中國住房市場與城鎮居民收入協調狀況分析

楊 慧，李景國，尚教蔚

（中國社會科學院a.研究生院，北京102488；b.城市發展與環境研究所，北京100732）

0 引言

房價收入比為國際上用來評價居民住房承受能力的最重要指標，房價飛快上漲的同時國民經濟依舊保持高速增長態勢，中國有自身的特殊國情，3～6的合理區間是否可以用來評價中國住房與居民收入的協調狀況是一個需要深入討論的問題。筆者在研讀國內外大量相關研究文獻基礎上，充分肯定了房價收入比在評價住房市場與居民收入協調狀況的作用，同時也認識到房價收入比3～6合理區間的局限性。首次將協調度模型引入并與房價收入比模型結合起來共同評價中國住房市場與居民收入的協調性，并根據兩模型分析結果對當前房地產市場調控提出政策建議。

1 模型簡介及指標、數據說明

1.1 房價收入比模型及其指標、數據說明

房價收入比采用國內通用計算公式：即房價收入比=商品住宅銷售價格/城鎮家庭年均可支配收入=商品住宅銷售價格/城鎮家庭人均可支配收入*城鎮家庭戶均人口。目前應用此模型評價住房市場與收入協調分析的研究已經較多，計算方法較為簡單和常見，因此對房價收入比模型的相關說明僅作簡單介紹。

房價收入比涉及的商品住宅銷售價格和城鎮居民家庭年均可支配收入均來自相關年份《中國統計年鑒》及《中國城市統計年鑒》。需要說明的是計算中面積的選取對房價收入比影響較大，目前國內多數學者選取90平方米。筆者認為截止目前中國住房市場交易以新建商品住房為主，計算得出多年來新建商品住房銷售面積與銷售套數比均值為110平方米。因此本文計算的房價收入比分別為90平方米和110平方米兩個數值。

房價收入比自身只是一個比值，并不能起到評價住房市場與收入是否協調的作用，因此區間的界定是關鍵。中國有其特殊性，包括社會體制、國民經濟發展階段、灰色收入與隱性收入、文化傳統等，因此我們認為合理的房價收入比應高于3～6的區間。但是怎樣的房價收入比區間適合中國國情，需要結合我們提出的協調度模型對其評價，二者的綜合評價會對中國住房市場與居民收入協調狀況得出更為客觀的判斷。

1.2 協調度模型及其指標、數據說明

1.2.1 協調度模型簡介

協調度,是指系統之間或系統要素之間在發展過程中彼此和諧一致的程度。協調度模型是由一個或一組函數構成的對系統協調程度進行測量的一種數量模型。其表達式如下所示：

式中，C為住房市場發展與城鎮居民收入的協調度，X代表城鎮居民收入綜合水平指數，Y代表住房市場綜合水平指數。C的取值范圍是-1.414≤C≤1.414，其值由變量X、Y決定：當X、Y均為正值且相等時，C值最大為1.414；當X、Y均為負值且相等時，則C值最小為-1.414；其他任何情形C值介于二者之間。

城鎮居民收入綜合水平指數和住房市場綜合水平指數計算公式為：

式中，X、Y分別為城鎮居民收入綜合水平指數和住房市場綜合水平指數，xi、yj分別為城鎮居民收入水平和住房市場水平下屬各具體指標標準差法標準化數值，wi、wj分別為城鎮居民收入水平和住房市場水平下屬各具體指標權重，m和n分別為城鎮居民收入水平和住房市場水平下屬指標個數。

表1 住房市場與城鎮居民收入協調度六大類型

表2 住房市場與城鎮居民收入協調度評價指標體系（權重）

1.2.2 協調度類型及取值范圍

根據X、Y值的變化，協調度可以分為6種類型，如表1所示。

1.2.3 指標體系結構表及權重

本文指標選取的原則主要是：綜合性、重要性以及數據的可獲得性，權重采用專家咨詢（Delphi法）和層次分析法（AHP）相結合的方法，對每個指標層及其下屬的指標因子進行賦權（如表2所示），使子系統的序參量權重值之和為1。

