濟南第一高樓商業價值分析

摘 要：當今時代，城市化、社會化、信息化的特點越來越突出，城市、建筑、交通一體化也成為當代城市設計與建筑設計的一種新趨向。在城市中心地帶進行高層建筑的城市化設計已成為一種潮流，這有利于建筑與城市的空間系統、交通系統、綠化系統和工程技術系統進行有機的結合。本文著眼于于正在建設的濟南第一高樓——綠地普利中心，從城市中心傳統街區的總體構想，到城市各個系統的有機結合。通過研究綠地普利中心的開發背景及設計理念，結合濟南目前商業中心項目發展現況，分析綠地普利中心的商業價值，從而規劃未來濟南商業項目的發展趨勢。

關鍵詞：濟南第一高樓；綠地普利中心；商業價值

中圖分類號：F120.4 文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2011）08-0236-03

一、南第一高樓研究背景

（一）項目概況。濟南綠地普利中心地處濟南市中心西側，北鄰歷史老街普利街，南臨共青團路，西臨順河高架路，規劃總用地面積約3.33萬平方米，建筑總高260米以上，規劃總建筑面積約20萬平方米，其中地面建筑面積約15萬平方米，地下建筑面積約5萬平方米。主樓60層左右，45層以下為高檔商務辦公，45層以上為高級商務公寓，頂層設置城市觀光會所與屋頂花園，裙樓為高檔商業及餐飲，屋頂設置臺階式花園，并與東側1萬平方米的城市花園相成一體。綠地普利中心是集酒店、公寓、主題專賣店、餐飲、健身、辦公為一體的城市綜合體，將濟南歷史與文化、現代科技與藝術及綠色節能與低碳理念結合在一起，建成后將成為濟南市第一高樓與新的城市地標，并為濟南的經濟、文化發展帶上一個新的臺階。

（二）項目基地優勢。1、濟南綠地普利中心由美國SOM建筑設計事務所設計。SOM是全世界最著名的專業從事超高層建筑設計的公司，設計了剛剛落成的828米世界第一高樓迪拜塔，設計團隊非常優秀。而綠地普利中心的猶如“地下涌泉”般的設計，象征著濟南作為聞名遐邇的“泉城”的歷史文脈，同時也體現了現代感的商業風情。2、濟南綠地普利中心是目前濟南第一高樓，建筑高度250米，是濟南的地標，也是濟南的形象。在一定程度上說，建筑物卓越的高度代表著其本身非凡的知名度。因此作為第一高樓，綠地普利中心未來的商業價值也是不可估量的。加上其功能的多元化，該項目建成后必將成為濟南的商業中心。3、濟南綠地普利中心的地理位置十分優越。作為現在濟南繁榮的起點，大觀園曾是濟南最繁華生活的核心價值區域。在濟南開埠后的數十年間，這一帶曾經是商埠最繁華的區域之一，也是濟南最高檔居住區之一。雖然自從上世紀八十年代起，經緯路時代慢慢走進歷史，大觀園及其周邊的優勢逐漸弱化，但該板塊卻仍擁有濟南市無可比擬的區位優勢。尤其是新萬達廣場入住以來，所展現了勃勃的商機與人氣，綠地普利中心必將借此平臺創造新的奇跡。

二、濟南第一高樓設計理念

彰顯第一高樓特性：超高層塔樓位于東西向景觀軸的西側端部，主體塔樓呈弧線三角形，旋轉角度與順河東路、共青團路道路邊線吻合。弧型的獨特魅力以及旋轉角度的完形視覺效果使得本項目在區域環境中充分突出，彰顯“蒸蒸日上、節節高升”的新生企業文化和商業中心建筑個性。在建筑外觀上，整個塔樓造型猶如一股清泉從地下噴涌而出，象征著濟南的“泉城”的美譽，并營造了優雅的商業環境。

三、濟南商業中心發展現狀

（一）濟南商業中心發展

隨著城市建設進程的加劇，新的居住中心和居住組團雛形顯現，隨之形成了新的商業中心，濟南商業地產由此步入多中心商業發展時代，初步形成多個商業中心共存的市場格局。

1、人人熱衷的百貨店模式。上世紀90年代，提起購物，人們首先想到的是“六朵金花”—— 濟南百貨、大觀園、人民商場、 濟南華聯、山東華聯、濟南一百。“六朵金花”雖然地理位置、風格等方面各有不同，但模式卻是一致的——百貨店模式。甚至大到各種家具、家用電器，小到一針一線，都可以在一個店里買到。由于那個年代人們的生活水平、審美標準都停留在一個較低的層次，對于獨特的樣式、完善的功能，人們沒有那么挑剔。所以，“六朵金花”就這樣伴著濟南市民走過了幾十年。直到現在，在位于歷城區洪樓西路的小商品市場還可以見到當時百貨店的影子。

2、多個商業中心齊崛起。1996 年至1997年，銀座商城及貴和購物中心率先向這種傳統百貨店商業模式發出了挑戰，把專業店搬進商場，讓人們意識到“品牌”的存在，種類繁多的商品讓人們有了選擇的空間。同時，以三聯家電為代表的各種專業商場、專賣店也在濟南遍地開花，傳統百貨店人氣極大受挫，大部分客源流失。同時，大型連鎖超市也如雨后春筍一般入住濟南。據統計，至2002 年底，全濟南共建連鎖公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經營面積達10多萬平方米，成為商業流通業最具成長性的業態形式。

