通貨膨脹與房地產(chǎn)治理對(duì)策

吳滌經(jīng)田習(xí)洪

（1.武漢理工大學(xué) 網(wǎng)絡(luò)學(xué)院，湖北 武漢 430079；2.荊州教育學(xué)院 經(jīng)濟(jì)系，湖北 荊州 434000）

通貨膨脹與房地產(chǎn)治理對(duì)策

吳滌經(jīng)1田習(xí)洪2

（1.武漢理工大學(xué) 網(wǎng)絡(luò)學(xué)院，湖北 武漢 430079；2.荊州教育學(xué)院 經(jīng)濟(jì)系，湖北 荊州 434000）

國內(nèi)住房價(jià)格持續(xù)走高，剛性購買者望樓興嘆，CPI指數(shù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)不改，城鄉(xiāng)居民生活壓力加大，生活質(zhì)量下降，大面積、長時(shí)間的通貨膨脹已經(jīng)顯示出制約我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的不良后果。為此，應(yīng)究其通貨膨脹的誘因，研判其主要的表現(xiàn)，尋找抑制通脹的長效藥方。

通貨膨脹；房地產(chǎn)；治理

我國的物價(jià)出現(xiàn)了過快增長的勢(shì)頭，通貨膨脹壓力增大，嚴(yán)重影響了我國居民的生活及社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，同時(shí)也給各級(jí)政府帶來了相當(dāng)大的行政壓力。尋找通脹的根源，實(shí)施科學(xué)有效的治理，讓我國的宏觀經(jīng)濟(jì)回到健康發(fā)展的軌道上來。

一、通貨膨脹的表現(xiàn)與成因

我國由2009年底開始的通貨膨脹，至今已延續(xù)一年以上，且物價(jià)仍在逐月上升，民生質(zhì)量繼續(xù)下降。我國這次通貨膨脹的產(chǎn)生具有國內(nèi)外雙重因素。國外原因是受美國次貸危機(jī)影響，全球大宗商品和國際原油價(jià)格上漲，我國又是這些商品的大量進(jìn)口國家，價(jià)格的傳導(dǎo)作用不可避免；東盟國家發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及大量“國際游資”流向中國。內(nèi)部因素是，人民幣持續(xù)走強(qiáng)，地方政府非理性的發(fā)展欲望，盲目且過大的投資，資源不均衡，勞動(dòng)力價(jià)格過快增長，以及不斷拉高的房價(jià)的影響。以上諸多因素共同促成了這次的通貨膨脹。此次通脹的主因還是國內(nèi)房地產(chǎn)的無序發(fā)展所造成的。房地產(chǎn)規(guī)模大、范圍廣，牽扯的行業(yè)多。我國房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)著上下游65個(gè)行業(yè)。我國鋼鐵年產(chǎn)能從10年前的1億多噸到現(xiàn)在的4億多噸，而大多數(shù)鋼鐵用于建筑，國內(nèi)的鐵礦石不能滿足需求，巴西、澳大利亞的大部分出口的鐵礦石仍不能充分滿足中國的需要，國際上鐵礦石價(jià)格應(yīng)聲上揚(yáng)。帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的價(jià)格上漲，如：煉鐵、煉鋼、煤、電等的漲價(jià)，必然帶動(dòng)一系列機(jī)電設(shè)備生產(chǎn)和以鋼鐵為原料的制品漲價(jià)，由此引起連鎖反應(yīng)。

二、房地產(chǎn)對(duì)通貨膨脹的影響

中國近年來最熱的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。這是理性的剛性需求。彈性需求者使住房變成了社會(huì)投資品。近3年來，到一線城市投資購房，往往短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)翻倍。于是有了民間炒房團(tuán)、富有的“礦老板”等有錢人都把錢用于買房、賣房、炒房、租房，錢能生錢不亦樂乎。國際投機(jī)者也加入其中推波助瀾。因此，房地產(chǎn)漲價(jià)高導(dǎo)致了這次通貨膨脹的發(fā)生，總根源就是房地產(chǎn)的高通脹。

