胡葆森：區域差別化調控

“中央政府實施房地產市場宏觀調控，遏制部分城市房價過快上漲，保障民生的做法，無疑是正確的。但在落實房地產市場調控政策措施時，未充分考慮不同區域所處的不同發展階段，采取‘一刀切’的做法，不僅影響到城鎮化加速發展的中原經濟區建設，而且也不利于全國區域經濟的協調發展。”在3月11日接受本刊記者采訪時，全國人大代表、建業地產股份有限公事董事局主席胡葆森表示，房地產調控如果做不到“十刀切”，至少應該“三刀切”、“四刀切”。

調控不能一刀切

《中國建設信息》：你今年的提案“區域差別化調控政策”，動機是什么？

胡葆森：由于目前全國范圍內實施的調控，對于經濟發達的城市和經濟欠發達的城市，采取了一刀切的政策。我一直強調，沿海發達城市與一線城市的城市化率高達60%以上，而中西部城市的城市化率整體上低于40%，那么采取統一的限購、限貸政策，就是沒有體現科學發展觀。所以建議，希望決策者們能夠關注到不科學的政策帶來的市場后果。

以河南為例，目前河南省有一億人口，但省會鄭州僅有三百萬人左右，這樣的中西部城市需要城市化的躍進建設。地方希望用10年的時間鄭州打造成1500萬人的大省會城市。而在城市快速發展的過程中，也實行限購和限貸的政策，不利于中原經濟區的戰略發展。

所以我呼吁，根據區域實行差別化的限購政策，對中西部城鎮化率不足40%的省份，放開限購，鼓勵農民和外來人口落戶城鎮，加快中西部城市建設；而對東部發達城市，應以民生為核心，促進房地產市場健康發展。

《中國建設信息》：在今年兩會中您也提出了《關于將農村進城務工人員納入住房保障體系的建議》的提案，建議將農村進城務工人員納入保障房體系。

胡葆森：1998年，我國實行住房體制改革以來，為解決城市中低收入家庭的住房問題，中央政府積極探索，不斷出臺政策，以經濟適用房、廉租住房為主要形式的住房保障制度初步形成。

保障性住房建設規模逐步擴大，但當前保障房保障對象主要為城鎮中低收入困難家庭，而大量農村進城務工人員，卻因缺乏必要的條件難以享受到城市提供的住房保障支持。他們的職業是工人，身份卻是農民；他們沒有土地，在城市卻享受不到市民的待遇。政府要重視城市“夾心層”社會權益，采取一些方式讓他們融入城市。應制定統一政策，將在城市具有一定居住年限、穩定就業、有一定經濟能力的“農民工”直接納入到城市住房保障體系中，在廉租房、經濟適用房等保障性住房的申請、分配方面，享有與城市戶籍居民相同的住房保障待遇。

《中國建設信息》：對于未來中央調控政策走勢你怎么看？

胡葆森：今年《政府工作報告》中對房地產行業論述非常清晰，現行的調控政策不會松動，繼續調整結構，希望房價能夠合理回歸。同時會加大對保障房的建設力度，使保障房能夠持續地改善現在的供應結構。對于未來調控政策以及房價的走向趨勢，十八大以前調控政策不會出現太大的變化。

《中國建設信息》：國家第一次提出GDP增速降至7.5%，這是以前從來沒有過的，您認為這個7.5%對中國經濟和房地產行業預示著什么？

胡葆森：《政府工作報告》中把今年GDP的增長速度，從去年實際的9.2%下調到了今年的7.5%，體現了政府調結構、保增長總體安排的思路，同時也說明我們經濟結構中深層次的矛盾還是存在的。另外，國際上的金融形勢也不是很樂觀。調低我們的增長預期，也是實事求是的態度，說明我們增長的矛盾比較多，改革已進入一個深水區。房地產在這樣的大背景下，又面臨行業宏觀調控的形勢，整體上來看，今年宏觀經濟和房地產行業，大家應采取理性保守的態度和準備。

