淺談軍用土地使用權競價轉讓協議的編制

文/肖錫華 梁 俊

軍用土地使用權競價轉讓協議（以下簡稱“競價轉讓協議”）是轉讓人與受讓人之間設立的權利義務關系協議，對雙方具有法律約束力。因此，協議制訂時，要全面考慮各種情況、逐字逐句進行核對，確保競價轉讓協議條款的規范性、準確性和嚴密性。

1. 競價轉讓協議制訂的依據及內容

競價轉讓協議屬民事合同范疇，應按照民事合同相關規定來確定其制訂依據和內容。

1.1 競價轉讓協議制訂的依據

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》以及《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》明確規定了競價轉讓確定軍用土地使用權受讓人后，必須與其簽訂書面的轉讓協議，這些條例和規定就是我們制定轉讓協議的法律依據。

1.2 競價轉讓協議制訂的內容

通過對《合同法》、《出讓合同》內容的分析，競價轉讓協議的條款應至少包括雙方當事人、標的基本情況、轉讓土地的交付與轉讓價款的繳納、違約責任、爭議解決方法、附則等內容。另外，競價轉讓協議還可以根據競價轉讓項目實際情況約定一些特殊條款。

2.轉讓土地交付與轉讓價款繳納的約定

競價轉讓協議屬于一種買賣合同，在協議內容中必須對軍用土地使用權轉移過程進行詳細說明，約定轉讓人怎樣交付轉讓土地、受讓人怎樣繳納轉讓價款。

2.1 轉讓土地交付的約定

軍用土地是一種不動產，不動產轉移是以變更其權屬關系為標志。軍用土地使用權經批準向軍外轉移的，軍用土地管理使用單位必須到軍用土地所在地縣級以上人民政府辦理變更登記手續[1]。也就是說，辦理變更登記手續標志著軍用土地使用權正式交付給受讓人。因此，競價轉讓協議中應對辦理變更手續過程中雙方當事人義務做出約定。

（1）轉讓土地交付過程分析 根據軍隊有關規定，軍隊空余土地轉讓項目經總后勤部批準后，轉讓單位需持解放軍土地管理局制發的《軍隊空余土地轉讓項目確認書》（以下簡稱《確認書》）及相關附件，按照國家和軍隊相關規定，到縣級以上國土資源管理部門辦理土地變更登記等有關手續[2]。因此，轉讓土地交付應首先申領《確認書》，再補辦國有土地使用權出讓手續，最后辦理軍用土地使用權變更登記手續。

（2）申領《確認書》的約定 軍隊相關法規已經明確，申領《確認書》應由轉讓單位辦理，并且辦理過程中需要繳納一定的費用，這個費用也由轉讓單位承擔。

（3）補辦國有土地使用權出讓手續的約定 根據《城市房地產管理法》規定，競價轉讓協議中應約定由受讓人補辦國有土地使用權出讓手續。根據《關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題的通知》規定，用地單位持解放軍土地管理局制發的《確認書》，在補辦土地使用權出讓手續時免交土地出讓金。

（4）辦理土地變更登記手續方式的約定 辦理土地變更登記手續的方式可有兩種選擇：一是當轉讓價款數額不大時，采取一次性辦理；二是當轉讓價款數額較大而采取分批次方式繳納時，采取分批次辦理。但為了避免開發商違約帶來的風險，確保轉讓方牢牢掌握主動權，保護軍隊利益，要確立“先繳錢，后給地”的原則。

2.2 轉讓價款繳納的約定

受讓人的義務是按在規定時間繳納轉讓土地價款，同時還應繳納轉讓保證金，為履約過程做出擔保。因此，競價轉讓協議中應對這兩方面內容進行約定。

（1）繳納轉讓保證金的約定 軍隊現行法規中要求轉讓保證金數額不得低于土地轉讓價款的20%，在競價轉讓協議獲得批準后抵作土地轉讓價款[3]。競價轉讓協議中應根據該比例約定受讓人給付轉讓保證金數額。

（2）繳納轉讓價款的約定 土地出讓價款的支付方式通常分為兩種，分別是一次性支付和分期支付。轉讓方在約定土地轉讓價款支付方式時通常要考慮三個方面的影響：第一，滿足資金需求；第二，防止違約；第三，開發商資金狀況。由于轉讓價款數額大小不一，當數額過大時，考慮到開發商資金周轉情況，可采取分期支付的方式；當數額較小時，就可采取一次性支付的方式。

3.違約責任的約定

違約責任的設立，對于促進全面履行合同、彌補違約損失具有重要意義。競價轉讓協議中，違約責任應對雙方當事人分別予以說明，但必須體現平等原則。

3.1 違約責任的情況分類

競價轉讓協議履行過程中，涉及主體是雙方當事人，因而違約責任可能出現在雙方當事人的任何一方，還有可能是不可抗力的違約責任。

（1）轉讓人違約責任 轉讓人違約責任主要體現在兩個方面：一是沒有按照規定繳納相關費用，并辦理軍隊內部審批手續領取《確認書》，造成無法向地方國有土地管理部門辦理變更登記手續；二是由于自身原因，如沒有按時搬遷，延遲了辦理變更登記手續時間，造成受讓人無法進行房地產開發活動。總結起來，競價轉讓協議中，轉讓單位只要逾期不能提供土地，則視為違約。

