論區分所有建筑物的重建制度

馬穎杰

（華中師范大學 政法學院，湖北 武漢430079）

論區分所有建筑物的重建制度

馬穎杰

（華中師范大學 政法學院，湖北 武漢430079）

現行《物權法》對區分所有建筑物的重建問題規定得較為簡單，未涉及重建過程中的實體問題，也不便于實際操作。通過考察域外立法，我們應建立賣渡和買回請求權、權利變換機制、區分所有建筑物的重建專項基金制度等，以進一步完善我國的區分所有建筑物重建制度。

區分所有建筑物；重建；物權法

一、區分所有建筑物重建的法律制度缺失

自1980年4月2日鄧小平同志發表關于住房問題的講話以來，我國房改已經風雨兼程地走過了30年。棟棟高樓平地而起，區分所有建筑物的興建熱潮席卷了大江南北。但伴隨著住房商品化進程的加快，新的住房問題及其引發的社會問題已經產生。房地產市場的經濟泡沫、拆遷征地過程中的糾紛、業主之間的矛盾與沖突等問題都極大地影響了房地產市場甚至國民經濟的發展。關于區分所有建筑物的重建問題，由于最初進行房改時并未建立相應的重建制度，重建工作面臨的重建決議的通過、重建費用的籌措以及不同產權人之間權益的平衡等問題無法得到妥善解決。目前，我國《物權法》只有一個條文規范區分所有建筑物的重建，即改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。這不僅沒有涉及重建過程中的實體問題，在程序上也規定得過于簡單，不便于操作。而在現實生活中，至少存在以下幾個方面的問題亟待我們從立法上予以解決：

（一）重建的決議程序問題

林肯曾說過：“力量來自于公正。”只有實現了公平與正義，才能得到人們的廣泛支持。效率也是法律追求的價值，是促進社會發展的保障。因此，任何法律在制定和執行的過程中，必須兼顧公平與效率。區分所有建筑物牽涉的利益主體眾多，因此，為了確保重建工作的順利開展，各國立法例大多采用了多數決的重建決議方式，并建立了相應的保護少數反對者利益的機制，以兼顧公平與效率。但我國《物權法》規定的重建決議程序卻十分簡單，不但通過決議的人數比例較低，與一般的業主會議程序無異，也沒有保護少數反對者利益的規則。這種決議程序不能反映最廣泛主體的利益需求，不符合民主的要求，也易導致少數人的利益被踐踏，無法實現產權處理上的公平和效率。因此，我們必須建立更為嚴格的重建決議程序，以實現對眾多利益主體的平等保護。

（二）重建的費用問題

恩格斯曾指出：“人們必須首先吃、喝、住、穿，然后才能從事政治、科學、藝術、宗教等。”住房是一個人進行社會活動的物質基礎，因此，人們對住房的保護與管理格外重視。目前關于住房保障費用的法律、法規內容主要涉及住房維修資金，其專用于住宅共用部位、公用設施保修期滿后的大修、更新和改造，因而有人戲稱其為住房的“養老金”。但對于住房在意外、年久失修等情況下的損毀、滅失所產生的住房重建費用，法律卻沒有相關規定。區分所有建筑物的重建工作本身就是一個耗資量巨大的工程，動輒涉及上億資金。很顯然，如果沒有事前規劃，短時間內去籌集這樣一筆巨資是非常困難的。“我國今日的區分所有建筑物的住戶，少則數十戶，多則數百戶甚至上千戶，重建區分所有建筑物時，可預見其意見的分歧。且每個業主的經濟能力不同，生活習慣有別，價值判斷互異，對于重建費用的負擔能力也有差別，欲取得重建共識并非易事。這一點會影響到有關業主是否贊成重建，并成為重建事業進行的最大阻力。”[1]而在重建費用的籌措方面，我國的立法尚處于空白狀態，我們亟需對重建費用的籌集和分配問題進行專門規定，以更好地解決實際問題。

