讓政府為難的房價

| 文 · 本刊記者 智強

“我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。”這是溫家寶總理在今年“兩會”記者招待會上對房價問題的表態。那么，什么樣的房價才叫合理價位？“我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。”溫總理說。

溫總理此言一出，立即引起全國再次熱議本來就處在火山口的房價問題。一時間，人們圍繞著溫總理提出“合理房價”的兩個標準，計算起各地“合理房價”的具體價格。

誰撐起了高房價市場

溫總理提出的房價與居民的收入相適應，也叫房價收入比。有媒體介紹說，按照國際常規數據，世界銀行和聯合國人居中心分別得出的“合理的住房價格”支出，應該為每個家庭3－6年和4－6年的收入，中國遠遠超出這一數字，房價有大幅下降空間。

一位網友按照“2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米”的公式，計算出一些地區的“合理房價”，例如北京為4387元/平方米，上海為4831元/平方米，廣州是4573元/平方米。用合理房價收入比計算出的這些城市的房價，遠遠低于現實中的房價。

據摩根大通計算，2010年底，全國平均房價收入比為10.6倍。房價收入比較高的城市為北京（23倍）、上海（16.3倍）、杭州（17.2倍）和深圳（16.9倍）等。我國的房價收入比遠遠偏離了市場可以接受的正常值。

如何使房價收入比回歸到合理區間呢？降低房價，抑或提高居民收入？在選擇中，政府總是把干預房價作為己任。政府調控房價已有多年，但房價卻越調越高。2011年，面對不斷攀高的房價，不得不密集出臺了一系列嚴厲措施，如新國八條、限價令、限購令、房產稅試點等。在這樣的組合重拳下，房價雖略有下降，但并沒有回歸到合理價位。

如此堅挺的房價，是靠什么來支撐的呢？難道中國人一下子都成富翁了嗎？統計數據并不支持這種猜想。2011年，我國調整了個人所得稅，將免征額由2,000元提高到3,500元。財政部稅政司副司長王建凡在解讀個人所得稅法新變化時說，工薪收入者的納稅面經過調整以后，由目前的約28%下降到約7.7%，納稅人數由約8,400萬人減至約2,400萬人。免稅的工薪收入群體，應該說與買房無緣。那么，月收入3,500元以上的2,400萬納稅人群，就能撐得起現在的高房價嗎？

在今年“兩會”期間，一位《華商報》記者與全國人大財政經濟委員會副主任委員賀鏗有這樣一段對話：

記者問：2009年您在接受采訪時表示：“作為副部級官員，靠工資自己也買不起房子。”三年過去了，房價在國家各項政策的調控下，也開始出現了下滑，您買得起房了嗎？

賀鏗答：“我現在的工資收入仍然買不起房，尤其是像樣的房子。如果真沒有房子住，買一個40-50平方米的房子，我能買得起。但是像樣的房子我真買不起，你比如在北京買150平方米的房子，位置稍好一點，五環之內，房價即使降了，現在也是2-3萬元每平方米，那么一套150平方米的房子，至少400-500萬元左右。所以別說一年的工資收入，就是把30年的積蓄拿出來也買不起！”

賀鏗在北京肯定不是一個低收入者，即使在納稅人中也不會是一個低收入者，他都買不起像樣的房子，工薪階層顯然無法撐起如此高的房價。

那么，是誰撐起了高房價呢？有人說，房價是那些貪官和有灰色收入的人炒起來的；還有說，有些民營企業家沒有投資機會，把錢投在了買房上，導致房價上漲。但是，他們就足以把房價拉到現在這么高嗎？致使房價居高不下的神秘力量到底是什么呢？

高房價的利益落入了誰的口袋

溫總理說的另一個標準，是房價與投入和合理的利潤相匹配。

國土部在兩年前曾對外公布了一項“房地產項目用地地價專項調查”的最終結果。“根據對我國東中西部（105個城市）620個不同類型房地產項目的調查發現，目前在國內地價占房價15-30%，平均是23.2%。這個比例遠低于國際水平。”2009年6月24日，國土資源部副部長鹿心社在國新辦新聞發布會上說。參與這次調查的國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松當時曾對記者說：“除土地成本和稅費外，開發商的建安成本、管理成本、銷售成本最高不會超過30%。加之稅費成本10%，平均土地成本23.2%，開發商最終的直接利潤應該在40%左右。即便是算上增值稅，流向政府的也不會超過40%。”

