經(jīng)濟(jì)適用房工程的造價(jià)控制管理

摘 要:近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，房?jī)r(jià)一直呈上升趨勢(shì)，這使得一些中低收入的家庭出現(xiàn)購(gòu)房困難的情況，為了解決這個(gè)問題，我國(guó)退出經(jīng)濟(jì)適用房，以較低的利潤(rùn)出售。這些經(jīng)濟(jì)適用房相應(yīng)的解決了一些問題，但是還是有很多人由于收入過低而買不起，這就要求我們?cè)诮ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候控制造價(jià)，只有這樣，才能壓縮房?jī)r(jià)，所以控制經(jīng)濟(jì)適用房的造價(jià)是非常必要的，本文主要闡述了控制經(jīng)濟(jì)適用房造價(jià)的措施。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房 造價(jià)管理 控制成本 措施

中圖分類號(hào):TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1674-098X(2012)01(a)-0208-01

所謂經(jīng)濟(jì)適用房主要是指已經(jīng)列入到國(guó)家的計(jì)劃中，由各個(gè)城市的政府組織房地產(chǎn)的開放商或者集資建房的單位進(jìn)行建造，然后以微小的利潤(rùn)價(jià)格面向一些中低收入的家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用房帶有社會(huì)保障的性質(zhì)，具有適用性以及經(jīng)濟(jì)性的特點(diǎn)。這是國(guó)家的一種政策。其具體的價(jià)格是根據(jù)成本來制定的，通常利潤(rùn)都比較低。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了高度的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房也進(jìn)入到了一個(gè)全新的時(shí)期。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房要求質(zhì)量高，售價(jià)低，所以對(duì)投資企業(yè)就提出了比較高的要求，為了能更好的滿足廣大人們的需求，就要有效的控制成本，在保證質(zhì)量的前提下，使造價(jià)達(dá)到最低。所以，究竟如何控制造價(jià)成了人們關(guān)注的問題。

1 控制用地費(fèi)用

這個(gè)問題主要是體現(xiàn)在見建筑選址上，我們?cè)谝粋€(gè)項(xiàng)目開始規(guī)劃的時(shí)候就要先考慮其地點(diǎn)，因?yàn)槭亲≌?，所以要交通便利、環(huán)境優(yōu)美，還要符合城市的整體規(guī)劃。作為經(jīng)濟(jì)適用房，在滿足以上要求的情況下，要盡量選擇生地作為建設(shè)地，因?yàn)槿绻x地質(zhì)上有比較多的建筑物或者覆蓋物的話，在征地的時(shí)候就要對(duì)這些建筑物或者覆蓋物有所賠償，這樣就大大的增加了成本，尤其不能選用耕地。因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)民基數(shù)比較大，耕地面積本來就比較少，所以除極其特殊的情況外，不能選用耕地。在選址的時(shí)候還要考慮的一個(gè)問題就是市政配套條件的問題，要盡量選擇距離城市的煤氣、供熱、供電以及供水等主要管線比較近的地方，否則，會(huì)增加小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用。

2 前期費(fèi)用控制

首先，這個(gè)可以借助政府的職能，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房本來就是國(guó)家提倡的一種低盈利的建設(shè)，是為了滿足廣大人民群眾的要求而提出的，所以我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)方面制定了一系列的優(yōu)惠的政策，我們?cè)谇捌谠O(shè)計(jì)的時(shí)候，一定要最大限度的利用這些優(yōu)惠的政策，把行政事業(yè)性的收費(fèi)控制到最低。

其次，對(duì)于工程服務(wù)性的費(fèi)用我們可以采用招標(biāo)的方式。現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，可謂是“人多肉少”，我們可以充分的利用這個(gè)有利的市場(chǎng)條件，在選擇建設(shè)單位的時(shí)候采用招標(biāo)的形式，這樣就可以最大限度的壓低承包的價(jià)格。

3 控制工程費(fèi)

3.1 設(shè)計(jì)方面

設(shè)計(jì)是一個(gè)工程的開始，也是控制造價(jià)的最關(guān)鍵的一步，在整體規(guī)劃的時(shí)候要合理的安排布局，充分的利用原有的資源，避免大量的改造費(fèi)用。還要結(jié)合附近的管線設(shè)置，這樣才能減少工作量，同時(shí)節(jié)約材料，進(jìn)而降低造價(jià)。

