可持續發展與可負擔住房關系研究

摘要：一般而言，在城市可持續發展與可負擔住房之間存在一定的沖突，可負擔住房和城市可持續發展是世界各國普遍面臨的重大挑戰。可持續發展意味著要發展緊湊型城市，而緊湊發展的成本要高于低密度住房開發。本文對可持續發展與可負擔住房的關系進行了研究，旨在提高人們對可持續住房開發和可負擔住房現行做法的理解和認識，認為可負擔住房的很多目標與可持續發展的目標是密切聯系的，許多旨在實現可持續發展的政策同樣有助于提高住房的可負擔性。

關鍵詞：住房；可負擔住房；可持續發展；住房設計

中圖分類號：F29330 文獻標識碼：A

目前，可負擔住房和可持續發展是世界各國普遍面臨的重大挑戰。根據2011年1月公布的《國際住房負擔能力調查》（該項調查報告對澳大利亞、英國、美國、新西蘭、香港、愛爾蘭和加拿大的住房負擔能力進行了評估），澳大利亞被評定為“嚴重負擔不起”市場。比爾認為住房負擔能力問題再一次被澳大利亞政府提上政策議程，澳大利亞各城市住房市場由于受到需求增長和供給受限雙重因素的影響，住房價格上漲明顯，其中住房供給不足主要是由于大城市住房用地供應短缺所致。澳大利亞住房成本上升的95%要歸因于土地價格的提高，而建材和勞動力成本上升對房價的影響并不明顯。房價上漲導致許多低收入家庭和年輕人不但購房困難，即使在私人住房市場租房也存在壓力［1］。由于澳大利亞各城市土地供應短缺，政府相關政策取向已經在向高密度開發和限制城市發展方向傾斜。

澳大利亞各個大城市在制定城市發展規劃時，普遍面臨提供可負擔住房與可持續發展的沖突。在澳大利亞，基于可持續發展理念開發的住房，對于低收入家庭和年輕人而言是負擔不起的。可持續發展意味著使用現階段成本更高的節能環保材料，意味著住房結構更緊湊，而這些都會提高住房建筑成本，這造成了在現階段可持續住房的成本一定會高過普通的建筑，而這一點無論是在經濟發達的西方國家還是仍在發展中的中國而言，都是在可負擔住房中推廣可持續住房理念的最大障礙。

目前，在澳大利亞住房市場上，可持續住房和可負擔住房有著明顯的區別。可持續住房主要用于供應高端市場，如南澳大利亞阿德萊德市的洛希爾公園。而可負擔住房一般面積小、使用低成本材料、小區面積小，多建于城市邊緣的低價土地上。在澳大利亞，一些基于可持續發展的住房設計，如提高建筑密度、土地混合用途、靠近公共交通站點等，被越來越多的采用。但靠近城市、城市近郊區或沿海區域的高密度公寓，雖然可以滿足社會高端消費者的居住需要，對大多數人而言卻是難以負擔的。因此，在可持續發展和可負擔住房之間存在著沖突，如何保證可負擔住房滿足可持續發展的要求存在很多問題和困難。

本文的目的是提高人們對可持續住房開發和可負擔住房現行做法的理解和認識，討論可持續發展的做法是否有助于實現住房可負擔的目標。本文的研究方法主要以文獻研究為主，論文分為三部分。第一部分是可持續發展和可持續住房概述，第二部分討論可負擔住房問題，第三部分討論可持續發展方式是否有助于住房可負擔目標的實現。

一、可持續發展與可持續住房

可持續發展的定義很多，但是最著名同時也是接受度最高的定義是1987年世界環境和開發署在《我們共同的未來》的報告中提出的“可持續發展意味著在滿足當代人需要的同時，又不妨礙后代人滿足其自身發展需要的能力”［2］。紐曼對可持續發展下的定義為“可持續發展是一個全球化的過程，目的是幫助創建一個永久的未來，可持續發展必須綜合考慮環境因素、社會因素和經濟因素”［3］，同時他也對可持續住房的涵義進行了界定：（1）確保住房弱勢群體有房住；（2）確保住房更加具有生態效益；（3）確保住房位置得到優化；（4）有利于改善區域環境。