（三）產權人之間利益平衡的問題

通過對物的利用來實現對物所有的價值，是民法設立用益物權制度的一個重要價值考量標準。因此，《物權法》第71條規定：業主對其建筑物的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。區分所有權人可以通過將專有部分進行抵押、出租、設置地役權等來行使自己對專有部分的處分權，以獲得收益。但這也導致了區分所有建筑物產權關系復雜化，不僅涉及所有權人的利益，往往還會因為抵押、出租等行為涉及第三人的利益。而住房重建的先決條件之一就是產權明晰，權利有保障。因此，在重建工作中處理好復雜的產權關系，平衡各產權人之間的利益，是重建工作得以開展的重要前提。而現行立法對于重建中的地役權、抵押權、租賃權等如何消滅，抵押權人、地役權人和承租人的利益損失如何補償，補償金的計算以及在所有權人和使用權人無法就區分所有建筑物的重建達成協議時的利益協調問題等都沒有專門規定，在實際生活中常常引起矛盾，導致重建工作困難重重。

二、區分所有建筑物重建制度的比較法考察

由于區分所有建筑物權利人人數眾多且情況復雜，重建工作困難重重，因此，通過立法方式對區分所有建筑物的重建制度予以規定，是現代各國及地區立法的一個基本趨勢。目前，對此問題規定較為詳盡的主要有日本、法國等，我國臺灣地區也在作積極的嘗試。

日本關于區分所有建筑物重建方面的立法主要是《建筑物區分所有權法》。該法對房地產權人之間及其與各相關權利人之間權益的調整方式、重建決議程序、重建執行方式、重建費用分擔、不同意重建者權利的保護等問題都作了詳細規定。依據該法，區分所有建筑物的重建必須滿足主客觀方面的要件，即區分所有建筑物存在腐朽、損壞、一部分滅失及其他事由且基于建筑物的價格及其他情況產生的修復費用過高，同時，區分所有權人和表決權人各五分之四多數贊成重建。此外，該法還規定了保護少數反對重建的區分所有權人利益的請求讓售區分所有權制度和平衡相關產權人利益的權利轉換制度。這對于我們確定重建工作是否開展和平衡相關權利主體的利益具有重要的借鑒意義。

法國在《住宅分層所有權法》中設專章對重建問題加以規定，主要包括以下四個方面的內容：第一，損壞建筑物的再建筑（重建）與修復；第二，損壞建筑物的保險賠償金優先用作建筑物的再建費用制度；第三，超過原狀回復的改良和追加制度；第四，原狀回復不足時權利的清算和損害的補償制度。該法主要針對重建費用的籌措問題進行了規定，例如關于遭受損害的不動產，當作為代表的被損害區分所有權人領受保險賠償金時，在對集中登記的債權人權利進行保留的情況下，應當將此資金優先用于建筑物的再建。由此可見，法國立法對重建過程中的費用問題作了較為詳盡的規定，為我們解決該問題提供了很好的范例。

關于區分所有建筑物的重建問題，我國臺灣地區“民法典”尚無明文規定，主要是一些學者在進行積極的探討。在單行法方面，臺灣地區“內政部營建署”于1987年草擬的“高樓集合住宅管理維護法（草案）”進行了有益的探索。其主要借鑒了日本關于重建制度的先進經驗，并結合實際設置了一系列區分所有建筑物重建的相關制度，如規定重建決議需要全體區分所有人及有表決權的業主的三分之二以上出席，出席業主四分之三以上同意才能通過等，既保證了效率，又兼顧了公平。

三、我國區分所有建筑物重建制度的完善

孟子說過:“有恒產者有恒心。”住房是每一個公民最基本的物質生活資料，對我們的重要性不言而喻。在房產改革的今天，住房問題日益凸顯。這對于我們解決民生問題，建設社會主義和諧社會無疑是一大阻礙。如前文所述，區分所有建筑物的重建問題并未引起立法的足夠重視，現行法律制度存在缺陷。因此，筆者在此提出幾點建議，以期從立法上進一步完善我國的區分所有建筑物重建制度。