房地產(chǎn)價(jià)格的虛高成為這次通貨膨脹的主因，不少人忽略了這次通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格高漲的關(guān)系。實(shí)際上，房地產(chǎn)價(jià)格高升對(duì)這次通貨膨脹的影響是全面、深刻、嚴(yán)重的。例如：1993年和1994年，北海市的CPI上漲高達(dá)43%，各種商品價(jià)格成倍上升。那時(shí)北海的通貨膨脹只表現(xiàn)在局部，究其根源是由房價(jià)的虛高和暴利引發(fā)的［1］。北海是中國最早對(duì)外開放的14個(gè)沿海城市之一，進(jìn)入1990年代后，北海大開發(fā)進(jìn)一步升溫，全國各地的企業(yè)走進(jìn)北海進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建筑企業(yè)打頭陣，水利企業(yè)，農(nóng)資企業(yè)，政府名下的皮包公司也來了，北海的房地產(chǎn)公司迅速從2家發(fā)展到1340家，占到當(dāng)時(shí)全國房地產(chǎn)公司總數(shù)2800多家的半壁江山。北海和海口一時(shí)間成了當(dāng)時(shí)中國最熱點(diǎn)的開發(fā)城市，人均GDP在1994年升到全國城市排名的第12位，這是虛高。央企的建筑集團(tuán)也紛紛云集北海淘金，追風(fēng)炒作房地產(chǎn)，導(dǎo)致住房價(jià)格暴漲，投機(jī)企業(yè)日進(jìn)斗金，上市公司也趁火打劫，某企業(yè)股票上市，一天之內(nèi)就有400多億資金打入北海。離譜的房價(jià)和超量的游資導(dǎo)致CPI升高至43%，通貨膨脹迅速爆發(fā)。美景只是曇花一現(xiàn)，1994年底房地產(chǎn)的泡沫破滅，極度透支的北海經(jīng)濟(jì)走入了十多年的低迷期，代價(jià)十分慘痛。我國房地產(chǎn)價(jià)格自然上升是合理的，但2006年和2007年兩年的大幅波動(dòng)就是危險(xiǎn)信號(hào)。特區(qū)深圳市2004年房價(jià)與居民收入比僅為6.52倍，而2006年一下飆升到15.76倍，2007年又進(jìn)一步達(dá)到20倍以上。上海、北京市中心區(qū)的房價(jià)與收入比甚至達(dá)到了30倍和50倍以上。世界銀行認(rèn)為比較合理的房價(jià)與人均收入比是4～6倍，將房價(jià)收入比設(shè)定5倍為警戒線。目前我國的房價(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。房地產(chǎn)牽扯著眾多行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條面寬線長。房地產(chǎn)價(jià)格增速過快，必然導(dǎo)致相關(guān)大宗原材料的供應(yīng)緊張，這就是此次通貨膨脹的起因。

三、調(diào)控房地產(chǎn)的系列政策的效果評(píng)價(jià)

中國是一個(gè)大國，宏觀經(jīng)濟(jì)必須要安全，房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展有序，銀行資本要健康運(yùn)營。中央出臺(tái)政策整治高房價(jià)，治理高通脹，勢(shì)在必行，時(shí)機(jī)恰當(dāng)。2011年以來北京的房屋銷售有所下降，2011年上半年，全市商品房銷售面積同比下降46.1%，住宅銷售面積下降48.8%。住房銷量大幅下降，正說明房價(jià)的泡沫過多，剛性購買者無法承受。為此，中央政府出臺(tái)了有效的政策，滿足民眾“居者有其屋”的要求，動(dòng)用國家機(jī)器，運(yùn)用金融、稅收、土地等杠桿，對(duì)房價(jià)飆升實(shí)施了有效調(diào)控。