3.2 平面布置

現(xiàn)在的小區(qū)多是封閉式的，所以外墻也是一個(gè)很大的消耗量，我們要在可能的情況下，盡量縮短外墻的長(zhǎng)度，在滿足質(zhì)量要求的情況下，可以適當(dāng)?shù)募哟笞≌倪M(jìn)深，這樣有利于降低造價(jià)。

3.3 結(jié)構(gòu)形式及材料

經(jīng)濟(jì)適用房不是奢侈型建筑，所以在材料的選擇上要在質(zhì)量過關(guān)的前提下，盡量選擇價(jià)格低廉的種類，這就要求建設(shè)人員要盡職盡責(zé)，仔細(xì)的調(diào)查市場(chǎng)。在結(jié)構(gòu)的形式上，目前我們主要選擇的還是磚和混凝土結(jié)合的形式。

4 基礎(chǔ)設(shè)施及管理費(fèi)用

經(jīng)濟(jì)適用房也是人們生活的主要場(chǎng)所，所以基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)還是非常必要的。但在建設(shè)的時(shí)候要盡量選擇一些物美價(jià)廉的產(chǎn)品。小區(qū)的整體風(fēng)格就應(yīng)該以自然、和諧、淡雅為主題，綠化方面選擇一些常青的、價(jià)位低廉的樹木，可以在造型上多一些變換，在照明設(shè)計(jì)上選擇一些功率比較低的又美觀的燈飾，這些都可以降低成本。

至于管理費(fèi)用的控制主要是控制開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)模。例如，在一個(gè)城市當(dāng)中如果只設(shè)立一家機(jī)構(gòu)來管理經(jīng)濟(jì)適用房，不僅在標(biāo)準(zhǔn)上可以達(dá)到統(tǒng)一，還能控制管理費(fèi)用。

5 稅金以及貸款利息的控制

5.1 稅金

現(xiàn)在，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)中，需要交納的相關(guān)稅負(fù)主要有以下幾種:(1)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;(2)耕地占用稅;(3)營(yíng)業(yè)稅(包括城市建設(shè)的維護(hù)稅、教育費(fèi)附加);(4)企業(yè)所得稅。

目前我國(guó)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)項(xiàng)目中，投資方向調(diào)節(jié)稅為零稅率，至于耕地占用稅在很多城市也獲得了免征的優(yōu)惠政策。

5.2 貸款利息

貸款利息應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制:貸款總額、貸款利率、貸款期限。

在制定建設(shè)資金的使用計(jì)劃、現(xiàn)金的流量表以及貸款的計(jì)劃的時(shí)候，要進(jìn)行充分的考慮，在滿足工程項(xiàng)目的需求的前提下，盡量壓縮資金的存量，最大程度的減少貸款的總額，縮短貸款的期限，并控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。

最近，又有一些專家再次提議，設(shè)立專門的住房銀行，吸納房改的售房資金和住房公積金及個(gè)人的住房?jī)?chǔ)蓄，推行低利率的政策，為經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)以及居民按揭購(gòu)房提供方便。

6 利潤(rùn)的控制

經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障的性質(zhì)，一方面實(shí)行減免稅費(fèi)以及劃撥土地的優(yōu)惠政策，另一方面又要承包出去，這個(gè)項(xiàng)目承包給建造單位，建造單位就一定要有利可圖，所以，這本身就是矛盾的。建造單位都是盈利性單位，對(duì)于這種規(guī)定了靜態(tài)利潤(rùn)的工程根本就沒有過高的積極性，更不要說主動(dòng)去控制成本了。

參考一下經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的新加坡或者香港，他們是由專門的政府機(jī)構(gòu)來統(tǒng)管福利房的運(yùn)作。這種方式效果比較理想，因?yàn)槭紫?，?jīng)濟(jì)適用房就是由政府提出來的，所以由政府的機(jī)構(gòu)貫徹實(shí)施，應(yīng)該比較直接，而且由政府組織建設(shè)，也降低了建設(shè)的費(fèi)用，進(jìn)而降低了成本造價(jià)，我們也可以參照這種形式。

7 結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為了方便廣大人民群眾設(shè)立的，那么就要竭盡所能的更好的服務(wù)于人民，所以我們要最大限度的控制成本，降低售價(jià)，使人們得到真正的實(shí)惠。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的造價(jià)管理是控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。這個(gè)成本的控制包括很多方面，從選地、到設(shè)計(jì)、施工、使用、維護(hù)，全過程都不能有一點(diǎn)疏漏，要充分的利用國(guó)家的優(yōu)惠政策，在保證質(zhì)量的前提下，每一步都以節(jié)約成本為中心，使經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮出其最優(yōu)功能。

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