房價下降15%

《中國建設信息》：政府和相關部門都談到今年要促使房價合理回歸，您作為房地產開發建設者，認為“合理”的空間是多少？

胡葆森：這雖然體現了政府調控房價的決心，但是怎么算“合理”？“回歸”的空間到底有多大？一二線城市回歸到什么樣？三四線城市回歸到什么樣？對此并沒有明確，政府應該對“合理回歸”有相應的解讀或解釋。

《中國建設信息》：對百姓關心的房價，你預測會有什么樣的走勢？

胡葆森：通過去年和今年的調控，我判斷在一二線城市，房價會下降15%，甚至更多。三四線城市，從去年四季度后，消費者持幣待購的現象加劇，房價也會有所下降。

《中國建設信息》：對于房地產行業，你認為市場處于什么樣的狀態？

胡葆森：從去年一年以來的房地產限購政策主要調控目標是一線城市，而大部分的限購政策已經收到了預期的效果，去年第四季度之后房價出現了明顯下調的趨勢。由于限購、限貸雙限政策的影響，今年一、二乃至三季度房地產形勢還將趨向惡化。

由于一二線城市限購的逐漸加碼，很多房地產商向三四線城市集結。雖然三四線城市不是調控的重點，但是市場情況同樣不樂觀。限購政策使得購房人的觀望情緒濃厚，在整個市場下行的趨勢下，晚買比早買好的觀望心理能夠得到理解。此外，三四線城市雖然不受限購令影響，但是限貸使得整個市場成交萎靡。

從去年以來，三四線城市銀行新增貸款規模很少，購房人按揭貸款不暢大大影響了市場成交量。限貸對房地產行業的負面影響比限購還要嚴重。

房產稅3年內不會全國實行

《中國建設信息》：您談談對于房產稅的實施在中國房地產市場里面處于什么樣的角色？你預測房產稅從滬渝試點到全面鋪開需多長時間？

胡葆森：我認為短期內也就是3年內不會在全國范圍內實行。即使推，也還會有其他的稅收調整政策出臺，現在的稅負已經很重了，加收房產稅，又增加了投資者的負擔。我認為在征房產稅的同時，必然會在流通稅上或者在其他稅收上有所減少，這應該是一個配套的事情，不應該只關注房產稅，更要關注與房產稅相關的其他所有稅收的一攬子調整計劃。

《中國建設信息》：對于目前中央政府推行的全國的保障房建設，你有什么樣的看法？

胡葆森：保障性住房是政府為解決中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障房有利于緩解大中城市低收入群體的住房困難，對社會的和諧發展、經濟的健康運行起著重要作用。

但對于保障房建設在落實過程中脫離地方實際的情況，應及早設法解決。在具體執行環節，以完成行政計劃為目的，保障房建設計劃層層分解，未充分考慮當地實際情況，未來可能會造成一定的資源浪費。我建議，針對我國城市進行分類研究，綜合區域經濟結構、人口、房價、住房供需狀況確定不同級別城市的保障房配建標準及規模，使保障房建設計劃更具針對性，使有限的資金發揮更大的效用。

為確保保障房建設、分配落到實處，將這一德政好事辦好，應完善保障房法規建設。在申請審查、分配、承租、退出機制等方面建立監管流程和制度，切實搞好日常監管，對于違法占用保障房資源謀取利益的行為給予法律制裁，以確保有限的保障房資源發揮最大的民生效用，

《中國建設信息》：有沒有好的建議，能解決“半城市化”的問題？

胡葆森：我建議持續推進戶籍制度改革，政府還要加大保障房體系對“夾心層”的傾斜力度。現在大多數城市的保障房申請制度都設置了戶籍限定或入籍年限限制，“夾心層”沒法享受到。另外，應盡快廢除阻礙“夾心層”享受保障房權利的規定和制度。有條件的城市，可以對符合條件的“夾心層”群眾提供住房補貼。