1.2.4 數據來源

七大指標數據來源分別如下：全國指標數據除了商品住宅竣工面積外均來源于相關年份《中國統計年鑒》，全國商品住宅竣工面積數據來源于《中國房地產統計年鑒》；城市數據來源：居民人均可支配收入、居民可支配收入總額（各城市市區人均GDP*市區人口）/GDP（市區人均GDP*市區人口）、居民人均居住面積來源于中經專網，其它指標均來源于相關年份《中國統計年鑒》對各城市房地產市場情況統計。

2 基于房價收入比和協調度模型對住房市場與居民收入協調性的考察

2.1 基于房價收入比對住房市場與居民收入協調性的考察

2.1.1 全國房價收入比現狀

表3數據顯示：1999～2010年12年間，城鎮家庭年均可支配收入增長率僅有四年（2004年、2005年、2007年和2009年）低于商品住宅銷售價格增長率，剩下八年均高于住宅銷售價格增長率，對應的是相應年份房價收入比的下降。所以整體看來，1998～2010年全國房價收入比基本呈現出逐年下降趨勢。

表3 全國商品住宅價格及房價收入比

一方面是城鎮家庭年均可支配收入增長率快于住宅銷售價格增長率，房價收入比呈現出整體下滑趨勢，一方面是城鎮居民家庭普遍感到房價過高且上漲過快其購房承受能力越來越低。這似乎是不可解釋的矛盾現象，但是住房市場與國民經濟整體緊密相連，因此分析這一矛盾現象的原因就要結合當前中國宏觀經濟形勢。

2.1.2 房價收入比下滑與相當部分居民住房承受能力降低的原因分析

（1）不同收入等級可支配收入相差懸殊。

數據顯示歐洲與日本的基尼系數大多在0.24到0.36之間，而中國基尼系數從改革開放之初的0.28已上升到2009年的0.47，突破0.4的警戒線并逐年攀升，在所公布的135個國家中名列第36位②夏業良，中國的財富集中度遠遠超過美國---兩極分化嚴重［N］.財經國家周刊，2010（6）.。基尼系數的逐年攀升表明中國經濟發展的同時利益分享機制缺沒有建立起來，導致不同社會群體貧富差距越來越大。

表4 全國各收入等級房價收入比

城鎮不同收入等級家庭年均可支配收入的差距必然導致其房價收入比的差異，從表4中2003～2009年不同收入等級人群的房價收入比數據可以看出，中低收入人群（占總人群60%）的房價收入比均高于全國平均水平，只有最高收入20%人群房價收入比值目前在國際上普遍認為的合理區間（3～6）之內。

（2）保障性住房供應不足（以經濟適用房為例）。

圖1 全國經濟適用房銷售面積/住宅銷售面積比值趨勢圖

圖1為1999年～2009年全國房地產開發經濟適用房銷售面積占住宅銷售面積比值變化趨勢圖。由圖1可以看出經濟適用房銷售面積/住宅銷售面積的比值逐年快速下降，作為經濟適用房主要提供對象的中等及中低收入階層，在房價收入比飛速攀升的情況下被排斥在商品房市場之外，同時又沒有足夠經濟適用房滿足其需求。保障性住房建設的不足是導致中低收入階層住房問題得不到解決的重要原因。

表5 一線城市房價收入比

（3）部分城市房價收入比過高（以一線城市為例）。

普通消費者住房承受能力下降的原因除了各收入等級收入差距大及保障性住房供應不足兩大重要原因外，部分城市特別是一線城市及熱點城市房價收入比極高也是一大不可忽視的因素。

如表5所示，四大一線城市房價收入比遠遠高于全國，且呈現出逐年上升趨勢。導致一線城市房價收入比高于全國平均水平且呈現上升趨勢的原因主要在于市場供不應求。2004年以來一線城市房地產開發企業住宅竣工面積（代表商品住宅供給）一直遠遠小于住宅銷售面積（代表商品住宅需求），2004～2009年二者之差（銷售減去竣工即需求超過供給面積）總計為4406.25萬㎡③數據來源：根據相關年份《中國房地產統計年鑒》數據計算得來。，以90㎡/套來計算，供求缺口為49萬套。供求偏緊的矛盾成為2004年以來一線城市房價過快上漲的重要原因之一。一線城市房價過高導致普通購房者居住型需求難以得到滿足，而另一方面房價上漲預期導致投資投機型需求旺盛，從而導致房價的更快上漲，擁有多套房產者的高收入階層坐等房價上漲帶來的房產增值，而低收入階層由于無力買房實際上變得更為貧窮，這就進一步拉大貧富差距，如此循環從而導致富者越富，貧者越貧。

