上半年誰是真正的贏家?

買不買房?房價降不降?這是眼下購房人和開發商都繞不過去的—個結。在這場“馬拉松比賽”中，房價、調控、開發商、購房者，誰才是最后的贏家?

從限貸、限購到限價，2011調控年跑程過半，各方“選手”的表現如何?在嚴厲的宏觀調控下，多數投資者紛紛離場，但也誤傷了不少剛性需求者；對于開發商來說，資金鏈吃緊應該是目前最棘手的問題，然而，在優惠打折的吸引下，銷售中心仍然不乏蜂擁而至的購房者。在這場“馬拉松比賽”中，房價、調控、開發商、購房者，誰才是最后的贏家?

調控步伐仍繼續

近日，央行宣布再次加息，自7月7日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。這是今年內央行第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以來，央行第5次加息。

這次加息雖然并不完全是針對房地產，但對房地產未來的走勢也帶來較大的影響。資深地產專家程凌虛分析，首先，加息增加了購房者的負擔，進—步抑制剛性需求的釋放。以30年貸款100萬元為例，此輪加息周期至今，在不到一年時間內，購房者的月供負擔已經增加729.66元，其中僅今年3次加息就增加了432.58元。雖然每次加息對多數按揭購房者只不過是新增百元左右的負擔，不過累計增加的月供壓力，其效應威力不容小覷。

其次，加息使房企的資金鏈進一步繃緊，加大開發商的融資成本。從近期各大樓盤頻繁的優惠信息可以看出，開發商正在適當地回籠資金，但選擇降價的可能性很小。事實上，房地產市場已處于多重政策壓力之下，一旦輕易降價，整個市場將出現鏈鎖反應，正如2008年樓市低谷之后迎來的卻是2009年房價的飆升，暴漲或暴跌對房地產市場的理性發展都很不利。

再則，加息將加重樓市觀望情緒，市場進一步冰凍。由于信貸收緊，購房者的觀望情緒已經很濃厚，預計今年第三季度樓市成交量將進一步在低位徘徊。然而，在需求萎縮的同時，下半年的樓市供應量有可能大過上半年，供求關系出現結構性轉變的苗頭。累次加息的疊加效應使購房成本上升，或許將促使部分投資型購房者離場。

買賣雙方市場打“膠著戰”

買不買房?房價降不降?這是眼下購房人和開發商誰率先讓步的問題。

關于加息，有業內人士表示，房價將在第三季度末或第四季度開始松動。然而，程凌虛卻并不這么樂觀。“房價松動建立在一個前提基礎上，那就是開發商活命，如果開發商降價也不能緩解壓力或者保命，那么鋌而走險是最佳選擇。”程凌虛說，這次加息約等于讓開發商的成本間接上漲6％，此前有人預計今年房價有5～10％的降價空間，但接二連三的加息把開發商擬降價的空間給堵住了。開發商也很明白，購房者完全是“買漲不買跌”的心態，倘若降價就是將自己推入無底洞，既然如此，還有誰會去降價呢?

程凌虛還表示，以目前的房價，開發商即使降30～50％，也未必有多少人買得起。也就是說，新購房者不會進場，老業主卻要群起而攻之，這—幕鬧劇在2008年那一波地產泡沫破裂時就上演過了。況且，如今活躍在市場上的開發商基本都是地產大鱷，遠沒有到山窮水盡的地步，縱使樓市再次陷入危機，他們的資金撐個一年半載絕對沒有什么問題。

房價算不算高?

一直以來，不少業內人士用租售比作為衡量房價是否過高的利器之一，依據租金水準，判斷房價應該根據租金下調。福建地產專家劉福泉反駁這種觀點，他表示，就在本輪強力調控讓成交受阻時，房價穩定了，但租金反而上揚，租金并不是一個不變的矢量。

“都說房價太高，難道真的過高了嗎?每次針對房價的調控都是說抑制過快上漲，并沒有要扳倒房價，很多觀點就認為是調控不到位、力度不夠等，但逆向思考，有沒有可能是房價并沒有傳說中的那么多泡沫呢?”劉福泉教授告訴記者，在房價持續向上的同時，市場則沒有體現價格過高的反應，反而是消費水平越來越高，那房價水平到底算是過高還是正常?

劉福泉認為，決定房價走勢的主要因素在于：國民經濟快速發展、迅速的城市化進程、社會安定和社會資源不斷向城市聚集。如果以上四個方面都是肯定的，那房價必然不會出現拐點。顯然，中國經濟正在快速向前發展，城市人口仍然持續增加，購房需求旺盛，要房價下降是很難的。

“之所以市場與民眾的反應會不一致，關鍵是產品結構失衡，在住宅市場上，商品基本上都是豪宅，幾乎不提供中低端產品，也就是說現在的房價實際上就是豪宅價格。”劉福泉說，房地產市場吸收了大多數的社會資源，倘若成為購房者，那背負房價壓力則是享受城市經濟快速發展帶來的好處所要付出的代價。