1996年聯合國第二屆住區大會上提出的兩大主題：“人人享有適當的住房和人類住區的可持續發展”，明確地將可持續發展與住房建設有機結合起來，可持續發展成為住房建設的主導思想。為了在住宅建設領域實現可持續發展的戰略目標，發達國家在價值觀念、生活方式、技術途徑上都已經發生了根本的變化，進行了積極的探索與實踐。科吉爾認為可持續發展的概念看上去很簡單，但它在實際應用中卻是非常復雜的。科吉爾指出“可持續發展”一詞已經成為有關研究經濟社會發展問題的文獻中最被過度使用和濫用的詞語之一，他認為人們總是輕率地談論可持續發展城市、可持續住房和很多其他可持續活動［4］。杰普森認為可持續發展的理念已經堅實地滲透到了有關社會發展和社會規劃的研究文獻中［5］，雖然對可持續發展的研究成果越來越多，但是可持續發展理論的實踐應用卻遠遠滯后于理論研究。

可持續發展的概念最初來自于人類居住區的研究，目前已經延伸到住房開發和社區開發領域。如果將世界環境發展委員會（WCED） 提出的“可持續發展”概念引入住房建設領域，可持續住房就可以這樣解釋：在全壽命周期內，住宅的建設、使用、維修、改造、拆除等活動，應以地球有限的資源為前提，并為改善環境做出貢獻。可持續住房也可以理解為“在地方層次上，對社區建筑物、社會公正和經濟效益有貢獻的住房”［6］。

按照上述理解可以這樣概括可持續住房的基本內涵，即住房在選址規劃、設計施工、改建拆建、營運管理等各個階段都體現可持續發展思想，同時保證經濟、社會、環境各系統能相互協調、良性循環。摩根和塔爾博特認為可持續發展應該成為住房設計的最重要原則和住房質量的重要衡量標準之一，提出可持續住房開發不僅僅局限于建筑物的開發，而且包括居住區的布局。可持續住房是在滿足住房建設基本要素的基礎上，減少自然資源的損耗和對自然生態平衡的破壞，提升健康要素，完善和提高住宅質量。因為居住生活的質量不僅意味著人們能夠有一個遮風擋雨的場所，為人們提供足夠的生活空間，而且應給予住戶社會和心理上的滿足。

哈斯克指出住房設計的社會學原理和行為學原理，對居住區開發的成功是非常關鍵的。為了將可持續發展的理念貫穿于從鄰里層面到地區層面不同的城市開發層次，在20世紀80年代“新城市主義”（New Urbanism）出現了，新城市主義從現代視角審視和改造傳統開發模式。新城市主義反對僵化的絕對的功能分區，倡導每個區段（尤其是鄰里街坊）的功能多樣化和完善化，提出了在城市空間層面規劃設計的幾項基本原則，包括緊湊型原則、適宜步行的原則、功能復合（多樣性）原則和可支付性原則。基于新城市主義原則，哈斯克開發了SUM模型，他采用的原則是社區中心應該設計有公共空間，為當地提供商業和市政服務： （1）居住片區應該包括不同的家庭類型，土地應混合使用；（2）汽車在人們生活中的重要性應考慮在內；（3）設計應考慮周圍的建筑形式、空間和當地傳統與文化［7］。

孔斯特勒認為這些新城市主義規則可以被命名為多種名稱，如新傳統規劃（neotraditional planning，NTP）、傳統開發規劃（traditional development plan，TNP）和交通導向開發（transit oriented Development，TOD）等。為了開發可持續住房，住房創新必須是社會認可的、經濟與技術上可行的和環境友善的［8］。科吉爾指出要實現住房領域的可持續發展，需要考慮以下目標：一是為家庭裝修提供良好的基礎，減少裝修的浪費；二是提高低收入居民的自主權；三是尊重和提高城市低收入階層心理上的自我價值感［4］。政府應制定和實施有關政策為上述目標的實現服務。