2.2 基于協調度模型對住房市場與居民收入協調性的考察

2.2.1 全國住房市場與居民收入協調度現狀

表6 2000～2009全國住房市場與居民收入協調度

總體看來（見表6），2000～2009年全國住房市場與居民收入協調類型基本呈現轉好趨勢，經歷了失調→欠協調→弱協調→基本協調→協調的路徑。

2.2.2 全國住房市場與居民收入協調度變化趨勢及分析

圖2直觀地顯示出從2000～2009年，中國住房市場與居民收入綜合指數協調度整體上呈現出由非協調向協調狀態轉變，協調度指數在波動中不斷上升。十年間，協調度指數為負值的年份有五年（2000年、2001年、2002年、2003年和2006年），其它五年協調度指數均為正值處于協調狀態。從圖2可以看出2000年至今，頭幾年受住房市場發展緩慢影響住房市場與居民收入協調狀況差，為非協調狀態，后幾年（2006年除外）住房市場與居民收入協調度指數趨于不斷上升態勢，這說明居民收入無論是居民收入增長率還是居民收入占GDP比重都有力支撐和帶動了住房市場發展。

圖2 2000～2009全國住房市場與城鎮居民收入協調度趨勢圖

3 房價收入比與協調度模型評價住房市場與居民收入協調性比較總結

本文分別采用房價收入比和協調度模型對中國住房市場與居民收入協調狀況進行了考察。房價收入比考察結果顯示中國房價收入比呈現下滑趨勢；協調度考察結果顯示中國住房市場與居民收入協調狀況經歷了失調→欠協調→弱協調→基本協調→協調的路徑，協調狀況越來越好。可見房價收入比下滑態勢與協調度測量出的協調狀況趨好態勢基本吻合。

房價收入比一直以來都是國內外評價住房市場與居民收入協調狀況的重要模型指標，但是卻有其不可避免的缺陷。其一，房價收入比只涉及兩個指標（房價與收入絕對量）。其實衡量住房市場的指標不僅僅為房價，還包括住房供給量、住房銷售面積及銷售結構、現有住房存量（以現有人均建筑面積為指標）等重要指標，居民收入還包括居民收入分配等指標。鑒于住房市場和居民收入本身即為綜合指標而非單一指標這一點來說，房價收入比指標缺陷不可彌補。其二，西方國家房地產發展時間長，住房市場與居民收入發展趨于穩定，因此其3～6的合理區間是其長期發展經驗的總結有其合理性。但是對于中國新興經濟國家而言，經濟的快速發展必然帶動住房市場與居民收入快速發展，照搬西方國家經驗采用這一區間來評價中國住房市場與居民收入的協調性顯然是不合理的。

因此雖然可以將房價收入比作為判斷住房市場與居民收入協調性的一個指標，但是不能作為單一指標來評價二者是否協調，當前國內很多學者照搬西方經驗以3～6的合理區間評價二者協調性是不合理的。鑒于此，本文認為協調度模型在評價住房市場與居民收入協調狀況較房價收入比更有優越性。第一，協調度模型衡量的住房市場與居民收入指標均為綜合性指標，涵蓋的內容較單一指標更為綜合全面。第二，彌補房價收入比合理區間的長期爭執問題，中國住房市場化時間短，如此短的時間難以總結歸納出適合中國的合理區間。協調度模型的引入可與房價收入比整體運行態勢結合更為客觀地判斷中國住房市場與居民收入協調狀況整體趨好。

結合本文兩模型分析結果及國家現階段宏觀調控政策筆者提出以下幾點政策建議：一要將房地產政策調控目標要納入社會經濟發展框架，不能局限于抑制房價，房價上漲與國民經濟增長、城鎮居民收入增長、城鎮化等社會經濟因素協調性要有充分研究與論證；二要加強房產稅規劃推廣房產稅范圍調節居民間收入分配，“限購”措施的去短期化抑制熱點城市特別是一線城市房價過高過快上漲；三要完善保障性住房進入退出機制確保分配公平，保障中低收入階層基本住房權利。

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