當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理存在問(wèn)題與對(duì)策

摘 要：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理主要存在收入稅收差異、成本費(fèi)用核算等方面的問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)信息的真實(shí)、完整、可靠。針對(duì)這些問(wèn)題，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行預(yù)收款項(xiàng)的預(yù)繳制度，并對(duì)收入核算和預(yù)售模式下流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；收入確認(rèn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2011）08-0034-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收核算問(wèn)題

（一）收入會(huì)計(jì)核算在稅收上的問(wèn)題：1、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法在確認(rèn)收入時(shí)有一定的差異，主要差異體現(xiàn)在：第一，房屋的預(yù)售銷(xiāo)售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售許可證之后，就可以對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售，收到的款項(xiàng)作為暫收、預(yù)收款的性質(zhì)，不能作為收入進(jìn)行確認(rèn)。等到工程竣工并驗(yàn)收之后，同時(shí)辦好相關(guān)移交手續(xù)過(guò)后，方可作為收入進(jìn)行確認(rèn)，此時(shí)預(yù)收賬款就變成了主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入。而稅法規(guī)定預(yù)收款作為預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)先上繳所得稅。第二，房屋的按揭銷(xiāo)售，房屋的按揭款通過(guò)銀行轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)之后，會(huì)計(jì)才能進(jìn)行收入的確認(rèn)。而稅法上要求首付款項(xiàng)實(shí)際到賬之日才能進(jìn)行收入的確認(rèn)，剩余的款項(xiàng)在辦好銀行按揭貸款并于轉(zhuǎn)賬當(dāng)天進(jìn)行收入的確認(rèn)。2、房屋附屬設(shè)施的會(huì)計(jì)核算方式。出售車(chē)位、閣樓、儲(chǔ)藏室等房屋附屬設(shè)施并未算收入；獲取的顧客放棄的定金、沒(méi)收的違反合約的保證金、施工單位延后工期的處罰金額、政府部門(mén)的獎(jiǎng)勵(lì)以及先租再售的租金等并未入賬；此外，采光費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、上房費(fèi)用等等并未算收入。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品收入的會(huì)計(jì)核算。將開(kāi)發(fā)商品用作為自用、捐獻(xiàn)、公益、廣告宣傳、銷(xiāo)售樣品、員工的福利，投資及分給投資者或者分給企業(yè)的股東等等，并未進(jìn)行納稅；老城改造后用以補(bǔ)償給搬遷戶(hù)主的新房，對(duì)于償還的面積和拆遷的面積相同的部分、面積超過(guò)的部分及價(jià)格差額收入并未合并收入或者產(chǎn)品竣工之后，預(yù)售的款項(xiàng)并未及時(shí)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（二）成本費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算方式：1、未按照工程結(jié)算單據(jù)列入成本費(fèi)用，而是按照合同、預(yù)計(jì)金額列入，或者以白條入賬。2、成本的核算對(duì)象容易混淆，超前列支成本支出。比如將下一期的成本進(jìn)行超前列支；有價(jià)轉(zhuǎn)讓或者企業(yè)自用的附屬設(shè)施沒(méi)有對(duì)成本單獨(dú)進(jìn)行核算，列入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。3、成本分類(lèi)不明確，結(jié)轉(zhuǎn)成本的配比不正確。并未按照要求核算期間費(fèi)用以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本；將沒(méi)有完工的產(chǎn)品成本列入經(jīng)營(yíng)成本；由各期分別承擔(dān)的土地成本（包括土地的附加成本）超前進(jìn)行一次性列支；公共配套設(shè)施的獨(dú)立核算，并未對(duì)建筑安裝直接與間接費(fèi)、土地取得與開(kāi)發(fā)的成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、前期投入的工程費(fèi)用、貸款利息等相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?、增加期間費(fèi)用的列支范圍以及相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅的計(jì)稅所得數(shù)額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入當(dāng)作廣告宣傳費(fèi)用、相關(guān)招待費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，列入管理費(fèi)；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收之前的貸款利息，作為當(dāng)期損益一次性列入。5、并未按照開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象進(jìn)行各種會(huì)計(jì)核算明細(xì)科目進(jìn)行設(shè)置。

