淺析中國房產稅稅制改革

房地產業(yè)是我國國民經濟的支柱和國家財富的重要來源之一，其發(fā)展程度的高低決定了一國經濟發(fā)展能力的強弱，但房產作為人民生活的居所，其本質歸根結底是人民生存的必要需求和消費對象，房價的過快增長已經成為影響人民生活水平的一個直接的重要因素。當今中國房價居高不下，國家針對房產業(yè)的各項調控措施也在緊鑼密鼓的籌劃和進行之中。今年1 月，國家正式宣布在上海和重慶率先征收房產稅，以調節(jié)房地產市場，控制過度高漲的房價。此舉一出，各種呼聲接連而出，褒貶不一。

房產稅作為有著悠久歷史的老稅種，是一種以房屋為征稅對象，并向擁有該房屋所有權和使用權的主體征收相應款項的財產稅。我國的房產稅制度已存在50 年之久，其主要是針對生產經營性房屋進行征稅，其中不包括城鄉(xiāng)居民的用于居住的住宅性房屋。計稅的依據(jù)主要有兩種方式，一種是從價計征，另一種是從租計征，前者主要是按照房產計稅價值征稅，即依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；后者則是按照房產租金收入征稅，即以房產租金收入作為房產稅的計稅依據(jù)，稅率為12%，從2001 年起，對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收。

隨著市場經濟的迅速發(fā)展，土地資源的日漸稀缺與不斷蓬勃發(fā)展的房地產業(yè)之間的對持愈加嚴重，并由此產生了巨大的矛盾和沖突，造成了房價的日益攀升和房地產市場的不穩(wěn)定，除這個原因外大量的炒房者從中牟利進行惡意投資，以及各種不規(guī)范的市場行為也造成了房價的加劇增長甚至直線飆升。我們都知道，在市場經濟條件下，宏觀調控主要是依靠政府調節(jié)“三率”來維持，即利率、匯率和稅率，而其中的稅率調節(jié)是最靈活的手段。由此可見，對房產稅制度的改革就成為了市場經濟下宏觀調控政策的大勢所趨。房產稅要在社會發(fā)展的復雜局面中求生存，就必須得到相應的改革，房地產市場的動蕩時期迫切需要國家的調控以達到平穩(wěn)狀態(tài)。由此看來，推動我國房產稅調整與改革的直接原因是過度增長的房價已經對整個社會生活產生了直接和不容忽視的影響，嚴重影響了人民生活的基本需求和根本利益，房產稅改革的直接目的就是利用國家享有的宏觀調控權對我國的房地產業(yè)進行適當?shù)恼{整和干涉，以最終緩解由于收入差距帶來的社會矛盾。

首先，房產稅能否真正使得房產持有人盡快出售房產，從而增加市場上的供應量呢？通過上海和重慶的稅率我們可以看出，國家采取的是相對溫和的態(tài)度，稅率相對不高，征收的對象也有限。假若房價每年的上漲幅度高于房產稅的稅率，房產持有者還是有利可圖的，如此來看，根據(jù)經濟學的利益至上原則，任何一個房主都不會輕易出售手中的物業(yè)。這么一來，房產稅的改革也就無法達到增加市場的供應的目的。其次，如果市場上的商品房的供給量無法滿足人們的需求，那么即使出售者愿意出售自己手中的房屋，他在出售房屋時完全可以將其已經被繳納的稅額相加，一并轉嫁給購買人；另一種可能是，房屋所有者繼續(xù)持有房屋，而將房產稅賦轉嫁到房租上，如此一來，房產稅改不但沒有增加市場的供應量，反而在一定程度上擾亂了租房市場的穩(wěn)定，同時間接增加了對房屋的購買需求量。也就是說，市場供求不足的情況下，任何形式的稅收都有可能被轉嫁到處于弱勢地位的那一部分人身上。如果市場的供求關系不改變房產稅就有可能從出售者的手中轉嫁給購買人或者承租人，進一步推高房價。

房價的過度攀升，使得中國社會貧富差距的矛盾更加凸顯，公眾對社會公平產生了質疑，細細想來，房價的攀升表面看似是經濟的繁榮的標志，但是在這背后所隱藏社會問題和政治問題卻值得我們深思。我們必須承認的是，經濟的發(fā)展與社會的穩(wěn)定是我們這個時代必須同時兼顧的兩個重要問題，傾斜的單一側重的發(fā)展模式只會帶來負面的和低級的社會效果，即我們必須在“把蛋糕做大”的同時力求“把蛋糕分好”。稅收的根本是取之于民用之于民，只有真正公平的前提下才能達到效率的最大化，國家在制定稅收政策時應當根據(jù)不同的因素區(qū)別對待，這些因素包括經濟發(fā)展程度，房屋的市場需求量，居民的收入分配等，以免使貧者承擔與富者相同的負擔，加劇社會貧富差距的擴大。

在房產稅用途方面，美國等國家的做法值得借鑒。目前，美國50個州都已征收房產稅，稅率一般為1%~3%。從2000年到2007年，由于美國中等價位房的房價增長了48%，美國房產稅相應地在同期有了62%的增幅。據(jù)了解，美國房產稅七成用于支付學區(qū)義務教育、改善治安和公共環(huán)境；學區(qū)周圍環(huán)境改善了，房價自然升值。在大多數(shù)美國老百姓眼里，交了房產稅后孩子可以享受十幾年的義務教育，當然愿意交稅，這不但充分體現(xiàn)了稅收“取之于房，用之于民”的用稅理念，也讓公眾交得心服口服。又如，新加坡在房產稅用途方面秉持了穩(wěn)定和公平的原則，讓房產稅成為調節(jié)貧富差距、補貼低收入群體的重要載體，既讓稅收造福于民，又合理控制了房價，實現(xiàn)了雙贏。由此可見，中國也應借鑒美國和新加坡的做法，結合國情，不妨讓收上來的房產稅全部用在保障房建設中，并定期通過媒體和網(wǎng)絡公布每一筆稅款的具體流向，這不僅能為保障房建設提供資金支持，滿足納稅人的知情權和監(jiān)督權，更重要的是，也能消除公眾疑慮，護航房產稅擴征的順利進行。

房產市場的根本是供求關系，地方財政要在稅收的過程中積累建設資金，促進房地產的開發(fā)建設，利用稅收收入新建面向居民的中小戶型住宅和廉租房，解決無房者的生活困難，最終達到居者有其所的理想狀態(tài)。