去海外炒房你準備好了嗎

近年來，中國投資者遠赴海外置業投資的人數和金額連年攀升。

“什么？200萬元人民幣的花園復式洋房，還自帶院子，而且是永久產權？”前不久，北京金領何平（化名）被網上一則帖子吸引，其內容是一名網友曬自己在美國的小洋房裝修。何平稱，以前也經常聽說別人去海外置業投資。但這一次，何平真的有點心動。

近年來，中國投資者遠赴海外置業投資的人數和金額連年攀升。同時，包括美國、澳大利亞、加拿大、馬來西亞等多個國家的樓盤項目也愈發重視以中國人為代表的華人投資者。業內人士指出，雖然投資者前往海外置業有諸多自然資源、旅游資源等優勢，但匯率、政策等風險也不容忽視。

海外置業夢

何平笑稱自己是“75后”，在北京從事金融業，屬于同齡人中較早富起來的那一小群人。但是，家庭年收入超過60萬元的她，仍舊時時刻刻感受到巨大的生活、物價壓力。

何平告記者，擁有一套有院子的房子一直是自己的夢想，無奈在中國實現這一夢想的成本實在太高了，尤其是在北京這樣的一線城市。“北京的別墅都是千萬級別的，我們真的承受不了。如果能在美國有一套這樣的房子，也算是實現了我兒時的夢想了。哪怕是在一個特別小的小鎮呢，哪怕我就老了以后再去住呢？反正是永久產權，平時我可以租出去嘛。實在不行，我就當投資了，保值增值！”

根據北京市住建委公布的數據，2011年北京市全年新建普通住房成交均價每平方米13173元。以此估算，200萬人民幣只能在北京購置一套150平方米左右的普通住宅。

一份報告顯示，近年來，我國個人境外資產增長迅速，2008年-2010年，年均復合增長率達100%。而預計未來10年內，我國投資者的海外投資總額有望達到2萬億美元。分析人士指出，由于中國人對于房產投資的傳統偏好，海外置業在海外投資的占比正不斷上升。

業內人士表示，出現這種局面主要有幾個原因，一是中國經濟持續增長，中國人的收入水平不斷提高，海外置業的需求也越來越大；二是金融危機使歐美國家的房地產市場持續低迷，他們也急需尋找像中國這樣的新興國家的投資者；三是2010年至今的房地產宏觀調控政策持續發威，導致中國內地的房地產市場前途仍不明朗，且受限購、限貸等調控政策影響，不少投資者已經無法在中國內地置業投資。

門道多多近年來，海外項目扎堆空降中國內地，尤其是北上廣深等一線城市的房展會上都少不了“外國友人”的身影。中國投資者的海外購房熱情讓世界各地的房地產商喜笑顏開，“中國人的購買力實在超乎想像”。

何平越來越多地關注起海外置業的相關信息，并在一些論壇上找到“同好者”。于是，各類房展會的海外展臺前也出現了越來越多的“何平們”。在研究諸多信息后，何平發現，一旦決定海外置業，無論投資還是自住都有許多門道，包括購置流程、當地政策等。

比如，美國、加拿大、新加坡甚至西班牙等歐洲一些國家和地區都出臺了相關政策，鼓勵海外資本前去投資。美國的一些州政府甚至組團來中國進行項目推介，用信托投資基金的形式吸引中國投資客。新加坡為了鼓勵外國居民移民，除了永久地契外，還為購買房產的新移民提供如國外收入免收稅、無土地增值稅、無貨幣管制等諸多優惠政策。

一位外資房地產中介機構人員洪曉告記者，“用購買力平價來核算，在海外購買的房子具有永久產權，這與北京、上海等城市相比要合算得多。像西班牙這樣的國家，置業的費用也基本與嘉興持平。而買到了房產，還能全家拿綠卡，這也成為吸引中國內地投資者海外購房的關鍵因素。”

洪曉說，海外購房如果是投資，需要考慮更多因素。比如2012年倫敦要舉辦奧運會，不少投資者選擇去倫敦“炒房”，但是這種短期投機行為，風險還是比較大。

防范風險

美國、英國、澳大利亞、馬來西亞……何平坦言，看的房子越多，自己的思維也越混亂。業內人士提醒，當前海外的房產項目越來越多，包括純地產項目、投資、留學、移民項目等，所以“何平們”必須準確判斷自己的需求，海外置業需謹慎。

一份由搜房海外置業網發布的置業調查顯示，在“海外購置地產，您最擔心的問題”的選擇上，購房者海外置業最擔心的問題是資金安全問題，占比為28.4%；其次是稅費問題，占比25.5%；房屋管理難的問題位居第三，占比22.5%，最后是房屋是否可自由轉讓，占比20.6%。

北京四季房展國際業務總監魏克非表示，海外置業需規避風險，投資者需多注意國外的購房政策。他認為，目前中國人在海外購房不光是單純的投資行為，往往和家庭的長期規劃相關，如子女教育、個人發展、全家移民和退休養老等。

魏克非提醒，海外置業應防范包括政治、政策、市場、匯率等四大風險。第一，政治風險，即國家之間的關系可能會影響海外置業；第二，政策風險，即各國的購房政策在不斷變化，因此要了解當地住宅市場的政策和供求關系。另外，不同國家的購房流程千差萬別，有的地方還會對海外購房者有特殊要求，譬如澳大利亞規定，非本國居民不得購買二手房，新開樓盤中本國居民的購置比例須達50%才允許境外人士購房；第三，市場風險，即項目所在地的樓市波動也是潛在的風險因素；第四，人民幣匯率風險，即人民幣在未來幾年還有升值空間，海外投資必須考慮匯率風險。