（一）完善重建決議程序

首先，在重建表決比例上，現行《物權法》“經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”的規定不太合理。筆者認為，決議的通過比例應當占業主和參與表決人數的四分之三甚至五分之四，以實現更大范圍內的民主。其次，在少數反對者利益保護的問題上，筆者認為可以借鑒日本的經驗，設置賣渡和買回請求權制度。“賣渡請求權是指參加重建者于一定期間內，對于不參加重建的業主及其繼受人請求以市價賣渡其所有權及基地利用權的權利。”[1]設置賣渡請求權，既解決了由于少數業主的反對致使重建工作難以進行的問題，又不至于形成“多數人的暴政”，忽略少數人的利益。買回請求權是指在重建決議通過后長時期未得到執行的情況下，已讓售區分所有權的原業主可以向該區分所有權的現有權利人提供相當于買主所支付對價的錢款，要求買回該區分所有權的權利。賣渡請求權的設置是為了重建工作的順利進行，但如果重建工作一直不開展，那么少數不同意者的犧牲就會失去意義。因此，法律上必須同時設置買回請求權，以保護在一定期限內重建決議未得到執行情況下少數主體的利益。這兩項制度可以有效解決少數主體的利益保護問題，實現利益平衡。

（二）平衡產權人之間的關系

在平衡產權人關系的問題上，目前比較成功的做法主要是實行權利變換機制。“權利變換是日本在1969年制定的《都市再開發法》中所創設的一種重建機制，賦予政府機關、民間組織或重建開發公司可以在指定為重建地區內實施權利變換。”[2]所謂的權利變換制度，是指“重建區內所存在的土地所有權人、住房所有權人、他項權利人或者實施者提供房地產權、他項權利或資金，共同參與建筑物重建工作，在重建計劃實施完成后，按其重建前的權利價值及提供資金比例分配重建后建筑物及其土地的應有部分或權益的制度”。[3]其具體包括以下幾個步驟：（1）由同意重建的業主討論通過重建決議；（2）重建決策人根據重建決議與住房所有人、相關他項權利人等商議權利變換方案，對住房所有權、地役權、租賃權、抵押權等權益進行調整，如果協商不成，請求政府相關部門進行認定；（3）公布權利變換方案及重建決議，實施重建；（4）按權利變換方案分配重建后建筑物及其土地的應有部分或權益。權利變換機制已為眾多國家和地區所采納，我國也應采用該制度，以更好地處理區分所有建筑物重建過程中復雜的產權關系。

（三）完善區分所有建筑物的保障制度

現代社會保障制度是人類在20世紀最重要的社會文明之一，主要是指政府為保護全體社會成員免除因失業、年老、疾病或者死亡風險而遭受損失所建立的一項制度。住房作為人們安身立命的場所，我們也要對其“生、老、病、死”進行保護，以更好地維護人們生存和居住的權利。但目前我國《物權法》和地方立法僅僅規定了住房的“養老金”，即住房維修基金制度，卻沒有住房的“安葬費”，即區分所有建筑物重建費用的規定，顯然是不完整的。因此，我們在進一步完善住房維修基金制度的同時，也應該建立區分所有建筑物重建的專項基金制度。一方面，要在《物權法》中增設關于區分所有建筑物重建專項基金的條款，從總體上對基金的來源和用途進行規定；另一方面，要通過單行法的形式對區分所有建筑物重建費用的負擔、收繳的機構、分配方法等事項進行規定，以便于實際操作。

四、結語

區分所有建筑物的重建為各國立法、學說與判例所廣泛關注。我國的商品房大多建于上世紀90年代進行住房商品化改革時期，大部分都比較陳舊，有的甚至已被損毀。由于施工質量和建筑材料質量的低劣、市場管理的混亂等原因，新建的部分商品房也存在嚴重的質量問題。因此，區分所有建筑物的重建問題日益凸顯。《物權法》第76條難以滿足實踐的需求，因此，我們有必要借鑒國外立法中的先進經驗，并結合我國的國情，建立賣渡和買回請求權、權利變換機制、區分所有建筑物的重建專項基金制度等，以從立法上進一步完善我國的區分所有建筑物重建制度。

[1]陳華彬.區分所有建筑物的重建[J].法學研究,2011(3).

[2]李連祺.災后重建政策的國際經驗和啟示[J].減災論壇,2008(5)．

[3]李連祺.災后建筑物重建制度：現狀、問題及對策——以物權法為視角[J].河南省政法管理干部學院學報,2009(1)．

D923.2

A

1673―2391(2012)05―0106―03

2012—04—22

馬穎杰，女，湖北武漢人，華中師范大學政法學院。

【責任編校：王 歡】