當前，發展可持續住房已成為澳大利亞全社會的共識，澳大利亞政府持續推出政策來推動可持續住房的發展，其中強制政策主要有2010年7月生效的建筑能源效率公開法案、2010版澳大利亞建筑規范（BCA）以及最小能源性能標準（MEPS）；配套政策主要有2009年8月開始實施的可再生能源目標計劃（RET）、能源效率機會項目（EEO）、全國溫室氣體以及能源行動2007法案；激勵政策主要有對綠色建筑進行減稅、創立“綠色建筑基金”、“國家太陽能學校項目”以及“可再生能源補貼制度——太陽能熱水補貼”等。同時，澳大利亞政府制定了相關的環境評估標準，減少建筑物的能源使用和CO2的排放。包括澳大利亞全國建成環境評價系統（NABERS）、“綠色之星”評價系統（Green Star）以及建筑可持續性能指標（BASIX）等。在澳大利亞，目前已經有總面積4百多萬平米的建筑通過了“綠色之星”的評價，將來還會有8百萬平米的建筑參加“綠色之星”的評價。“綠色之星”正在改變著澳大利亞的房地產和建筑市場［9］。

一直以來，對于住房的可負擔性，人們關注的最多的是如何降低住房成本，使其在經濟上可行，而其他有關可持續發展的重要因素卻被忽略了。幸運的是最近各國政府在住房領域的注意力已經從僅僅關注經濟方面，逐漸轉向有關可持續發展的社會和環境因素上。

二、可負擔住房

如同“可持續發展”一樣，“住房負擔能力”一詞同樣被被濫用和錯誤使用。赫爾堪斯基指出許多國家在分析住房困難問題時，住房負擔能力一詞被廣泛使用。他提出了衡量住房收入比（用于分析住房負擔能力的主要指標之一）的六個元素，這六個元素是基于北美的用法提出的，具體是：（1）家庭開支情況；（2）趨勢分析；（3）資格標準和補助水平；（4）公共住房；（5）預測家庭支付房租或房貸的能力；（6）出租或提供房貸的選擇標準［10］。這六個元素的每一項的評估都是基于該因素在衡量住房負擔能力方面的有效性和可靠性。

赫爾堪斯基認為住房負擔能力一詞的使用具有誤導性，人們不應該使用這個詞，因為各個家庭的消費模式和家庭滿足他們需要的方式存在很大差別。如同赫爾堪斯基一樣，帕里斯認為理解住房負擔能力的概念很容易，但是付諸實踐卻很困難，因為家庭和個人情況總是不斷變化的［11］。標準比率通常會被設定為25%或者30%，不隨家庭的收入和規模的變化而變化。這樣，當住房成本超出家庭收入某一比例（通常是25%或者30% ）的時候，就意味著家庭面臨著住房負擔能力問題。

住房負擔能力的影響因素是多方面的，很多研究已經識別出與住房負擔能力有關的一些要素，如利率、收入水平、建筑成本、土地供應和房價等，并且這些影響因素都是交織在一起的。目前，低收入家庭遇到的最大問題之一是很難找到負擔得起的、合適的住房。

可負擔住房指的是低收入或中等收入家庭能夠負擔的住房，它既包括自住住房，也包括產權歸政府、非盈利組織、公司或私人所有的出租房。迪斯尼對可負擔住房的定義是：可負擔住房反映了公眾使用和適當的政策目標，它在標準和區位上能合理滿足中低收入家庭的需要，可負擔住房的支出不會影響家庭其他基本生活開支，能保證家庭的可持續運行［12］。