二、改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算所采取的措施

(一)嚴(yán)格實(shí)行預(yù)收款項(xiàng)的預(yù)繳制度，確保稅款能夠按時(shí)繳納。要嚴(yán)格按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的通知（國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)）的要求，對(duì)當(dāng)期獲取的產(chǎn)品預(yù)售收入，先按照預(yù)計(jì)計(jì)稅的毛利率按照季度(或者月度)計(jì)算當(dāng)期的毛利數(shù)額，扣除相應(yīng)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及其附加費(fèi)用之后再列入當(dāng)期應(yīng)該納稅所得數(shù)額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的結(jié)算計(jì)稅成本之后再進(jìn)行調(diào)整。以保證稅款能夠按時(shí)全額入庫(kù)。

(二)改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入核算方式：1、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算銷(xiāo)售收入的范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入指的是其自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品通過(guò)公開(kāi)銷(xiāo)售取得的收入，主要有土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷(xiāo)售收入以及銷(xiāo)售相關(guān)配套設(shè)施所收入等。其自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，包含預(yù)先與客戶(hù)簽訂售房合同并且根據(jù)合同規(guī)定開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，還包含在出售以前沒(méi)有與客戶(hù)簽訂售房合同的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)房時(shí)，老城改造過(guò)程中回遷的安置住戶(hù)所交的拆遷面積以?xún)?nèi)獲得安置房的產(chǎn)權(quán)款項(xiàng)以及超過(guò)拆遷面積的房產(chǎn)款項(xiàng)，也應(yīng)該列入銷(xiāo)售收入，但是銷(xiāo)售自用的房產(chǎn)當(dāng)作固定資產(chǎn)進(jìn)行核算的不應(yīng)該列入銷(xiāo)售收入。2、明確規(guī)定并合理應(yīng)用收入確認(rèn)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工、辦好相關(guān)手續(xù)并移交以前，收取的預(yù)售的房地產(chǎn)款項(xiàng)，只當(dāng)作暫收款以及預(yù)收款進(jìn)行處理，不應(yīng)該作為收入確認(rèn)。只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)方正式簽訂了售房合同，并且履行了有關(guān)的法律手續(xù)；房屋已經(jīng)竣工并且經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格之后，用戶(hù)在對(duì)所購(gòu)買(mǎi)房屋的結(jié)構(gòu)、面積大小、付款形式都已經(jīng)確認(rèn)，并且辦好了房屋的相關(guān)手續(xù)并已移交；取得的金額可以計(jì)量時(shí)，才可以作為銷(xiāo)售收入進(jìn)行確認(rèn)，也計(jì)算只有待房屋全面完工并交至客戶(hù)之后，然后由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)樵撈髽I(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)有些促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的交易，務(wù)必對(duì)該交易的實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷，比如銷(xiāo)售之后的回租、銷(xiāo)售之后的回購(gòu)模式的房屋銷(xiāo)售行為。

(三)改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售模式下流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的核算方法。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售獲得的收入，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的產(chǎn)品尚還沒(méi)有竣工驗(yàn)收，不滿足確認(rèn)收入的要求，所獲得的都是預(yù)售房地產(chǎn)款項(xiàng)，全部不能進(jìn)行收入確認(rèn)，其款項(xiàng)暫時(shí)列入預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)科目中；待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)竣工、驗(yàn)收并且辦好相關(guān)手續(xù)且已經(jīng)移交之后，才可以進(jìn)行房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入確認(rèn)，企業(yè)可以從預(yù)收賬款科目轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入的科目。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)納稅時(shí)，借記科目中應(yīng)該列入“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅(城建維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等)”，貸記科目中應(yīng)該列入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”；確認(rèn)收入之后，將這些收入應(yīng)該繳納的稅費(fèi)轉(zhuǎn)出，借記科目中應(yīng)該列入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記科目中應(yīng)該列入“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅”，這樣將對(duì)達(dá)到收入以及稅費(fèi)的配比更加有利，也對(duì)公允更加有利、能夠客觀真實(shí)地體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況及對(duì)報(bào)表中的項(xiàng)目進(jìn)行深入的財(cái)務(wù)分析。

作者單位：長(zhǎng)沙市芙蓉實(shí)業(yè)公司

參考文獻(xiàn)：

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