住宅市場“兩極化”:小戶型和豪宅市市場雙雙火爆

福州樓市調控年里磕磕絆絆地走了半年，成交量明顯回調，處于低位徘徊狀態，成交均價陜速上漲的勢頭也受到了遏制，但讓人意外的是，在這樣的狀態中，市場呈現出兩頭大中間小的“杠鈴現象”，別墅等大戶型豪宅與小戶型樓盤雙雙受到了市場的熱捧。

住宅市場兩頭熱

在政策調控下，2011年上半年的福州樓市整體銷量便在平穩中處于下跌狀態，然而，性價比高的小戶型樓盤還是受到了市場的優待。

自去年底開始，福州的小戶型產品如雨后春筍般相繼冒出，從城南金山板塊、閩侯大學城周邊到東區五四北板塊，這些區域都有90平方米以下的中小戶型產品。筆者日前走訪了福州各區域主要樓盤，不少樓盤銷售人員直言，如今小戶型已是被追買得所剩無幾，甚至有些開盤當天就售罄。在二手房市場上，小戶型更是受到熱捧。據福州雙安房產董事長鄭愛新介紹，目前60～80平方米的中小戶型在二手市場上十分緊俏，成為了市場成交的主流。

在福州樓市步入低迷之際，與小戶型相對應的，一些別墅等大戶型豪宅的熱銷也顯得格外引入注目。據福州房地產指數的相關數據統計，今年前5個月福州城區商品住宅簽約總量為6615套，與去年同期相比減少了20.47％，但今年前5個月福州城區商品住宅簽約總面積同比僅跌16.32％。今年二季度以來，福州城區商品住宅簽約套均面積環比持續擴大，5月整體套均面積為119.96平方米，環比擴大7.27平方米，其中市中心鼓樓區套均面積最大，達154.73平方米，環比擴大了32.38平方米。有業內專家指出，上述數據表明福州商品住宅有向大戶型發展的趨勢。

今年3月，福州樓市曾迎來一波豪宅放量供應潮，使得當月房價沖上每平方米1.35萬元高位，這是在歷年來最嚴厲調控之際福州樓市攀上的最高均價。上述業內專家認為，福州近期在二手房價格日益走低情況下，整體市場的價格卻仍在上升，主要就是受高端豪宅放量供應的影響。筆者也了解到，在浦上大道、洪灣路等新樓盤集中地帶，多數樓盤都大比例配建了聯排別墅和豪華復式樓，其中不少樓盤的復式戶型和別墅都已被搶購一空。

“兩極化”背后的原因

在心家泊地產策劃總監邱公浩看來，在目前國家調控政策趨緊的大形勢下，小戶型受熱捧是很自然的事。因為，購買小戶型受政策的影響較少。小戶型總價低，市場需求量大，供應總量又相對不足，因此較受投資者青睞，相對易于成交。尤其當下對貸款購買二套或者多套房的限制較嚴，因此不少人選擇總價相對較低的小戶型進行長期投資，能夠降低投資風險。更重要的是，福州的剛性需求仍舊龐大，即使不能完全滿足將來的家庭需求，也可以暫時選擇小戶型進行一下必要的過渡。

對于別墅等大戶型受到市場追捧的現象，邱公浩表示，目前大戶型市場相對來說并不像小戶型市場那么熱，只是比較能滿足市場需求。一方面，福州有經濟實力的高端人群受到調控政策的影響也較小，他們對別墅等大戶型需求又確實存在，所以市場的購買需求并沒有受到太大的影響。另一方面，相對來說，多數小戶型總價雖低但單價并不算低，而多數大戶型總價雖高但單價卻并不算高，所以多數大戶型的定價相對來說還是處于合理區間。再加上別墅、復式等大戶型的放量相對來說畢竟較少，容易被市場需求消化，因此才給人形成了一種大戶型受到熱捧的感覺。

雙安房產董事長鄭愛新則認為，小戶型的走俏，正是體現了在政策調控下，投資性需求的空間受到擠壓，而當前的房價又決定了多數剛性需求者的購買實力有限，選擇總價較低的小戶型就成為了這些剛需者的必然。因此，小戶型熱賣是很容易理解。但他認為，別墅等大戶型目前在福州的實際居住需求量其實并不算大，大戶型的投資行為還是較多。“福州的多數大戶型未來幾年的升值空間已經被透支，即便購買短期內也很難升值。我覺得，目前只有那些占據了如江景等稀缺資源的純別墅高端物業，購買后才能增值保值。”鄭愛新說。

下半年將如何?

邱公浩還提到，造成市場交易數據呈現“兩極化”的另一個很重要的原因在于，上半年中戶型產品的放量較少。他表示，對于開發商而言，戶型配置比例是在拿地之初就規劃好的，基本上不會顛覆性地改變戶型配置比例。但為了應對或者適應市場環境，開發商可以調整推盤的節奏和順序。在當前政策調控下，開發商為了盡快的回籠資金，就會首先將靈活易出手的小戶型先推出市場，然后才是推中戶型以及作為精品提升企業形象的別墅等大戶型。

邱公浩表示，可以預見，福州目前戶型配置較全面的那些大型樓盤，在上半年推完小戶型，下半年將加大中戶型的推廣和供應。“中戶型不管怎么說，永遠都是有市場的，它滿足了不少人改善性購房需求。所以，下半年預計中戶型也會有較好的市場反應。不過，基本不會對小戶型和大戶型市場帶來大的沖擊，它滿足的是另外一部分人群需求。”他說。

有業內專家表示，據統計，2009年～2010年，福州市區兩年累記出讓住宅用地4896.76畝。而房地產項目的開發周期多數為期一年半至兩年。因此，我們能發現，在這4896.76畝的新增住宅用地上開發出的產品，自去年底已經開始逐漸進入福州市場，今年全年福州樓市的供應量將大幅增加，隨著供應量的增加，福州原本供小于求的局面將扭轉，市場熱度估計會相對降低一些，而房價也將受此影響而進一步的調整。不過，該專家還提到，從福州市“十二五”住房建設規劃來看，未來5年，福州90平方米以下戶型的供應量仍不足總量的30％，因此，中小戶型未來可能仍將處于供不應求的局面。