下半年樓市或現“松動”

6月已過，市場在年中盤點中不斷總結、調整，面對國家、地方相繼出臺的調控政策，以及開發商日益嚴峻的庫存、資金壓力，下半年樓市出現價格松動或許是“大概率”事件。

今年上半年，樓市在各路調控政策的強壓下走過了極具代表性的半年，在“限購”、“限貸”、貸款利率上調等措施層出不窮的背景下，投資型購房者已經被擠出了市場，成交量下滑已成為許多大中城市的共通點。時至下半年，面對初顯調控成效的樓市，調控政策是否還會繼續深化成了市場關注的焦點。剛需被“誤傷”

國家調控樓市的步伐堅定有力，自去年4月份以來，“國十條”、“國五條”等政策的相繼出臺，到今年上半年包括“新國八條”以及地方“限購令”細則在內的第三波樓市調控的出臺，國家對于控制房地產市場不理性上漲的決心可見一斑，調控政策的持續所形成的疊加效應進一步拉低了樓市的行隋。

然而，對樓市影響最大的莫過于“限購令”、限貸等政策。調控的系列組合拳在打擊了炒樓資金的同時，也傷及了不少剛性需求和改善性需求的客戶。據記者了解，目前福州的部分銀行已經取消了首套房的優惠利率，甚至有些首套房房貸的利率在基準利率的基礎上上浮5％～20％不等，到了6月中旬，福州部分銀行又停止了二套房房貸的發放。

中原地產福建分公司二級市場總經理蔡俊認為，限購、限貸等調控政策已經是歷史以來力度最大的調控了，市場投資需求已經被擠出，甚至波及到剛性需求，銀行貸款收緊等手段也壓制了購房需求。

調控政策從穩

國家出臺樓市調控政策的本意是為了防止樓市的過快上漲，讓市場重回理性，但是在限購政策以及購房成本上漲的影響下，樓市調控成效雖然顯著，但市場上正當的購房需求也被“誤傷”，市場人士擔心，若國家再出臺后續的調控政策，樓市將有可能出現“超調”。

雙安房產董事長鄭愛新表示，一線城市已經開始下跌，政府的調控目標已經達到，不會再繼續出臺政策打壓。“由于地方政府對土地財政的依賴，對住宅市場不會過分打壓，但也不太過放松。因此，下半年調控政策趨于平穩，不會有更嚴厲的政策出臺，只會在政策上微調。”他認為，如果政策沒有放寬，預計下半年70個大中城市的房地產市場或=交量會同比下滑10％左右。

“國家調控房價的目標基本已經達到了，樓市成交量不斷萎縮，房價漲幅停滯，甚至有略微下調，樓王、地王的越來越少，開發商拿地的價格也越來越低。”蔡俊也認為，國家不會再出臺新的政策打壓房地產市場，最多在個別房價上漲過快的三、四線城市出臺一些“限購令”。

福州大學房地產研究所所長王阿忠則認為，從目前來看，房地產市場還未完全調控住，市場處于“膠著“狀態，在調控未達到預期效果前，已出臺的政策在短期內難以退出。“不過，更加嚴厲的新政策也很難再出臺了。”

至于被市場寄予厚望的“房產稅”已經在上海、重慶啟動已滿4個月，雖然在試點期間，兩地樓市成交量出現萎縮，但房價依然堅挺。數據顯示，4月份滬渝房價環比均上漲0.3％。截至4月27日，上海市稅務機關認定的應征稅的住房2306套，上海約20筆應征房產稅已經繳納，收入總共僅100多萬元；重慶方面，截至5月6日，已經入庫的房產稅試點征收稅款有79萬。兩市共計不到兩百萬的房產稅收人尚不足上海—套房的價格。

有業內人士認為，由于房產稅在上海、重慶等試點城市的調控效果并不明顯，因此，在房產稅在今年全面推廣的可能性比較低。

開發商打出“促銷牌”

隨著7、8月份樓市傳統淡季的到來，福州可供出售的房源卻在不斷增加。據福州市房地產交易登記中心數據顯示，截至6月30日，福州市可售住宅達到13314套，可售面積達到168萬平方米，相比春節后116萬平方米增加了52萬平方米。在供應面積大幅增加的情況下，2011年前6個月的簽約量卻和去年基本持平，僅達到9342套。

由于調控政策在短期內不會退出，購房者觀望的情緒沒有明顯改變，面對不斷增大的資金、庫存壓力，開發商的銷售策略開始調整。據了解，福州在售房源中有近八成的項目推出了優惠、特價房，促銷宣傳口號層出不窮。此外，與年初每平米萬元以下的樓盤絕跡的現象不同，目前，福州均價萬元以下的樓盤越來越多。打折、促銷等活動顯示出開發商的濃厚推盤意愿，福州房價“拐點”在下半年稍顯端倪。

王阿忠表示，房價是否出現拐點，取決于我國的宏觀經濟。目前國家正在進行產業結構調整，貨幣政策也在不斷收緊，如果宏觀經濟的基本面沒有明顯改變，那么開發商的資金鏈就會出現問題。“短期來看，房價會出現微調，中長期房價會有較大的調整。”

“目前，有部分新推出的樓盤價格開始低于市場均價，瞄準的目標就是剛性需求者。但剛性需求者是有限的，下半年有一部分樓盤會促銷讓利，幅度在10％～20％以內。”蔡俊表示，下半年開發商資金壓力大，中小開發商有可能通過優惠促銷等變相降價的手段來回籠資金。“由于客戶是買漲不買跌的，采取直接的降價手段往往會打擊市場的信心，從近期的開盤和銷售情況來看，沒有—個開發商會明確打降價牌。”

鄭愛新認為，下半年樓市成交價格會有10％～15％的下跌，整體樓市成交量會探底。“9月份是最好的入市節點，價格會開始走向低位。目前福州已經有不少遠郊房子已經降到了8500～9000元左右。”

蔡俊建議，中國房地產市場價格始終在波動，不是任何消費者能夠把握住的，因此，只要價格適中，在消費者購買能力范圍之內，就可以購買。長遠來看，通貨膨脹將一直存在，房地產仍是資產保值的最好選擇。