住房負擔能力的測量方法各地是不同的，但使用最廣泛的測量方法是家庭收入與住房成本之比，當家庭實際住房支出與收入的比值超過某一標準比率時，就可以判定該家庭存在住房負擔能力問題［10］。在澳大利亞，衡量住房負擔能力的最著名、也是使用最多的標準是，住房支出少于比重為40%的社會中低收入家庭的家庭收入的30%［12］。因此，按照可負擔住房的這個粗略定義，可負擔住房指的是低于上述“30%標準”的所有住房，而不僅僅是公共住房。按照南澳大利亞地方政府規劃和住房部長的觀點，可負擔住房是指“該住房能滿足中低收入家庭的居住需要，同時又不會影響這些家庭其他的基本生活開支。”從可負擔住房的上述標準可以看出，澳大利亞可負擔住房的涵義與我國保障性住房的涵義是有差異的，可負擔住房更多是從住房成本的角度來界定的，比我國保障性住房的涵義更寬。我國使用的房價收入比指標中“收入”指的是所有家庭的平均年收入，而不是占比40%的中低收入家庭收入，這會造成我國居民的住房壓力被低估。

澳大利亞的房價在過去的20年里顯著上漲，居民的住房負擔能力明顯下降，對首次購房者和低收入家庭而言，住房負擔能力問題尤其突出。伯恩斯認為雖然有全球經濟危機的影響，澳大利亞的住房價格在所有OECD國家里仍然被明顯高估。伯恩斯指出，1987年澳大利亞的房價收入比是4左右，但到2003年房價收入比上升到了9，簡單來講，工資的上漲速度低于房價上漲速度。目前，在澳大利亞家庭需要花費他們家庭收入的38%用于償還房貸［13］。

澳大利亞政府每年都會定期更新住房負擔能力指標，并提供中低收入家庭購房或租房的指導價格（如表1所示），這些價格就是基于30%的基準提出的［14］。

三、可持續發展和可負擔住房

單純的住房意味著一個為人們提供遮風避雨功能的場所，但可持續發展和可持續住房的意義卻不限于此［3］。可持續住房是節能、環保、健康舒適、講求效率的居住建筑，其核心是以可持續發展的理念，關注建筑的節能降污，關注人與自然的和諧。可持續住房的基本特征是資源節約和對環境無污染，最顯著的特征就是親自然性，即住宅建筑從規劃設計、施工建造、使用運行、維護管理到拆除改建等一切活動始終尊重自然，愛護自然，控制對自然環境的負面影響，實現住區與環境的和諧共存。

可負擔住房的標準是家庭支付的住房成本不能超過家庭收入的30%，因此可負擔住房必然要求限制住房的成本。如果家庭在住房上的支出超過了家庭收入的30%，意味著他們承受著住房壓力。因此，這對提供可負擔住房的服務商和供給者來講都是真正的挑戰。正如人們所知的社會可持續發展對提高居民生活質量具有至關重要的作用，但可持續發展并不僅僅意味著經濟可行就可以了，還要保證社會和環境的可持續性。可持續住房必須保證經濟與技術可行、社會接受、環境友好。因此，有必要通過平衡協調各種可持續元素來確保可負擔住房滿足可持續發展的要求。

雖然可持續住房通常會提高住房的建筑成本，但在很多情況下住房成本的提高卻不一定能夠確保實現可持續性住房，可持續性住房除了可以通過提高住房成本的方式實現外，還有很多其他途徑和方式。例如可以通過對當地環境與文化進行功能設計，以實現社會可持續發展。為了實現住房領域的可持續發展，有必要制定有關社會參與、住房建設、建筑標準、基礎設施提供責任、住房金融和土地供應等方面的相關政策［4］。從某種程度上說，這些旨在實現可持續發展的政策同樣有助于提高住房的可負擔性。如果解決了住房的生態效益、區位和設計標準問題，就可以實現住房的可持續性。因為實現了生態效益的住房能與環境和諧相容，區位可以確保住房在經濟上可行，設計標準則可以創建一個社區，這也有助于提高住房的社會接受度。

