淺析我國房產行業之難

一、我國房地產業發展現狀

在中國，房地產一開始就被認定為經濟增長的主要來源。作為上游產業，房地產的發展帶動著水泥、鋼筋、裝修等50多個行業的發展，因此房地產的收益很大程度上影響著GDP的上漲速度，另外房地產連同其下游產業提供了大量的就業崗位（據調查，大約占農民工總數的50%以上）。因此從中央到地方的各級政府都把房地產收入作為GDP的核心組成部分之一，在GDP的指導下，房地產成為生產性投資而非社會性投資，剝奪了房地產的公共性。

本應作為商品的房產已不僅僅是商品，它更多地傾向于作為資產存在。如同商品中的“怪胎”，就出現了“供過于求”又“供不應求”的怪現象。在大部分城市，房地產的價格仍是一路走高，而與此同時，租賃市場上卻是越來越供過于求進而導致“租售比“越來越低。這樣無論是政府、開發商還是投機商都試圖從房產泡沫中獲得巨額收益。

房地產的輕度泡沫能促進經濟的進步，但中國的現狀已遠遠超過了國際上的警戒線。房產泡沫并不可怕，可怕的是房產泡沫崩潰之后的狀態，日本等國的金融危機已為我國創立了前車之鑒，不要重蹈覆轍才好。

二、淺析我國近幾年抑制房價上漲的政策

（一）保障性住房的建設

放任房地產，老百姓買不起房、住不起房，有意見；壓制了房地產，相關行業受影響，大批工人失業，也會出現問題。那如何魚和熊掌才能兼得？于是人們的眼光就轉向了保障性住房的建設：由各級政府負責，大力建設保障性住房，這樣既能滿足人們對住房的要求，又能防止因商品房建設不足引起的相關行業及就業的影響。

利用建設保障性住房的計劃無疑是很好的這種辦法，然而數據顯示這個關乎民生大計的政策落到各級政府頭上卻是難以實施。首先，建設保障性住房是只貼不賺的事情，賠本的買賣政府也不愿意做；第二建設保障性住房難以反映出GDP，難以體現一級政府的政績，政府不愿做費力不討好的事情；其次建設保障性住房涉及到拆遷、安置等問題，問題多麻煩大，往往事倍功半，這些原因都導致了保障性住房計劃難以展開。

（二）差異性房產稅

房產價格的持續上升趨勢已不能再用供求理論來解釋了，即房價持續上漲也不一定能抑制需求反而吸引了更多的投機資金的進入。一方面稅收增加了消費者的負擔，從另一個角度來說，它也有它積極的一面，那就是無論哪種稅收，都可以增加財政收入，用增加來的財政收入來投入保障性房屋、廉租房之類的福利房的建設，或許又能改善房產泡沫的現狀。

（三）加強信貸監管力度限制貸款額度

從以往歷次調控經驗來看，拐點都出現在開發商資金鏈面臨斷裂，開始打折甩盤，導致整體樓市降價。然而面對著“史上最高水平”的現金流作支持，開發商們有恃無恐，打壓房價飆升的政策更需“道高一丈”，同時要做好持久戰的準備。

信貸監管力度的加強，使開發商進入了觀望階段，然而這樣不僅減少了房產的當期供應也減少了土地的開發量，這樣就為將來供應短缺進一步推高房價埋下了伏筆。這也就是房產的調控進入“越調越漲”的怪圈的原因。

三、我國房地產業健康發展的幾點意見

（一）改變稅收模式

增收的土地稅、房產稅等稅收只能增加了房產的成本，促進房價的提高，進而使房產中的泡沫越來越大。因此，筆者建議，改變稅收模式，從售前稅改為售后稅，對房產稅及類似稅收的轉嫁進行限制，降低開發商的積極性，同時對剛性消費者進行補貼。

（二）加強各級政府建設保障性住房的壓力

針對影響政府建設保障性住房的因素，提出以下幾點建議：建立嚴格的賞罰制度，使各級政府建設保障房的任務直接與政績掛鉤，賞罰分明，刺激政府的積極性；國家應增加對保障房的投資，使各級政府的“機會成本”得到部分補貼，并增加對搬遷戶的補貼。

（三）提高建設保障性住房的地位，加大宣傳力度，促進人們對建設保障性住房的理解

建設保障性住房，增加了私人建筑商們的競爭對手變相阻礙了他們的積極性；同時因為房地產商們的退出使大量勞力失業以及房地產下游產業的萎縮，另外，銀行降低對政府借貸的門檻，同樣促進了銀行的發展。

（四）加強土地監管制度

想要控制房價，對土地的控制力度也不容忽視。對此，應限制土地的持有時間，增加土地的供應，這也就使在信貸力度加強時期開發商們的觀望態度受到限制，強制擴大房產的供給，使泡沫縮小。因此，在控制房價的時期，房產的根基——土地的價格更要限制，否則，如果土地價格不下降，房價的價格無從下降。

政府只有真正下大決心、大力氣、大魄力調控房地產市場，由此帶動中國經濟新一輪的體制性改革，那么，改革的陣痛將意味著未來中國經濟發展擁有廣闊的發展空間，如果政府在房地產調控中滿足于“小勝即安”，中國的經濟結構、泡沫風險將比調控之前更加惡化。

參考文獻：

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