關(guān)于我國(guó)保障性住房建設(shè)的若干思考

摘要：住房關(guān)系民生，特別是低收入家庭住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題，不能完全通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)解決，政府要承擔(dān)責(zé)任。本文針對(duì)我國(guó)保障性住房發(fā)展?fàn)顩r和出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的建議對(duì)策，以期對(duì)我國(guó)保障性住房的健康發(fā)展做出有益的探討。

關(guān)鍵詞：住房問(wèn)題 保障性住房 保障機(jī)制

一、前言

20世紀(jì)80年代初，我國(guó)啟動(dòng)了住房體制改革，福利分房舊體制逐漸讓位于住房商品化、社會(huì)化新體制，經(jīng)過(guò)近30年的“房改”，住房商品化和社會(huì)化問(wèn)題得到了很好的解決，住房不僅成了居民的居住場(chǎng)所，也成了居民保值增值、抵御通貨膨脹的良好投資品種。我國(guó)在進(jìn)行市場(chǎng)化、商品化的住房體制改革的同時(shí)，也在構(gòu)建住房保障體制。保障性住房涉及到大量的建設(shè)資金、土地和地方政府利益，住房保障規(guī)劃實(shí)施起來(lái)困難重重。因此，我們有必要針對(duì)我國(guó)今后將繼續(xù)建設(shè)1300萬(wàn)套保障性安居工程的任務(wù)，可能存在的保障房灰色利益鏈，保障房能否都保障低收入群體，以及目前缺乏保障房準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制等系列基礎(chǔ)上，進(jìn)而分析我國(guó)在推進(jìn)保障性住房建設(shè)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的政策建議。

二、我國(guó)保障性住房建設(shè)可能存在的問(wèn)題

(一) 保障房土地問(wèn)題不難解決，資金存在缺口

按照規(guī)劃，1000萬(wàn)套保障房所需資金1.34萬(wàn)億元，按照住建部的估計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”需建設(shè)資金5000億元，主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式來(lái)解決；棚戶(hù)區(qū)改造需投資5000億元，其中，工礦企業(yè)和被改造的職工籌集3400億元。按照簡(jiǎn)單測(cè)算，保障房每平方米建設(shè)成本僅1600元人民幣，其中主要是地方讓度土地出讓金收益，開(kāi)發(fā)商降低贏利空間，維持在3%左右，即便兩項(xiàng)都能做到，保障房建設(shè)資金5000多億元的缺口也難以彌補(bǔ)。

(二) 缺乏保障房準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制

對(duì)于申請(qǐng)到保障房的中低收入者們，一旦收入有所提高，有足夠能力去購(gòu)買(mǎi)商品房，而他原來(lái)申請(qǐng)到的保障房就無(wú)人過(guò)問(wèn)了，通常情況下原中低收入者會(huì)把這套保障房出租或者出售，而出售時(shí)的價(jià)格往往是比照商品房的價(jià)格，這時(shí)，保障房就成了盈利的工具，失去了保障房真正的意義。這就產(chǎn)生了，申請(qǐng)時(shí)符合保障條件，給付后條件發(fā)生變化不再符合保障標(biāo)準(zhǔn)，但仍在享有保障成果，這與行政給付的“給付對(duì)象的特定性”相矛盾，尚需解決這一矛盾，否則，制度就會(huì)如一潭死水，新生的困難群體唯有通過(guò)不斷擴(kuò)大制度覆蓋面而受益。如此循環(huán)往復(fù)，必將導(dǎo)致制度擴(kuò)面無(wú)止境，保障人口無(wú)邊界。

(三)缺乏住房保障機(jī)制

住房保障計(jì)劃由中央政府制定，省政府負(fù)總責(zé)，市縣等地方政府執(zhí)行，中央財(cái)政對(duì)地方補(bǔ)助部分建設(shè)資金，地方政府承擔(dān)著保障性住房建設(shè)的重任，包括土地的供給、居民的拆遷和大部分建設(shè)資金的籌集。這種制度設(shè)計(jì)使得政策制定者和執(zhí)行者之間缺乏必要的監(jiān)督，中央政府根本無(wú)法掌控地方保障性住房建設(shè)的進(jìn)度，而地方政府出于自身利益消極怠工，以配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足為由放緩保障性住房建設(shè)步伐同時(shí)，住房保障計(jì)劃也凸現(xiàn)出中央政府與地方政府責(zé)任的不對(duì)等。

