西安市房地產市場的發展現狀淺析

摘要：本文選取了一些指標，通過統計數據分析了西安市房地產市場的發展現狀：西安市房地產市場整體發展平穩、空間巨大；房地產產品逐漸品牌化，并且更注重文化價值的體現；分物業類住宅需求結構與住宅供給結構都以普通住宅為主；二手房市場發展落后；西安市住宅價格持續走高。這將為分析西安市房價提供了現實依據。

關鍵詞：房地產 住宅 價格

改革開放以來，西安經濟發生了翻天覆地的變化，不論在經濟總量的擴展還是經濟結構的優化都有了很大突破。根據《第四次西安城市總體規劃》的規定，西安行政中心北移，并進行城中村改造、統籌城鄉發展，把經開區建成新的中心市區；提出要尊重環境、尊重城市、尊重時代的發展，將城市歷史與自然結合重建城市空間和秩序；建立公共交通為主體各交通方式相結合的多層次的綜合交通系統等 [1]。

1.西安市房地產市場整體發展平穩、空間巨大

1998年國家取消了福利分房，西安市房地產進入了商品化階段。十余年時間的發展，西安市整個房地產市場發展并沒有出現大起大落，也沒有出現房地產泡沫。筆者采用銷售面積與竣工面積兩個指標分析房地產供求狀況，根據房地產的供求狀況分析西安市房地產整體市場發展情況。文中的銷售面積是指消費者在報告期內購買的住宅總面積，包括期房和現房在內，體現了消費者對住宅的需求狀況?？⒐っ娣e是指在報告期內住宅房屋建筑按照設計要求已經全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），正式移交使用單位的各棟住宅房屋建筑面積的總和，反映了住宅市場的供給狀況。

從圖1可看出，隨時間推移，西安市商品住宅竣工面積和銷售面積都呈增長趨勢。2000-2007年竣工面積增長一直平穩緩慢，2007年增長額最高達80萬平方米，環比增長率為23.48%，這主要是由于土地資源的稀缺性和房地產開發周期長，造成了西安市住宅供給增長比較平緩。而住宅銷售市場整體活躍，呈現出銷售旺盛的局面，2000-2004年增長比較舒緩，說明西安市居民對住宅的有效需求增長不是很快，而有效需求又受居民可支配收入的影響，可見在這四年中居民的收入水平沒有明顯改善。2004年以后住宅房地產銷售面積呈顯著增長趨勢，其中2005年銷售面積比上年增長196.49萬平方米，環比增長率高達70.2%。從圖1中還可看出2005年起居民對住宅需求增強，超過供給。這說明人們生活水平和可支配收入都得到很大提高，使得住宅需求旺盛，造成供給相對不足，按照微觀經濟學原理，供給小于需求而導致價格上升。

2.房地產產品逐漸品牌化，并且更注重文化價值的體現

隨著西安城市化的推進，城市規模的擴張，人們生活水平得到不斷提高，消費者消費理念發生轉變，在享受物質的同時更注重精神層面，房地產住宅軟環境成為主導。而且西安市房地產業重大的發展機遇與空間，吸引了中海、萬科、恒大、雅居樂等國內知名房地產開發商的大舉進入，導致西安市房地產市場開始進入群雄逐鹿的時代。因此，企業要想在房地產市場占有一席之地，必須不斷提升其核心競爭力，想盡辦法使產品差別化，更加注重樓盤的環境、戶型、品質、物業管理以及開發商品牌等，使房地產的競爭實現由價格向品質的轉變[2]。

3.西安市二手房市場發展落后

二手房作為房地產市場一個不可缺少的角色，正在逐漸走進消費者的視野。從西安市目前的二手房市場來看，二手房市場也在持續走高。來自西安市房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：2007-2009年西安市二手房市場交易面積呈平穩上漲態勢，2009年為184.49萬平方米，較上年同比增長30.18%，但與新房的成交比例僅為1：6.1，處于嚴重失調狀態。明顯地可以看出西安市二手房市場還不夠成熟，發展比較落后，還需進一步完善。

4.西安市住宅價格持續走高

表2顯示，2003-2011年西安市住宅價格一直保持增長態勢。2003-2006年間增幅不是很大，但經過2006年西安市房地產市場種種政策改革以及市場的快速運作，使得2007年起房地產市場有了更新、更快的發展。2004年起每平方米增長量基本都超過300元。眾所周知，2008年金融危機給中國經濟帶來空前的影響，中國房地產市場也不例外，北京、深圳等一些發達地區表現尤為突出，年平均房價大幅下跌。而西安房地產呈“逆市上漲”之勢，住宅價格一路飆升。尤其2011年每平方米增長量達到900元，增長之快大大超出消費者的購買能力。

參考文獻：

[1]數據來源于西安市統計信息網

[2]高琳.西安市商品住宅價格研究[D]. 西安建筑科技大學，2008

[3]房娜.西安市城中村改造工作扎實穩步推進[J]. 西北信息報，2008.11

作者簡介：

溫志媛（1984- ），女，漢，碩士研究生，西安科技大學高新學院教師。