二手房市場(chǎng)廷續(xù)低迷行情

自“榕十—條”頒布以來，福州二手房市場(chǎng)上半年成交量表現(xiàn)低迷，二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)略微下探的勢(shì)頭。

2011年已走到年中，在“限購令”、限貸、“限售令”等調(diào)控政策層層加碼下，二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)量跌價(jià)不跌的趨勢(shì)，在成交量持續(xù)低迷的情況下，二手房市場(chǎng)價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)。

二手房市場(chǎng)整體下滑

近兩年來，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒不退”，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，甚至—度與廈門房?jī)r(jià)持平，然而，火爆的行情并沒有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)予以支撐，在投資資金的炒作下，福州樓市泡沫化越發(fā)嚴(yán)重。

自去年國家宏觀調(diào)控出臺(tái)以來，福州樓市開始降溫，市場(chǎng)行情不復(fù)往日火爆，房?jī)r(jià)漲幅也開始日趨放緩。今年上半年，在“榕十—條”等調(diào)控政策下，福州二手房市場(chǎng)或交量出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)也開始略微下跌，與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)則表現(xiàn)向好，房租租金開始上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是調(diào)控出現(xiàn)成效的信號(hào)，表明投資資金開始撤離，虛高的樓市出現(xiàn)去泡沫化現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)福建分公司二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理蔡俊認(rèn)為，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市的二手房市場(chǎng)成交量下滑了60％左右，而福州二手房成交量則萎縮了40％左右。

早在2月份福州版“限購令”出臺(tái)之后，3月份的二手房市場(chǎng)已經(jīng)略顯調(diào)控成效，成交量下跌近三成，房?jī)r(jià)雖然延續(xù)上漲趨勢(shì)，但漲幅已開始趨緩；4月份，調(diào)控效果進(jìn)—步顯現(xiàn)，在政策疊加影響持續(xù)深化下，二手房市場(chǎng)成交量仍延續(xù)下跌，價(jià)格漲幅也進(jìn)—步放緩；到5月份，二手房房?jī)r(jià)則走出了停止上漲步伐。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，福州二手房住宅價(jià)格十旨數(shù)同比上漲0.2％，環(huán)比上漲0.1％。

雙安房產(chǎn)董事長(zhǎng)鄭愛新表示，雖然今年上半年二手房市場(chǎng)整體銷售低迷，與去年同期相比跌幅已達(dá)到六成左右，但價(jià)格相對(duì)保持平穩(wěn)。在1～4月份，二手房?jī)r(jià)仍有一定的上漲，到了5、6月份才開始走低，市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)不跌的現(xiàn)象。

商鋪“限售”影響大

在二手房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控通道的同時(shí)，商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力，成為許多中小中介賴以度過“寒冬”的主推項(xiàng)目。然而隨著邛艮售令”的出臺(tái)，福州20條主干道的沿街商鋪交易被“凍結(jié)”，連帶影響了其它不在限制內(nèi)的商鋪交易，無疑讓陷入低迷的中介市場(chǎng)雪上加霜。

‘在二手旁市場(chǎng)遇冷期間，商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的成交量上漲了50％左右，但是隨著‘限售令’的實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)過旺的現(xiàn)象有所遏制，成交量開始下調(diào)。”蔡俊表示，由于客戶偏愛沿街、面積較小的商鋪，轉(zhuǎn)手成交迅速，使商鋪單價(jià)的不斷上漲，容易造成商業(yè)地產(chǎn)‘的過旺，政府在這個(gè)階段拋出“限售令”政策是短期行為，目的是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行微調(diào)，讓市場(chǎng)回歸理性，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展有好處，退出時(shí)間將由政府從商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行考量后決定。

“在商鋪交易被暫停之后，雙安當(dāng)月的商鋪成交量與上月環(huán)比下滑了八成左右。”鄭愛新表示，在住宅被限購之后，商鋪、寫字樓業(yè)務(wù)已經(jīng)成為中介公司經(jīng)營的重點(diǎn)，但是“限售令”讓許多中介的商鋪業(yè)務(wù)陷入停滯。

一手房?jī)r(jià)是風(fēng)向標(biāo)

隨著時(shí)間進(jìn)入7、8月份，二手房的傳統(tǒng)淡季開始到來，加上日前福州部分銀行停止了二手房房貸的發(fā)放，這意味著福州房地產(chǎn)中介不但要面臨成交量不斷下滑的局面，還要面對(duì)市場(chǎng)資金短缺的困境。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于銀行的資金緊張，使得貸款越發(fā)艱難，銀行的停貸，將使市場(chǎng)成交量再度萎縮。

記者在采訪中了解到，目前由于二手房市場(chǎng)的萎縮，不少購房者開始下調(diào)了房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，價(jià)格過高的房子少有人問津，房東與購房者正在價(jià)格上進(jìn)行博弈，而一些急于套現(xiàn)的房東開始選擇了降價(jià)售房。此外，福州不少中介人士還表示，許多客戶在購買二手房時(shí)還會(huì)以一手房的價(jià)格作為參考，二手房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，很大程度上還要看一手房的價(jià)格走勢(shì)。

“如果一手房降價(jià)，二手房也會(huì)跟風(fēng)下滑，一手房?jī)r(jià)格是二手房的風(fēng)向標(biāo)。”鄭愛新表示，今年，由于開發(fā)商前兩年的售房業(yè)績(jī)可觀，資金較充足，并不急于拋盤，所以一手房?jī)r(jià)格仍保持堅(jiān)挺，但是隨著調(diào)控的持續(xù)，開發(fā)商的資金鏈會(huì)開始出現(xiàn)問題，為了回籠資金，開發(fā)商會(huì)采取降價(jià)促銷的措施，屆時(shí)，一手房的降價(jià)影響將傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)。

鄭愛新還表示，目前二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)處于低位，如果低迷的行情繼續(xù)延續(xù)，房?jī)r(jià)在未來幾個(gè)月會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。

“福州二手房均價(jià)在1.2萬元／平方米左右，未來可能還會(huì)有10％～15％的下探。”

蔡俊則認(rèn)為，二手房市場(chǎng)會(huì)根據(jù)客戶的需求而變化，出現(xiàn)明顯下降的可能性會(huì)比新房更低一些。“因?yàn)椤拶徚睢日{(diào)控政策還未退出，房東買賣房子的指標(biāo)有限，賣出之后得到的現(xiàn)金沒有更好的投資渠道，寧愿繼續(xù)持有，房東和客戶之間存在著博弈。”