房地產(chǎn)評稅技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估中的運用

■宋 燕 王 彬

房地產(chǎn)評稅，是對房地產(chǎn)計稅進行評估的簡稱。隨著我國土地使用制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)稅制本身的弊端逐漸凸顯出來。2003年為響應十六屆三中全會的房地產(chǎn)稅制改革的指導精神，國家稅務總局和財政部提出了以房地產(chǎn)評估價值作為計稅基礎的重大改革，并決定在部分地區(qū)試點房地產(chǎn)模擬評稅。納稅評估，是稅務機關根據(jù)掌握的信息資料對納稅人真實的納稅能力進行測算的過程。納稅評估是隨著我國稅源專業(yè)管理的客觀需要應運而生的，2005年3月，國家稅務總局出臺了《納稅評估管理辦法（試行）》，標志著我國納稅評估進入了規(guī)范化發(fā)展的階段。納稅評估研究和培訓工作也在各個地區(qū)開展起來，納稅評估工作一般采用分稅種，分行業(yè)的標準進行，房地產(chǎn)行業(yè)是納稅評估中的重點行業(yè)。在實際工作中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)評稅工作與房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估工作有諸多關聯(lián)之處，可以互相借鑒，從而進一步完善房地產(chǎn)稅制及征管工作。

一、房地產(chǎn)評稅與納稅評估的異同點

房地產(chǎn)評稅與房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估有密切的關系，要探究其共同點和不同點，以期為當前的房地產(chǎn)稅制和征管工作帶來新的方向。

（一）房地產(chǎn)評稅與房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估的不同點

1、兩者的目的不同。房地產(chǎn)評稅的目的在于，完善當前房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度。改變房地產(chǎn)由于計稅依據(jù)的不一致而導致的稅負不公平；厘清房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)應負擔的稅額，避免因稅基重疊而進行重復征稅； 以房地產(chǎn)評估值計稅，可以使房地產(chǎn)稅隨著房產(chǎn)的增值而增加，從而增加地方政府的財政收入，隨之增加滿足地方基本公共服務支出，促進房地產(chǎn)增值的良性循環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估的目的在于，完善房地產(chǎn)行業(yè)的征管工作，在一定程度上可以化解納稅人的稅收風險，避免納稅人承擔過多的過失責任；納稅評估也使稅務機關對納稅人的監(jiān)督變得相對簡單，從而提高了監(jiān)督的效率，提高了納稅人遵從度。

2、兩者依據(jù)的理論不同。房地產(chǎn)評稅的理論基礎是公共財政理論。在公共商品、公共服務實施完善的地區(qū)，公共支出高，納稅人應該為享受到的公共服務“付費”，因此就需要有別于其他地區(qū)的納稅人繳納更多的房產(chǎn)稅。公共支出多的地區(qū)，房價自然就高，因此以房地產(chǎn)重新評估的價值作為計稅基礎就是這種“付費”的最好體現(xiàn)方式。納稅評估的理論基礎在于稅收遵從理論。稅收遵從的理想狀態(tài)是：按要求進行稅務登記；及時進行納稅申報并按要求報告相關涉稅信息；及時足額繳納或代扣代繳稅款，對這種理想狀態(tài)的偏離稱為納稅不遵從。稅收不遵從不僅會導致稅收流失，侵蝕稅基，也破壞稅收的公平和效率原則。稅收是國家和納稅人進行利益分配的行為，納稅人“利己”思想會誘導納稅人不遵從納稅義務。因此通過納稅評估可以加強對納稅人的日常管理，建立完善的制度，讓納稅人因征管制度嚴密而被迫履行納稅義務。

3、兩者涉及的房地產(chǎn)具體對象不同。房地產(chǎn)評稅需要對全部應稅房地產(chǎn)的計稅價格進行評估。大多數(shù)國家的房地產(chǎn)稅法規(guī)定，除公益性和政府擁有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)外，對所有房地產(chǎn)包括個人居住用房都要進行征稅。因此，房地產(chǎn)評稅的范圍廣，為滿足評稅工作量大的需要，大多采用批量的方式實施評稅。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估，評估對象一般已經(jīng)在稅務機關進行了稅務登記，對于不需要繳納房產(chǎn)稅的個人居住房屋等不作為納稅評估的對象。房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估一般以個案的形式進行，從而分析測算單個納稅人房地產(chǎn)相關稅種的真實性。

除此之外，房地產(chǎn)評稅側(cè)重于對一個時點上房產(chǎn)的價值進行評估，而房地產(chǎn)納稅評估是對一個時段內(nèi)房產(chǎn)的真實納稅情況進行測算；房地產(chǎn)評稅現(xiàn)在正在試點中，并未真正實施，而房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估已經(jīng)開始推行。

（二）房地產(chǎn)評稅與房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估相似之處

1、產(chǎn)生背景。兩者都是在我國房地產(chǎn)稅制及征管不完善的情況下產(chǎn)生的，都經(jīng)歷了大量的研究及試點推行，其最終目的在于反映納稅人真實的納稅情況，建立合理的房地產(chǎn)稅收制度。

