關(guān)于經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理問題的研究

摘要：經(jīng)濟適用房是我國對中低收入階層的住房問題所做出的一個很重要的政策。現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房存在很多的問題，物業(yè)管理問題尤為突出。本文將針對這些問題進行一定的要求，給出相關(guān)的對策。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房 物業(yè) 管理

一、經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理特點

1.經(jīng)濟適用房的雙重性決定了其物業(yè)管理的雙重性

經(jīng)濟適用房是政府在市場的運作下建設(shè)的解決中低收入居民的住房問題的一種保障性的住房。在建設(shè)以及銷售的過程中都是通過市場來完成的。作為經(jīng)濟適用房的主要適用人群，中低收入階層因為沒有相關(guān)的經(jīng)濟承受能力，所以才需要依靠政府的幫助實現(xiàn)適當?shù)淖》康哪繕耍诰幼〉倪^程中，物業(yè)管理的過程是因為其業(yè)主的特殊的性質(zhì)，所以不可能完全按照市場的標準進行，必須在這個過程中有政府的干預(yù)和管理來保證經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)的完整貫徹。這就是經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)。

2.經(jīng)濟適用房的建設(shè)技術(shù)標準決定了其物業(yè)管理的要求

經(jīng)濟適用房在建設(shè)的過程中對于住房的很多無關(guān)的方面并沒有考慮，主要考慮的因素在于住房的使用效果，也就是住房的適用性問題。在建設(shè)過程中建筑的標準與普通的建筑是相同的。但是，對于經(jīng)濟適用房的住房管理的服務(wù)也是需要一定的要求的，也要與普通的住宅的服務(wù)規(guī)范和內(nèi)容相一致。

二、經(jīng)濟適用房物業(yè)管理存在的問題

1.價格機制不合理的問題

從經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理的相關(guān)政策來看，政府在考慮到了經(jīng)濟適用房的業(yè)主主要是那些中低收入的家庭，這在實際上對那些中低收入的人群來說確實起到了緩解他們的經(jīng)濟壓力的問題。所以物業(yè)管理收費標準低于商品住房，這就使得以勞動密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)的利潤就會大幅度減少，很多企業(yè)在微利的環(huán)境中生存，使得企業(yè)生存變得很艱難。

2.物業(yè)部門缺乏市場競爭的有效機制

目前，就大部分的經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理來講，都是政府房管部門的下屬企業(yè)通過改制的國家物業(yè)管理企業(yè)來承擔物業(yè)管理工作的。由政府支撐的物業(yè)管理單位，在服務(wù)上很多都抱著得過且過的思想，在服務(wù)質(zhì)量上得不到相應(yīng)提升，只是存在很簡單的物業(yè)管理工作，還有很多的大型企業(yè)單位在進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)過程中，受到自己開發(fā)自己管理的陳舊觀念的影響，通常是不愿意將其開發(fā)的項目推向社會或者是推到市場上進行物業(yè)管理的，這就導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理不能夠像商品住宅區(qū)一樣通過公開的招標的方式進行管理，市場不能建立就必然導(dǎo)致物業(yè)管理水平的低下。

3.服務(wù)沒有針對性

經(jīng)濟適用房中居住的人群的特殊性決定了在物業(yè)的管理模式上要不同于一般的住宅小區(qū)的模式，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要針對其業(yè)主的特殊性，有針對性地設(shè)置相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)項目。有針對性地開展服務(wù)，才能更好地針對業(yè)主的要求服好務(wù)。但是，現(xiàn)在很多單位在服務(wù)的過程中只是簡單地將物業(yè)企業(yè)的本身經(jīng)濟利益作為物業(yè)服務(wù)的根本所在，脫離了業(yè)主的實際需求，盲目推出了一些投入相對比較小但是產(chǎn)出比較高的有償性質(zhì)的服務(wù)，這些都是不科學不合理的，應(yīng)該根據(jù)廣大的業(yè)主的實際需求，有針對性地提供一定的物業(yè)管理服務(wù)。

三、解決經(jīng)濟適用房物業(yè)管理問題的措施

1.建立合理的市場競爭機制

經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理的價格并不能簡單地依靠市場的競爭機制來進行決定的，但是這個市場必須在政府的宏觀調(diào)控的相關(guān)措施下引進一定的市場競爭機制，這樣的機制的建立不僅僅能夠在市場中進一步完善供需的平衡機制，物業(yè)管理公司也可以在資金上能夠得到保證。由于經(jīng)濟適用房的管理是有其特殊性所在的，所以物業(yè)管理公司可以在進行物業(yè)服務(wù)的時候，將很多的捆綁式的收費項目作為單項分割開來，這樣就能夠在維系一般的企業(yè)運作和管理的條件下，提供更為人性化和簡單化的服務(wù)。

2.引入必要的市場招標機制

物業(yè)管理公司在進行服務(wù)之前應(yīng)該引入以招標為主要方式的經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理公司，實行招標投標不僅能夠打破傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房的小區(qū)物業(yè)服務(wù)壟斷的現(xiàn)象，還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的機制，提高物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)水平，不斷提高物業(yè)管理公司的競爭力，也可以更好地規(guī)范和完善物業(yè)管理的市場競爭機制。

3.政府應(yīng)該出臺一定的稅收政策進行鼓勵

作為有一定的社會保證機制的商品住宅區(qū)，政府應(yīng)該給予經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，尤其是在稅收的優(yōu)惠方面，首先，要在政策上支持物業(yè)公司的日常管理工作，對于一些稅收項目，政府可以實行降低稅率或者減免一些稅收的政策。同時，享受優(yōu)惠的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在政策的引導(dǎo)下開展那些適合經(jīng)濟適用房的業(yè)主需求的服務(wù)，嚴格保證經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)質(zhì)量。政府的相關(guān)部門要不定期對經(jīng)濟適用房的小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理的滿意程度以及具體工作的開展進行一定的調(diào)研和評價。

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