在住房設計和建設中注重生態效益已被世界各地的富裕家庭廣泛接受［3］，然而問題在于是否應將此作為對所有收入階層的住房的強制性要求，由此增加的住房成本將以減少住房面積、車庫數量為代價，或者減少家庭在能源、水、以及旅行方面的開支。因此，有必要鼓勵社區參與住房規劃、設計、施工和維護等與住房項目有關的所有階段。政府可以鼓勵人們成立社區組織，并參與整個住房開發過程，參與到住房設計與住房項目進程中［4］。由于住房大多由私營部門開發，為了居民的利益，政府需要確保住房得到高質量開發。但在澳大利亞，目前社區組織參與住房開發的案例還未出現。

住房區位對實現經濟可持續發展非常重要。針對郊區綿延所導致的一系列問題，新城市主義提出了“公共交通主導的發展單元”的發展模式。其核心是以區域性交通站點為中心，以適宜的步行距離為半徑，設計從城鎮中心到城鎮邊緣僅1/4英里或步行五分鐘的距離，取代汽車在城市中的主導地位；在這個半徑范圍內建設中高密度住宅，提高社區居住密度，使每英畝1個居住單元增加到6個單元；混合住宅及配套的公共用地、就業、商業和服務等多種功能設施，以此有效地達成復合功能的目的，從區域宏觀的視角整合公共交通與土地使用模式的關系。如果按照新城市主義的觀點，在交通站點和交通走廊附近提供中高密度的住房，可以保證居民更方便的利用公共交通工具，從而減少私人汽車的使用，這會降低交通和基礎設施成本。

住房設計在提供可持續和可負擔住房上承擔著重要角色。合理的住房設計可以降低住房使用成本、基礎設施成本，減少生態占用，能夠提高社會可持續發展和生活質量。住房開發的設計涵蓋了住房設計和居住區設計兩個方面。在住房開發設計中必須清楚哪里適合自建住房，哪里適合由私營部門開發。建筑材料能否以可負擔的價格獲得？政府是否應對住房提供補貼，從而為低收入家庭和首次購房者提供可負擔住房？政府會否應為居住具有生態效益住房的低收入家庭提供補貼？政府需要確保為住房市場提供可負擔的和足夠的土地供應，政府也需要向市場提供由政府控制的多余土地［4］。

在進行住房規劃時應確保住房設計和住房開發形式注重生態效益，減少資源消耗和廢物的產生，提供更好的生活質量和居住質量。為了實現社會可持續發展，住房設計應為人們提供鼓勵散步和參與社區活動的環境。在設計住房需要考慮關鍵性住房（主要是指公共或公益性用房），確保人們成為社區的一部分，具有歸屬感；同時，住房設計需要友好地對待每個年齡段的居民，實現住房多樣化和土地混合使用。

為了提高住房的可負擔性，需要降低住房成本。因此，在進行住房規劃和設計時，應在臨近公共交通、基礎設施和社區設施的地方建設住房，并充分考慮氣候和日照的影響。良好的住房設計可以使住房冬暖夏涼，減少能源的使用。例如，合理利用日照可以增加太陽能的利用，從而替代電和氣的使用。住房設計還應該提供高質量的公共開放空間，從而吸引各年齡段的居民參與社區活動。所有這些都有助于降低住房的使用成本，實現良好的社區互動。

為了實現住房的可持續性，需要提供社區設施、結構緊湊設計、行人友好設計以及生態效益住房等。可見，可持續住房和可負擔住房具有很多共同的特點。因此，通過在住房設計環節引入社區參與，通過政府補貼獲得生態效益住房，可負擔住房具有可持續性是可能的。

四、結論

可負擔住房的很多目標與可持續發展的目標是密切聯系的，例如區位上鄰近公共交通、社會和社區設施，結構緊湊設計，考慮氣候和日照等。盡管如此，二者的目標也有許多沖突之處，例如追求生態效益的住房價格往往很高，沒有政府的補貼難以達到住房可負擔的目標。盡管住房可持續性與住房可負擔性同樣重要，但通常認為低收入家庭的住房負擔能力應給予優先考慮。

