美國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有“中國(guó)特色”

姚鴻恩

美國(guó)房地產(chǎn)，跟中國(guó)的不一樣，那里也沒(méi)有所謂的“中國(guó)特色”。

其一，房子類型不同。美國(guó)房子大多數(shù)是獨(dú)立房子，有車庫(kù)，有壁爐，前有草坪，后有花園。也有一些是城市屋，類似國(guó)內(nèi)的連體別墅。但美國(guó)很少有國(guó)內(nèi)的公寓房出售，美國(guó)的公寓房通常是出租的。

其二，絕大多數(shù)上市的房子都是舊房子。美國(guó)的地皮為屋主永久擁有，所以有些年逾古稀的爺爺奶奶級(jí)別的房子照樣能上市出售。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，每個(gè)月，舊房子的成交數(shù)大約為500萬(wàn)套，而新房子只有30萬(wàn)套左右。

其三，價(jià)格是大多數(shù)人都能夠負(fù)擔(dān)得起的。美國(guó)人在家庭財(cái)政上強(qiáng)調(diào)“三分之一定律”，即每月的房貸月供不能超過(guò)家庭月收入的三分之一。2011年9月，美國(guó)新房子的中間價(jià)是20.44萬(wàn)美元，首付比例通常為百分之二十，30年固定的房貸利率約為百分之四，算下來(lái)，美國(guó)家庭的月供（本金+利息）約為765美元。這個(gè)價(jià)格即使是生活在最底層的老百姓（每月全家收入為2300美元）都能夠買得起。當(dāng)然，大城市的房子要貴得多，比如首府華盛頓地區(qū)，新房子可能要60多萬(wàn)美元，那么每月全家收入就得7000多美元。

其四，美國(guó)沒(méi)有蠱惑人心的對(duì)“剛性需求”的造勢(shì)。人人都需要住房子，這可以說(shuō)是剛性需求，但買房子未必是。找對(duì)象時(shí)，沒(méi)有一個(gè)美國(guó)姑娘（或者她媽媽）提“必須要有房子”的剛性條件。美國(guó)約有三分之二的人擁有自己的房子，但也有三分之一的人在租房子住，絕大多數(shù)是租公寓。

其五，美國(guó)人不炒房。原因可能是：第一，美國(guó)屋主必須交房產(chǎn)稅，各州的稅率均不同，大約為房子價(jià)值的百分之二左右。所以，房?jī)r(jià)漲了，房產(chǎn)稅跟著上調(diào)，這對(duì)投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)并不劃算。第二，房子成交，賣主要付百分之六的傭金，買主要付各種過(guò)戶費(fèi)用。第三，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價(jià)格是由市場(chǎng)決定的。上梁正，下梁也就不會(huì)歪。

其六，美國(guó)成交的房子都是馬上能夠入住的，全都是裝修過(guò)的，空調(diào)、冰箱、爐灶、浴室、熱水器等都是法律規(guī)定必須配套的，沒(méi)有類似國(guó)內(nèi)的“清水房”。另外，面積只算房間內(nèi)的面積，樓梯、走道什么的，都不算面積，也就是說(shuō)，你可以用卷尺自己量房型面積，賣主很難蒙人。

因?yàn)槊绹?guó)人不炒房，所以他們實(shí)在看不懂中國(guó)人光憑模型就會(huì)受“震撼”而拍板買下上百萬(wàn)元的房子（公寓），甚至還有連夜排隊(duì)好像搶購(gòu)白菜似的情形。如此的“追捧”現(xiàn)象，美國(guó)從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。加拿大溫哥華倒是有過(guò)排隊(duì)買期房的報(bào)道，但排隊(duì)的是清一色的中國(guó)人。

但在幾年前，美國(guó)的許多銀行開(kāi)始違背“三分之一定律”，貸款給那些不符合條件的購(gòu)房者，后來(lái)許多人無(wú)力還貸，銀行收去房子，低價(jià)拍賣。美國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五年下跌，最慘的地區(qū)跌去一大半。不過(guò)，愿賭服輸，我在美國(guó)還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)什么“退房”的新聞。

不管在哪個(gè)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)規(guī)律都是不可抗拒的。“出來(lái)混，遲早是要還的。”國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始掉頭往下。但降到什么價(jià)格才算合理？建議國(guó)內(nèi)購(gòu)房者不妨參照三分之一定律算一算吧。

博主簡(jiǎn)介：英語(yǔ)教育專家