（2）受讓人違約責任 受讓人違約責任主要體現在兩個方面：一是主動放棄協議；二是在履約過程中，因資金周轉存在問題而未按時繳納約定的數額。因此，競價轉讓協議中，受讓人只要出現未按約定時間繳納土地轉讓價款的情況，則視為違約。

（3）不可抗力違約責任 不可抗力具有主觀不能預見性、不可避免性，并且在履約期間發生且對協議的正常履行帶來了障礙。因此，競價轉讓協議中，還應對因不可抗力所造成的違約責任進行明確。

3.2 違約責任處理方式的選擇

在約定雙方當事人違約責任處理方式時，競價轉讓協議應平等設置條件。根據違約責任情況分類，競價轉讓文件可從以下兩種情況進行約定。

（1）當事人未履行或未完全履行競價轉讓協議造成違約責任 根據國務院《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》規定，土地出讓合同、征地協議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰ 的違約金[4]。因此，競價轉讓協議中，違約金每日繳納比例應為拖欠金額的1‰。

按照競價轉讓協議主體平等的原則，對于土地管理使用單位不按期辦理土地變更登記的，應約定其違約責任為：自延遲之日起，每日繳納土地轉讓價款1‰的違約金，逾期仍未提供轉讓土地的，受讓人有權解除協議，并要求土地管理使用單位返還雙倍轉讓保證金。

（2）不可抗力造成違約責任 競價轉讓協議中，應對當事人在不可抗力情況出現后未采取補救措施的行為約定違約處置方式。

4. 標的情況、爭議解決方法及附則的約定

標的情況、爭議解決方法及附則是競價轉讓協議的有機組成部分。這些內容在制訂時同樣受到相關法律法規的約束。

4.1 標的情況的約定

競價轉讓協議標的軍用土地使用權，是一種無形資產。軍用土地使用權的基本情況主要包括自然屬性、控制性規劃指標以及使用年限起算點。

（1）標的自然屬性 在競價轉讓協議中，應說明標的位置、面積等基本狀況，并附宗地平面界址圖。

（2）標的控制性規劃指標 根據《城鄉規劃法》規定：出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，要作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該合同無效。因此，競價轉讓協議中應列出軍用土地控制性指標。軍用土地控制性指標由城市規劃部門制訂，雙方當事人無權進行修改。

（3）標的使用年限起算點 因競價轉讓協議簽訂到真正轉移軍用土地使用權存在一定的時間間隔，因而轉讓土地使用年限不能從簽訂競價轉讓協議起算，應從簽訂《出讓合同》時開始起算。

4.2 爭議解決方法的約定

爭議解決方法有三種：當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議；當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。競價小組制訂競價轉讓協議時，應根據土地使用單位所在地實際情況，本著方便解決爭議的原則，在協議中備選幾種爭議解決方式，供雙方簽訂協議時選擇。通常，應選擇雙方和解的方法，若和解不成，則向人民法院起訴。

4.3 附則的約定

附則是對競價轉讓協議主條款中未盡事宜的補充說明。結合競價轉讓協議履行時的實際情況，附則中應主要說明競價轉讓協議生效的時間以及轉讓土地規劃指標變更情況的約定。

（1）競價協議生效時間的約定 競價轉讓協議正式履行是從總后勤部批復下達后開始。因而雙方當事人簽訂競價轉讓協議并不代表協議正式生效，此時協議還不具備法律約束效力。競價轉讓協議中必須對此予以說明，避免產生錯誤的解釋。

（2）轉讓土地規劃指標變更情況處置的約定 競價轉讓協議制訂時，還應特別注意辦理完軍用土地使用權變更登記手續后，開發商與地方城市規劃部門私自變更控制性規劃指標的情況。從對部分駐大中城市部隊房地產普查清理情況看，開發企業受讓軍用土地后擅自改變規劃控制指標的現象時有發生，無形中損害了軍隊的利益[5]。為了有效防止這一現象出現，競價轉讓協議內容要對競價轉讓協議履行完以后軍用土地控制性指標變化時土地管理使用單位的處置方法進行設定。通常的處置方法有兩種：一種是收回已轉讓土地再實施競價轉讓；另外一種是讓受讓人補齊控制性規劃指標增加后的收益。

[1]中央軍事委員會.中國人民解放軍房地產管理條例[Z].2000.6.26.

[2]總后勤部. 關于軍隊空余土地轉讓項目實現確認書有關問題的通知[Z].2007.3.15.

[3]總后勤部.軍用土地使用權競價轉讓辦法[Z].2005.12.15.

[4]國務院辦公室. 關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知[Z].2006.12.17.

[5]李新東.如何應對軍用土地轉讓后容積率增加的問題[J].軍隊基建營房，2007（9）：33.