第一，銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)開發(fā)商80%以上資金來自銀行貸款，如果房地產(chǎn)商有資不抵債的情況，開發(fā)商以土地、房屋抵債。兩年前的土地和房屋評(píng)估價(jià)位低，銀行不會(huì)吃虧。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降過快，銀行虧損危險(xiǎn)增加。用現(xiàn)在的的價(jià)格去處理兩年前的土地和房屋，銀行風(fēng)險(xiǎn)小。反之，若干年后房地產(chǎn)泡沫破滅再動(dòng)手整治，現(xiàn)在高價(jià)抵押的土地和房屋所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行將照單全收。

第二，宏觀經(jīng)濟(jì)安全評(píng)估，現(xiàn)在動(dòng)手整治高房價(jià)的理由有兩個(gè)方面：其一，我國現(xiàn)在總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，即使房地產(chǎn)的小幅波動(dòng)，縱觀全局并無大礙，8%左右的經(jīng)濟(jì)總量增速問題不大；其二，剛性需求是住房消費(fèi)的主體，使用綜合手段壓縮投機(jī)購房空間，讓房價(jià)理性回歸到正常價(jià)位，剛性需求者能夠有能力購買，房地產(chǎn)市場(chǎng)總規(guī)模發(fā)展前景仍然良好。

四、未來治理房地產(chǎn)的措施

第一，政府要嚴(yán)把土地的供給關(guān)，加快相關(guān)立法，加大有關(guān)管制力度。中國人多地少是我們的現(xiàn)實(shí)困難，城市化建設(shè)和住房用地矛盾沖突加大。應(yīng)將商品住房與保障性住房的供地進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。保證70%的住房用地劃給保障性住房的規(guī)定是政策紅線。

第二，開發(fā)商為獲取更大利潤而囤積土地和惜售房屋的行為，必須得到徹底扭轉(zhuǎn)，防止出現(xiàn)現(xiàn)代的“圈地運(yùn)動(dòng)”。對(duì)買入土地建設(shè)保障性住房的開發(fā)商，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)手倒賣土地，限期動(dòng)工開發(fā)，違者，予罰款，甚至無償收回，以示懲戒。對(duì)已建住房囤積惜售行為要果斷依法行政，以儆效尤。確保房價(jià)下行通道順暢。

第三，銀行部門，嚴(yán)控房貸比例，是銀企自身長期可持續(xù)發(fā)展的必要，也是銀企的社會(huì)責(zé)任所必須。對(duì)自有資金過低，社會(huì)責(zé)任感不強(qiáng)的開發(fā)商關(guān)掉貸款的大門。銀企職員也要自律，嚴(yán)防銀行與企業(yè)勾結(jié)貸款炒房從中謀利。普通民眾符合政策貸款購房，應(yīng)降利率，延期限。發(fā)揮“銀貸杠桿”的調(diào)節(jié)作用，服務(wù)于當(dāng)前房價(jià)調(diào)控的大局。同時(shí)要配合政府，把資金投向經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的項(xiàng)目之中，讓長期在城市里工作的農(nóng)民工和新生代共享城市發(fā)展成果。

第四，嚴(yán)格執(zhí)行限購令和國外“游資”購房。提高不在本城市工作的所有有錢人在該城市的購房的門檻，限制在本城市居住和工作的有錢人購買第二套以上的商品房。對(duì)涉及民生的保障性住房的建設(shè)，為評(píng)估、定價(jià)打開綠色通道，承建商招標(biāo)要嚴(yán)格把關(guān)。加強(qiáng)保障房、廉租房建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，確保其低成本和低價(jià)格，惠民于大眾。

［1］任玉嶺.現(xiàn)在是整治高房價(jià)最佳時(shí)機(jī)［EB／OL］.http：／／bbs.taizhou.s.

F293.3

A

1673－1395（2012）02－0065－02

2011－12－23

吳滌經(jīng)（1988—），男，湖北荊州人。

責(zé)任編輯 胡號(hào)寰 E－mail：huhaohuan2@126.com