2、具體操作。兩者都需要“海量”信息，需要采集大量的信息，通過特定的方法建立模型平臺。在采集信息，分析，建立平臺的過程中都需要計算機，需要人機結(jié)合的方式對信息進行分析，比對。

二、納稅評估中如何借鑒評稅技術(shù)

在房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估中可以借鑒評稅技術(shù)，完成對評估模型及指標預警值的設置。

房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估方法的發(fā)展方向應該是行業(yè)模型評估方法的深入運用，這里講的行業(yè)模型不單單說是一個模型，而是通過建立一個房地產(chǎn)行業(yè)模型體系，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的一體化管理和評估。模型體系主要包括：房地產(chǎn)交易核價評估模型、房地產(chǎn)租賃評估模型等。在這些模型建立過程中離不開對房地產(chǎn)評稅技術(shù)的運用。

以房地產(chǎn)交易核價評估模型建立為例，其評估基本思路是：根據(jù)評估目的的需要，應結(jié)合地理信息資料，通過劃定不同區(qū)域不同用途的房產(chǎn)價格作為基礎案例，建立以基準房價為核心，以修正系數(shù)為條件的完整、動態(tài)的核價評估模型。

基準核價=所屬片區(qū)基準房價×（1+房價修正系數(shù)之和）

基準房價是指在正常市場條件、特定時點、不同區(qū)域、不同用途、不同類型、設定條件下的評估市場價格，是行政區(qū)域內(nèi)已核發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證、水電設施齊備、不包括裝修的住宅（包含車房、雜物房）、商鋪的區(qū)域平均單位價格。基準房價的確定通常會用到房地產(chǎn)評稅的方法，評估時應選用兩種以上的估價方法進行估價，主要評估方法包括收益法、成本法、市場比較法和函詢法。

房價修正系數(shù)同樣運用了房地產(chǎn)評稅技術(shù)，采用了基準房價修正系數(shù)表。基準房價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準房價及其影響因素之間的相互關系，編制出基準房價在不同因素條件下修正為房產(chǎn)價格的系數(shù)體系，以便在基準房價的基礎上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出房產(chǎn)價格。修正系數(shù)要考慮到評估房產(chǎn)類型，其類型可以分為單家獨戶類、非單家獨戶類、商業(yè)房產(chǎn)類、庫房類、工業(yè)廠房類等。以單家獨戶類為例，需要考慮的因素如下表所示：

房地產(chǎn)租賃評估模型也會運用到房地產(chǎn)評稅技術(shù)中，只要合理運用房地產(chǎn)評稅技術(shù)建立起的房地產(chǎn)模型就具有一定的實用性。

結(jié)構(gòu)類型修正樓齡修正朝向修正臨路情況修正交通修正容積率修正建筑密度修正鋼筋混凝土、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)5年內(nèi)、5-10年、10-20年、20-30年、30-40年、40-50年、50-60年、60年以上東、東南、南、西南、西、西北、北、東北臨主要交通干道、臨一般交通干道、臨小區(qū)交通干道、不臨交通干道不可通摩托車、可通摩托車但不可通小車、只可通一輛小車、可通兩輛小車、可通三輛或以上小車0.1；0.2；0.3；0.4；0.45；0.5；0.7；0.8；0.9；1.2；1.3；1.5；1.8；2；2.2；2.5；2.8；3；3.2；3.5；4；4.5；5；大于5 10%、30%、40%、50%、60%、70%、80%、90%、高于90%

三、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估運用房地產(chǎn)評稅技術(shù)中應注意的問題

(一)評稅技術(shù)只能運用于從價計量的房地產(chǎn)相關稅種評估

由于房地產(chǎn)評稅是對計稅價格進行的評估，所以房地產(chǎn)評稅技術(shù)運用到房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估中，僅限于從租計量的房產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、印花稅等從價計量的稅種的納稅評估。對于生產(chǎn)經(jīng)營者自用房產(chǎn)部分的房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅納稅評估，房地產(chǎn)評稅技術(shù)就無法發(fā)揮其作用。

（二）建立并完善信息共享制度

房地產(chǎn)評稅要建立由當?shù)卣鞴茴I導任組長，地方稅務、財政、規(guī)劃、住房、國土等相關政府部門人員組成的評稅工作領導小組。負責評稅的部門內(nèi)部要建立由房地產(chǎn)稅收管理人員，房地產(chǎn)評估專業(yè)人員和計算機專業(yè)人員組成評稅工作實施小組，負責評稅工作的具體組織實施。房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估主要由基層稅務機關的稅源管理部門及稅收管理員負責實施。兩者實施主體不同，所以在實際工作中要加強各個部門間的信息共享，建立共享機制，在條件允許的情況下，通過立法為信息共享提供制度保障。★