二手房交易價格鑒證工作的體會與對策

當前，隨著國家對房地產開發市場的宏觀調控的力度的加大，二手房交易市場日顯活躍趨勢，其交易量也在逐漸增大，因而，二手房交易價格鑒證已成為涉稅價格鑒證工作的一項不可忽視的重要的工作內容。近年來，二手房交易涉稅價格認定工作雖然有所突破，也取得了一定成效，但它畢竟是一個全新的工作領域，有待于我們不斷研究、探索和創新。

一、二手房交易涉稅價格認定工作的重要性

1.是維護稅收征管秩序的需要

從目前的情況看，二手房交易已經成為社會的熱點問題，特別是近兩年從事二手房評估、交易的中介機構遍布城區大街小巷，各個中介機構張貼的房產信息琳瑯滿目，價格五花八門，這一現象明顯顯示二手房交易涉及到千家萬戶的切身利益，同時也暴露出稅收征管工作中二手房交易環節失控或虛控的現象，虛假合同、陰陽合同屢見不鮮，明顯低于市場價格的評估報告紛紛炮制，稅收征管秩序受到嚴重沖擊，因而，努力控制人為因素與自由裁量權，維護征納雙方的正當合法權益的嚴肅性，就需要規范二手房交易環節的稅收征收管理工作。

2.是堵塞稅收征管漏洞、減少稅收征納雙方在價格方面的糾紛的需要

房產作為不動產的一種，在人們的社會生活中占有極其重要的地位。對房產征稅，特別是二手房交易征稅必然觸及千家萬戶切身利益的敏感問題，這就對二手房的價格認定工作提出更高的要求，長期以來，二手房交易稅基價格的認定，沒有統一的認定標準，缺少客觀、公平、公正的第三方價格認定機構的參與，難以科學合理地確定，形成了房產稅征管過程中的盲區和薄弱點，客觀上產生稅收流失現象和稅收征納雙方產生價格方面糾紛，這種客觀現象要求價格認證機構開展二手房交易涉稅價格認定工作，對于提高涉房稅收征管的科學管理水平，堵塞稅收征管漏洞，防止財政收入滴漏流失以及穩定稅收征管秩序具有十分積極的作用。

3.是有效地全面推進涉稅財物價格認定的關鍵所在

當前，普遍存在二手房交易偷逃稅收的現象，已經引起了民意的反感和各級政府及有關部門的高度重視，二手房交易的稅收征管工作勢在必行，只有不斷總結各地的成功經驗，完善和發揮征管系統優勢，積極主動開展、推進二手房交易的涉稅價格認定工作，營造聲勢，使之形成規模，才能順利地開展二手房交易涉稅價格認定工作。

二、二手房交易價格鑒證的現狀與特點

首先，隨著涉稅價格鑒證工作的深入開展，二手房交易價格鑒證工作作為重點工作，各地各部門不同程度地組織力量對城市的區域進行認真調查，確定一定范圍的樓房平均價格，將其價格作為征稅的參考基數，對城鄉結合部或一些不好劃定的區域，則由稅務部門委托價格認證中心進行價格鑒證，這種做法，價格相對穩定，納稅人爭議較小，但這種做法，工作量大，范圍區分仍不能做到十全十美，若要細化，則工作量更大；同時，隨著城市的發展，商業中心的轉移，區分的范圍也在變化，數據的更新仍需要更大的工作量。

其次，劃分計算平均價也暴露了諸多不足，一是平均價掩蓋了個體差異，而納稅人是以個體為主體的，區域劃分無法做到細化到個體具體的樓房，加上房子所處的位置環景、朝向、彩光、通風、交通，樓房的建筑年限、建筑材料、外觀設計等各種因素，要做到細化價格，其工作量之大是可以想象的。

三、二手房交易涉稅價格鑒證工作的對策

1.加大宣傳教育力度。一是對當事人耐心解釋稅收政策，讓他們正確理解合理征稅與偷漏稅的性質，正確理解稅種的立法精神；二是對當事人宣講實事求是填寫簽訂合同的重要性，不要為將來可能出現的糾紛留下后患；三是涉稅價格鑒證人員自身加強稅收征管有關法律、法規的學習，正確理解涉稅價格鑒定的內容和有關征稅精神，使鑒定結果符合計稅依據的要求。

2.在統籌二手房涉稅價格鑒證整體區域價格同時，確立實行大面積鑒定的方向。對以下幾個方面的房地產交易可選擇進行入戶鑒證：一是城鄉自建房進行價格鑒證；二是非住宅二手房交易價格鑒證；三是原參加公房改革的私房交易價格鑒證；四是對規劃區地塊土地使用性質多樣、界限模糊不清的房屋鑒證；五是對老舊房屋的鑒定。

3.對新開發已經成熟的小區，依據定位平均價格，按照原開發商對小區內各樓區、層差的調整系數進行調整鑒定價格。

4.在二手房交易價格鑒定中，嚴格區分在整個交易中哪些屬不動產交易，哪些屬動產交易。

5.考慮民俗、民風對鑒定標的價格影響。二手房交易價格鑒證是一項政策性很強的工作，既關系地方政府的財政收入，也關系每一個納稅人的自身利益，同時也肩負著公平稅賦的重任。因此，重視和研究二手房涉稅價格鑒證是一項任重道遠的任務。