趙松認為，開發商賺了40%的利潤，但他也沒否認，政府從房地產身上以地價和稅費形式也拿走了40%。對此，業界一直有不同的聲音。全國工商聯房地產商會通過全國工商聯早在2009年向全國兩會遞交的《全國工商聯房地產商會關于我國房地產企業開發費用的調研報告》就顯示，全國九大城市所調查項目的總費用支出中，流向政府的部分所占比例為49.2%，其中上海達64.5%。經濟學家郎咸平認為還不止這些，“統計顯示，商品房交易過程中，有12項稅跟56項費加在一起，占到了房價的70%左右。”

高房價的利益是企業得到的多，還是政府得到的多，這個口水戰已經打了好幾年，至今無果。但從供給角度看，有一點是清楚的，那就是政府和開發商共同推高了房價。由于政府和企業已經成為一個利益共同體，想降低企業利潤，或減少政府稅費都是相當困難的。“我覺得，房地產市場關系到財政、金融、土地、企業等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業和房地產企業的利益，改革的阻力相當之大。”溫總理的話語中深刻地揭示了房地產市場的復雜性。

路透中文網報道顯示，2010年，我國“房地產投資在國內生產總值（GDP）中的直接比重逾12%。不過，房地產還影響到高達40-50個的關聯產業，包括水泥、鋼材、玻璃、家具電器以及裝飾材料等等，還有就業。” 因此，房地產在GDP中的位置至關重要，是拉動經濟增長的巨大動力。

此外，房地產還關系到金融業的安全。截至2010年底，全國主要金融機構房地產類貸款占比超過20%，銀行貸款已占房地產開發資金的70%。

“如果真正把這個城市的房地產市場給打下去，我指的房地產市場是成交量和價格全都打下去，地方政府的負債靠什么去還？他們能還的手段并不是很多的。”SOHO中國董事長潘石屹說。復旦大學教授謝百三進一步分析道，“土地財政收入，2010年占北京、上海、天津60%多。各地政府一方面叫得滿天里響，和中央保持一致，堅決調控房價，一方面又小心翼翼地在自己力所能及的權力范圍內，保護本地房地產市場，在盡可能少的損失下，讓房地產業，房地產發展商活下去，生存下去，以躲過這次嚴厲的調控關。因為工資、補助，城市建設，還10.7萬億地方債，最終歸根到底還是靠賣地啊！”

房地產一方面關系到經濟發展的興衰，另一方面這桌盛宴又關系到多方利益。因此，從供給方面看，謝百三說：“房價要跌很多也很難啊！”

發揮市場配置資源的基礎性作用

溫總理在今年“兩會”記者招待會上說：“房地產的發展，毫無疑問要充分發揮市場配置資源的基礎性作用，就是說要充分利用市場這只手。但是政府這只手也不可以缺少，因為它更具有穩定性和促進公平。”

潘石屹深諳目前政府對房價調控的意欲。在2011年的博鰲亞洲論壇上，當記者問他怎么評價任志強關于房價的預言時，潘石屹微笑著回答：“今年的房價，不是市場說了算，也不是開發商說了算，更不是任志強說了算，是政府說了算，任總說的話你可以不聽，價格是發改委、計建委、房管局在限定，你聽政府的就行了，政府說穩中有降，它就會穩中有降，否則就是他說的和做的不一樣了。”

但“調控并不是一個長期措施，我覺得就是用時間換空間，用三到五年的時間來換完成3,600萬套保障房……只要市場上有50%以上保障房，那市場調控就不需要了。”萬達集團董事長王健林說。

賀鏗表示，“現在所用的調控都是行政手段，一旦退出將會怎樣？”中國要使房地產市場健康，就必須采用市場化的手段，包括盡快出臺房產稅，讓投機者買得起房養不起房。發揮市場配置資源的作用，有利于房地產的長期健康發展。

一些學者認為，當前我國房地產市場問題的根源在于我國獨特的經濟發展模式，尤其是收入分配的不平衡，導致兩極分化日趨嚴重。但中國收入分配制度的改變，居民收入的大幅提升，需要一個長期過程，因此，房地產調控也很難一蹴而就。