當前經濟形勢下一房多賣現象的法律思考

■許 薔

近年來，隨著市場經濟的發展和房屋價格的不斷上揚，各種類型的房屋買賣糾紛日益突出。特別是在審判實踐中，經常遇到一房二賣的糾紛案件。房屋買賣不僅關系到經濟的繁榮，而且關系到人民群眾的安居樂業及社會的和諧穩定。一房多賣既損害購房人的合法權益，又破壞了房地產市場誠實信賴原則，為社會穩定埋下了隱患，嚴重挫傷了群眾購房的積極性，影響了我國房地產業的健康發展。因此分析探討此類案件的成因及解決對策具有十分重要的現實意義。

導致一房多賣現象的原因

在房地產交易過程中，開發商一房二賣或多賣、先抵押再出售或先售房后抵押等現象嚴重損害了購房消費者的合法權益，引發群體性糾紛等事件不時出現。此種情況在商品房預售階段尤為突出，產生了大量的糾紛和訴訟。多數情況下，開發企業只是違規操作但尚有償債能力，消費者權益的損害尚可獲得救濟。但有的開發商將房屋重復出售后卷款而逃，或者已將款項揮霍罄盡，或者以其他方式轉移財產無力償債。剖析其成因主要表現在以下幾個方面：

（一）違約成本過低

賣房人通過權衡發現 “一房多賣”僅需承擔解除合同、返還財產、賠償損失的民事責任，其代價遠遠低于轉賣房屋所獲得的利益，高額回報是主要誘因。

（二）買房者法律意識淡薄相對處于弱勢地位

普通百姓的法律知識、風險防范意識相對缺乏，加上房價不斷上漲時急于購房的心理，往往對房產公司過分信賴，忽視了對房產信息的核實調查，造成糾紛。

（三）開發商過度牟利的原因

近年來房地產業幾度升溫，使不少不法開發商更加看到該行業潛在的巨大經濟利益，在強烈的趨利心理支配下，他們置法律不顧，鋌而走險，以身試法。還有部分賣房者認為目前房地產市場 “一房多賣”現象普遍，涉及人員多，法律無法對該行為制約和處罰，自己不這樣做就是 “吃虧”。

（四）法律法規的缺陷和監管部門的監管不力

目前，買賣合同的生效與房屋所有權的取得之間存有一段時間差，該時間差為 “一房多賣”提供了客觀條件。 《物權法》第20條雖然規定了預告登記制度，但規定的比較簡單和籠統，可操作性不強，大部分房產商并未按規定去辦理預告登記。一是對房產商的資質認證不嚴。有些房地產開發商根本不具備開發房地產應具有的資質條件，卻通過種種辦法領取了資質證書，公然運作大型的房地產開發工程，可見政府管理部門在房地產開發行業的資質審查中，仍應該加大力度。二是企業注冊資金不實。不少房地產開發商在申辦企業時，搞虛假出資。房地產開發商利用這些虛報的注冊資金大肆吹噓其 “實力”，致使購房者對其實力雄厚的假象難辨真偽，甚至深信不疑，以至不少購房者不加思考就購買 “樓花”，最終上當受騙。

現實中關于商品房重復銷售案件的處理

最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 （以下簡稱 《解釋》）對一房多賣現象作了一些特別規定并體現了不同于傳統民法的精神。主要是對買方合法權益的傾斜式保護

（一）在先買方可以請求在后合同無效

《解釋》第十條規定： “買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”這就明確賦予在先買方有請求確認在后合同無效的權利。在先買方并未獲得房屋所有權，因此是不能主張在后合同侵犯其權利的。但是該權利的實施需要滿足一定的條件。其一，賣方與在后買方屬惡意串通。也就是說，在后買方明知該房是重復出售，仍然堅持簽訂買賣合同并堅持按合同約定履行。其二，必須是賣方已履行了在后的合同從而導致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權還保留在賣方的手中，在先買方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣方的違約責任并要求賣方繼續履行合同，而無須主張在后合同無效。但是，如果在后買方與賣方并無惡意串通情形的話，比如在后買方是善意的并且房屋已過戶給在后買方，導致在先買方無法獲得房屋，在先買方只能依據第八條的規定行使懲罰性賠償請求權，而不能依據第十條的規定主張在后合同無效。例如，劉某有一套房屋出售，與王某進行洽談后，雙方簽訂了一份房屋買賣合同，合同簽訂后，王某支付了一部分房款，但雙方沒有辦理房屋過戶手續。后來劉某將這套房屋又賣給了李某，并為李某辦理了房屋過戶手續。后王某找到李某，稱房子是先賣給他的，房主劉某與李某簽訂的買賣合同應是無效的。此時，王某只能要求劉某進行處罰性賠償而若要要求合同無效則不會得到法院的支持。

（二）在先買方可以請求賣方予以賠償

根據 《解釋》第八條的規定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”， “導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。但是，如果在后買方與賣方惡意串通，在先買方依據第十條規定主張在后合同無效，則在先買方最終能夠獲得該房屋，再依據第八條規定行使懲罰性賠償請求權的，法院不予以支持。

一房多賣現象的防范與對策

（一）普及法律知識，提高購房者的法律意識

隨著房價的日益攀升以及購房人對房產的現實需求，房地產交易日益火爆，因為購房被騙的或因賣房人一房多賣造成買房者無法達到合同目的比比皆是。為了能防止此類事件的發生，政府相關部門應充分利用網絡、電視等各種媒體加大普法宣傳，廣大市民應多學習法律知識、增強法律意識在思想上提高警惕，形成自我保護意識和能力，促進市場交易的安全。

（二）房屋買賣合同簽訂后及時辦理產權變更手續

房屋買賣合同簽訂后，買賣雙方尤其是買方要按合同的約定及時履行合同，并及時催促賣方按約辦理相關手續。

（三）加強房地產預售商品房的管理監督力度

政府管理部門要嚴格審查房地產企業的資質，確保其完全具備房地產開發資質的實質要件。要加強對房屋銷售的監督管理工作，切實履行監督管理職責，從源頭上避免一房兩賣現象的發生。

（四）房產部門應建立房屋買賣查詢系統

房地產管理部門應該花大力氣理順各級職能，做到上下銜接，同級權責范圍明確，避免多頭管理、重復管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發，建立快捷有效的房地產權證、查封抵押登記電腦查詢系統，避免一房多賣、一房多抵的現象發生，構筑房地產健康交易機制。

（五）加重對 “一房多賣”者的處罰力度

法官在處理此類案件時，可在自由裁量權內加重賣房者的賠償責任，維護合同的誠信原則，維護購房者的合法權益。同時，一經發現賣房者存在合同詐騙行為的，應立即將相關材料移送公安機關，追究刑事責任。

綜上，目前我國的商品房市場問題較多，開發商在短期利益的驅動下，制作虛假廣告、設立定金圈套、房屋面積縮水、一房多售等嚴重違反誠信原則的行為層出不窮。賣房者為了追求高額利潤，不惜違約，嚴重損害了買房者的合法權益。針對這一情況，最高法院克服了現行立法不完善的困難，及時出臺了 《解釋》， 《解釋》將在維護消費者權益、規范商品房交易行為、維護房地產產業的健康發展等方面發揮積極作用，同時我們廣大群眾應自覺學習相關法律知識，全民普法，提高法律意識，增強自我保護能力，堅決杜絕此類事件的發生。