(四)相關(guān)法律、法規(guī)建設(shè)滯后

我國(guó)至今還沒(méi)有關(guān)于居民住宅的有關(guān)法律、法規(guī)，只有建設(shè)部頒布的于2004年3月1日開(kāi)始實(shí)施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》等部門(mén)規(guī)章，這與全社會(huì)都來(lái)關(guān)心弱勢(shì)群體的住宅問(wèn)題的目標(biāo)是不相適應(yīng)的。

三、針對(duì)保障性住房建設(shè)的建議

(一)改變住房供應(yīng)模式，確定保障住房供應(yīng)范圍

當(dāng)前，我國(guó)住房供應(yīng)與住房市場(chǎng)，出現(xiàn)了“高房?jī)r(jià)”與“住房難”的突出問(wèn)題。當(dāng)務(wù)之急，是要改變住房的供應(yīng)模式，既解決眼前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，又能科學(xué)地構(gòu)建具有中國(guó)特色的住房制度。應(yīng)本著民生為主的宗旨，堅(jiān)持政府干預(yù)下的政府市場(chǎng)化，按“住有所居”的要求，推行基本住房保障制度，實(shí)行市場(chǎng)與保障相結(jié)合的，區(qū)分不同支付能力的，差別化的分類(lèi)，分層保障。對(duì)高收入者和部分中等收入者，由市場(chǎng)提供商品房；對(duì)適度消費(fèi)的中等收入者提供集約式的普通商品房，擴(kuò)大住房保障規(guī)模使之惠及大多數(shù)，這種模式可確定城市保障住房供應(yīng)范圍。

(二) 多渠道籌集保障性住房建設(shè)資金

首先，地方人大應(yīng)該通過(guò)立法手段強(qiáng)制規(guī)定從土地出讓金中提取一定比率用于保障性住房建設(shè)，從而為保障性住房建設(shè)提供基本的資金來(lái)源。其次，我國(guó)應(yīng)該充分利用住房公積金閑置資金，將部分閑置住房公積金用于保障房建設(shè)，這不僅可以解決住房公積金運(yùn)行效率越來(lái)越低下問(wèn)題，也能提高住房公積金的收益率。最后，可以利用資產(chǎn)證券化來(lái)籌集建設(shè)資金。

(三)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的管理力度

作為行政給付，保障性住房具有一次給付、長(zhǎng)期受益的特征，對(duì)于給付具有“惰性”，給付對(duì)象卻是“活躍的”。因此，應(yīng)該加大對(duì)保障房住戶(hù)的動(dòng)態(tài)管理，如果這些住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房，則必須交回保障房。要建立嚴(yán)格的審核制度。

(四)構(gòu)建住房保障機(jī)制，確立中國(guó)住房保障體系

由于保障權(quán)利得不到保護(hù)，致使保障的目標(biāo)常常落空，因此有必要重視住房保障，同時(shí)應(yīng)加大構(gòu)建有著“住房保障的生命線” 的住房保障權(quán)利維護(hù)機(jī)制，確立中國(guó)住房保障體系。要在住房供應(yīng)的過(guò)程中，通過(guò)精心組織，建立起住房保障的權(quán)利維護(hù)機(jī)制。于此同時(shí)，還要建立住房供應(yīng)過(guò)程中的約束機(jī)制。

(五) 尚需完備的法律制度保證政府住房政策

西方國(guó)家涉及住房問(wèn)題的法律較多，各國(guó)基本上都已經(jīng)形成了相互補(bǔ)充的比較完善的住房保障法律體系。我國(guó)是法制國(guó)家，只有有法可依，才能使廉租房資金、建設(shè)、使用等問(wèn)題得以根本解決，急需政府出臺(tái)更加完備的法律制度保證政府住房政策，從而保證現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)的穩(wěn)步進(jìn)行。

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