香港百萬富翁為何涌向海外地產?

炒樓出租作長線投資、或者換樓改善居住條件，是香港社會中“日不落”的話題。茶余飯后，人們不僅慨嘆樓市的升升跌跌，也探討入市的時點或抽身的理由。但就在香港樓市依舊紅火之時，一些投資者開始審視、評估，香港市場到底是不是最好的投資之選，一些投資者開始著手尋求海外物業標的。

花樣繁多的海外物業

香港人到底對海外市場有多熱衷?為了解這一問題。筆者曾在一個專門代理澳大利亞墨爾本樓盤的港商中介處作了登記，希望了解有關情況。而6月的后三周到7月初，該地產代理中介每周都會致電筆者，而且每周都有新的樓盤推介，每次樓盤的花樣都不同，選擇遠比香港市場要多。 最近一次宣傳的是距離墨爾本市中心20分鐘車程的獨立屋。最便宜的只需30多萬澳元(折合200多萬港幣)，就能買到一個三層高的獨立屋，面積總共120平方米(實用面積)。而首付更是只需要2萬多澳元(不到20萬港幣)。 這種房子的出租條件稍微苛刻一點，租客需要有車，因為像這種獨立屋，通常都距離市中心較遠。但是，這種房子附帶花園，讓租客會覺得即使多點成本也值得。 如果住客懶得打理草坪，又沒有私家車怎么辦?沒關系，地產中介手中有大受這類人歡迎的高層公寓——說是高層，其實不過10層以下。

“這種高層公寓是10多年前才在澳大利亞流行起來的，特別受留學生的歡迎。”筆者的4-朋友說。她幾年前在澳洲時，憑著當地綠卡買了一套二手公寓，現在每個月收租2000多澳元(大概港幣16000多元)，投資回報率近10％。“雖然澳洲的月供利率已經接近7％，但是，至今仍有賺頭?！?不過沒有澳大利亞綠卡的人就沒有這么幸運，根據澳大利亞的規定，非本地身份的人只能購買一手新樓，而不能交易二手房。新樓比二手房貴得多，就筆者前一次參觀的兩個墨爾本高層公寓來算，均價在每平米5萬至6萬澳元之間。 坦率地說，這個價格一點也不比香港的房子便宜，但是勝在大環境優越。當天筆者參觀的兩個樓盤，每個樓盤不過60多戶，外面自然環境宜人，步行幾步便是一個美麗的天然湖，還有一條潺潺的小河流過。這種景象絕非香港那些幾乎可以握手的絕無隱私的樓房可以相比。 港人對于此類澳大利亞房子出手相當大方——就筆者親眼所見，有一個香港買家在聽中介介紹不到半小時后，就立刻掏出支票付下了訂金。

買家透露，他在澳洲置業的目的除了投資之外，首先是為了眼下正在墨爾本留學的孩子所購。在跟那個買家攀談時筆者了解到，留學生在外的住宿費花費不菲，每個月需要近2萬港元，正是這個原因促使這位香港家長決定“長痛不如短痛”，改租為買。 在香港，類似的買家很多。在短短一天的推介會上，幾乎所有朝向較好的房子已經被全部預訂，而剩下的，多是一些低層的房子或是價格遠高于市價的特別好的房源——但是考慮到香港人買此類房子主要還是用于出租，因此他們大多還是會對比性價，特別是租金回報率之后才下定。