為了實現可持續性的發展目標，不同類型住房的可持續性標準應有區別。通過提供更好的住房設計和公共空間，可以比較容易地實現住房可負擔和社會可持續發展，但是由于可持續住房的成本很高，實現環境和經濟的可持續發展是比較困難的。科吉爾認為住房政策50年的發展依然沒能解決住房負擔能力問題，每年發展中國家的住房短缺數量都在增加。因此，很難相信僅僅因為我們對某些東西貼上可持續的標簽就可以提高其可負擔性［4］。

盡管人們將可負擔住房看作是一個獨特的、容易識別的部門，但事實上它僅僅是一個綜合住房開發部門。盡管人們可以獨立的分別對待住房可持續發展和可負擔住房這兩個問題，但是它們卻總是緊密聯系在一起，人們在其中一個問題上失敗了，在另一個問題上是不可能獲得成功的。從某些方面來說，可持續發展的一些準則與可負擔住房的目標是聯系在一起的。因此，沒有住房行業的整體可持續發展，就難以實現住房的可負擔性。然而，由于不同地區家庭的住房負擔能力不同，社會、經濟和環境可持續發展的程度會有所不同。如果要實現可持續的可負擔住房，人們必須實施一系列的設計標準，如新都市概念標準和住房設計與規劃標準。

參考文獻：

［1］ Beer， A.， Kearins， B. Pieters， H. Housing Affordability and Planning in Australia: The Challenge of Policy Under Neo-liberalism［J］．Housing Studies， 2007，22(1)：11-24.

［2］ WCED (World Commission on Environment and Development). Our Common Future［M］．Oxford: Oxford University Press，1987:8.

［3］ Newman， P. Sustainability and housing: More than a roof over head［R］．Paper presented at the 2002 Barnett Oration， Melbourne， 2002-10-31:1-23.

［4］ Choguill， C. L. The search for policies to support sustainable housing［J］．Habitat International， 2007(31):143-149.

［5］ Jepson， E. J. Sustainability and the Childe thesis —What are the effects of local characteristics and conditions on sustainable development policy?［J］．Cities， 2007，26(6):434-447.

［6］ Morgan， J. Talbot， R. Sustainable Social Housing for No Extra Cost?［C］．IN Williams，K.， Burton， E. Jenks， M. (Eds.) Achieving Sustainable Urban Form， London and New York: Spon Press，2001:319-328.

［7］ Hasic， T. A Sustainable Urban Matrix: Achieving Sustainable Urban Form in Residential Buildings［C］． IN Williams， K.， Burton， E. Jenks， M. (Eds.) Achieving Sustainable Urban Form， New York: SPON Press，2001:329-336.

［8］ Choguill， C. Sustainable human settlements: some second thoughts［C］．IN Foo， A. F. Yuen， B. (Eds.) Sustainable cities in the 21st century， Singapore: National University of Singapore， 1999:131-142.

［9］ 袁鑌.澳大利亞綠色建筑政策法規及評價體系［J］．建筑科技，2011(6):64-66.

［10］ Hulchanski， D. J. The concept of housing affordability: six contemporary uses of the housing expenditure-to-income ratio［J］．Housing studies，1995，10(4):471-492.

［11］ Paris， C. International Perspectives on Planning and Affordable Housing［J］．Housing Studies， 2005，22(1):1-9.

［12］ Disney， J. Affordable housing in Australia: some key problems and priorities for action［R］．National Forum on Affordable Housing， Australian Housing and Urban Research Institute: Melbourne，2007，19(4):1-10.

［13］ Burns， L. Housing Costs and Affordability in Australia［R］．RBA Economics Competition 2008， Curtin University of Technology， Perth.2008:1-13.

［14］ Government of South Australia. Housing affordability［EB/OL］．［2011-10-05］．Department of Families and Communities: Adelaide. http://www.dfc.sa.gov.au/pub/tabId/438/itemId/312/moduleId/1658/What-isaffordable-housing.aspx.

（責任編輯：關立新）