價格；低價格政策,一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此,高價格政策促進房地產價格上漲,低價格政策造成房地產價格下落。但值得注意的是,低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下；同理,高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

43城市發展戰略、城市規劃及土地利用規劃

城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響,特別是城市規劃對用途、建筑高度、容積率等的規定。就規定用途來看,不同用途對土地條件的要求不同；反過來,在土地條件一定的情況下,規定用途對土地價格有著很大的影響,具體表現在兩個方面：①就某一塊土地而言,它會降低地價；②從總體上看,由于有利于土地的健康協調利用,因此有提高地價的作用。

44稅收政策

不同的稅種、稅率及其征收環節,對房地產價格的影響是不同的。可將稅收分為房地產開發環節的、房地產交易環節的和房地產保有環節的。另外,考察稅收政策對房地產價格的影響,必須注意課稅的轉嫁問題。如果某種對房地產的課稅可以通過某種途徑部分或全部地轉嫁出去,那么它對房地產價格的影響就小,甚至不起作用。直接或間接地對保有房地產課稅,實際上是減少了利用房地產的收益,因而會導致房地產價格下降；相反,降低甚至取消對保有房地產課稅,會導致房地產價格上升。

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