低息催生全球地產泡沫

除了澳大利亞等發達國家的物業，港人同樣樂衷于購買像馬來西亞等東南亞國家的地產。有中介介紹說，不少香港人購買位于馬來西亞的一些水上獨立屋。這種房子主要作為酒店經營，通常的經營方式是港人持有房產權，而酒店管理方負責日常運營，按時交租。通常此類房子提供的回報率可以高達7％，相比香港幾乎為零的利率，以及相比股市波動的風險，這類投資更適合香港百萬富翁們的投資需求。 在香港，并非只有李嘉誠這樣的超級富豪才會赴海外置業，大量富裕的中產階級已經把房地產當作投資理財的一項重要工具。而金融海嘯之后，港元由于實施與美元的聯系匯率制度，在美聯儲多次量化寬松的“指導“下，港幣也出現超低利率環境，銀行間的一個月拆息利率近兩年來--一直徊在0.1～0.2％之間。人為的低息環境，使得港幣放入銀行變得毫無價值，而且還要被不斷上揚的通脹所侵蝕，這些都導致香港樓價急劇上揚，催生了泡沫，同時也為港人低息借貸進行海外置業提供了絕佳的機遇。 就投資澳大利亞來說，雖然從房子的價格來看，似乎較高，但對于港人來說，算不上“痛”，因為澳大利亞開發商對香港買家的優惠條件很多，一些條款相當人性化。代理澳洲樓盤的中介向筆者介紹，跟香港首付一般在樓價的30％以上不同，在澳洲買樓，首付只需樓價的10‰此外，如果購買的是幾年之后才建成的樓花，每月供款并非在合同簽訂后立刻開始，而是等樓盤全部建好之后才開始，這相當于延緩了投資者的首付要求。 對于購入樓花的買家所支付的首付款，開發商也不是白白占用的。在一些推廣活動中，當場下訂者會享受開發商每年提供的首付款項10％的現金回贈。換言之，付出去的首付款是有利息收的，而且利率為10％。對于精于理財的香港人來說，10厘的回報率還是很具有吸引力的。 不僅如此，香港買家還可以以本地銀行提供的利率貸款供樓?，F時香港較普遍的住房按揭利率只有2％左右，而澳洲的貸款利率接近7％。但這一條款就提供了近5％的回報率。當然，這種條款只限于用港幣償還澳元貸款，如果是借澳元還澳元的話，就要按照澳洲當地的利率水平。但即便如此，香港買家也比當地澳洲人的借款成本低廉。筆者的澳洲朋友介紹說，澳洲人在當地貸款的利率在8％以上。

住房催生財富

低息環境催生了香港的地產，同時也造就了許多財富神話。美林在6月公布的《全球財富報告》調查顯示，香港去年有十萬一千多名百萬(美元)富翁(擁有的身家“凈資產”最少一百萬美元)，折算成港幣有七百多萬元，刷新了2007年即金融海嘯前的歷史高位紀錄，人數較前年急升33％，增長率連續第二年冠絕全球。 按照美林全球財富管理北亞區主管蘇偉生的分析，港人百萬富翁冠絕全球，主要便是受惠于2010年股市和樓市表現理想，加上香港成為人民幣境外結算中心，進一步促使香港成為全球主要的財富管理市場。 不過靠投資房地產發家的港人正變得越來越謹慎。近期港府出臺多項舉措打壓樓市，包括降低樓按成數，更嚴格限制購房者的身份，以及對短期交易設置較高的稅賦等，已經給投資者帶來了一些心理影響。據一些地產中介反映，不少業主開始降價求售。 但筆者并不認為香港房地產會在近期內出現泡沫破滅情況，從港人瘋狂涌向海外地產市場，我們便可以看到，目前香港的流動性仍然充足，而之所以港人對香港地產表現得謹慎，主要原因也并非是地產價格過高，而是對于港府未來行政干預措施的擔憂。 事實上，在聯系匯率制之下，香港政府在這個事件上能操作的空間不多。當然，如果港府從土地供應角度著手，或許能解決問題。例如當年董建華在1997年施政報告宣布每年興建85000個房屋單位(香港俗稱“八萬五計劃”)，隨后在亞洲金融風暴中香港樓價便突然劇跌超過50％，問題是，經歷了1997年的亞洲金融危機，港府在土地供應方面可能不敢如此進取，這便給香港本地的地產價格投下了眾多變數。 對于香港人來說，可以肯定的是，應該享受目前低息環境帶來的好處，到海外買房子去!