自2004年開始，濟南的商業陸續出現大學商業街、濼安廣場等十多個項目。然而這些分散的商業地產并未撼動以泉城路為核心的中心商業區的地位。然而，隨著新城的不斷成熟和老城區改造的加劇，商業巨頭不斷入駐為其注入巨大活力，逐漸形成了新的商業中心。據業內人士分析，東部的洪樓商圈日漸成熟，高新區的社區商業也日漸嶄露頭角，北部區域的幾個專業性市場已經形成規模，其中像齊魯鞋城、山東通訊城等都已在原有基礎上進行了升級，銀座中心在振興街的崛起將成為西部區域商業的核心點，南部則會形成以魯商廣場為中心的休閑娛樂商業中心。目前，濟南形成了市區中部以泉城廣場為中心聚集了銀座、大潤發、三聯、蘇寧、貴和、百大等大賣場，聯華、大潤發、新一佳、濟南華聯等環布在城市四周這一新的商業格局。#8239;

3、商業巨頭開啟新模式。商業地產是否成功更在于后期的經營，擁有豐富的商業資源和雄厚的財力、專業的管理隊伍才是商業地產成功經營的基礎。濟南老牌商業巨頭銀座中心運用的新的商業模式——只租不售的城市綜合體，將經十路片區打造成為新的城市商業中心，所謂城市綜合體即在吃喝玩樂休閑購物的基礎上，添加住宅、酒店、寫字樓等，由平面消費服務轉向綜合式立體消費服務，做到足不出門基本需求均能滿足。恒隆地產在內地一些城市開發的大型商業綜合體，同樣是只租不售，進行統一招商、統一經營、統一管理。商業巨頭帶來的新的商業模式的開發為所在片區帶來了新的商業活力，不論是新區還是老城區，都會因商業巨頭的進駐重新得到洗牌。

4、未來三年商業地產競爭激烈

目前各大商業巨頭所開發的項目已陸續進入推廣階段和招商運營階段，新的商業格局初現端倪。隨著濟南萬達廣場、恒隆廣場等大品牌的進駐，大觀園、泉城路一帶的中心商圈將會升級換代，進一步鞏固中心商圈的地位。濟南商業地產已初步形成一個中心商圈與多個區域性商業中心共同分享整個市場的格局。

據某商業項目負責人分析，未來兩到三年，隨著銀座中心、魯商廣場、恒隆廣場等多個商業巨頭在市場斬露鋒芒，隨著各個區域商業中心的興起，濟南商業的競爭將會異常激烈。競爭加劇將會帶動濟南商業的發展，同時競爭力度加大對消費者也是重大利好。外來大牌的進駐勢必將與本土大牌展開博弈。外來商業巨頭能否在與本土商業差異化營銷的同時，成功與濟南本土文化結合，將是其成功的要素之一。

（二）濟南商業中心發展現狀

目前，濟南主要商業中心的中堅力量集中在以下五處：

1、、泉城路商業區。泉城路位于濟南中心地帶，東起青龍橋，西至濼源橋，全長 1560 米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點，并與著名小吃街——芙蓉街相鄰。作為濟南一貫最繁華的中心商業區，泉城路商業區商家云集，集中了各類商業形態，客戶群范圍廣泛，并兼有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能；作為濟南經濟發展的中心，泉城路商業區地理位置優越，是泉城東西向發展的主軸；作為濟南市旅游文化商業中心，泉城路商業區每年吸引無數外來游客來此休閑、消費，是濟南旅游發展的支柱。

2、經二路商業區（華聯商業區）。以華聯、嘉華為主體構筑的經二路商業街已成為省城西部的一條商業金街，是槐蔭區的商業中心。周圍近千平方米的區域，已有數十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆漿等多家中、西式快餐店，另外，該區域的小商品批發市場在全省乃至國內都發生業務往來。 以百貨、購物中心、小商品批發市場為商業核心，包括專業市場、專賣店(以服裝、鞋業為主)、風味 小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業態形式，人氣較旺。

3、經四路商業區。經四路商業區是濟南傳統商業區，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，肯德基、麥當勞、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中。經四路商業區的主要特點是人流量較大，商業定位是以中低檔消費為主，商品定位主要在日常消費品，如服裝、鞋業、日用品。

4、花園路商業區。花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區域商業的發展，在這里擁有濟南市區最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學洪家樓校區。歷史文化的沉淀及現代時尚潮流的涌入，為該區域增添了獨有的文化休閑特色。經一路延長線道路改造工程的實施，聯動濟南東、西兩大傳統商業區；大潤發超市、國美電器、新世紀影城及其它品牌店的成功進駐，必將迅速帶動該區域商業的快速發展。

5、北園大街商業帶。北園大街商業帶是日常家居用品、各種建材專業市場的聚集地，而且餐飲、娛樂業均較發達。銀座購物廣場、國美電器、新一佳超市等綜合大型超市的聚集，使得這一區域商業業態更為多樣。如今，隨著北園立交橋的建成通車，該區域交通環境進一步改善，商業前景也十分廣闊。

（三）濟南商業中心發展策略

濟南現在已有的商業中心大致可以分為三種：第一種是商業服務型，功能定位以經營綜合性商業為主，這也是最普遍意義上的商業中心，如銀座商廈、貴和商廈等；二是傳統小吃街，功能定位突出以吃為主，如芙蓉街；三是行業特色街路，功能定位主要經營專業商品，如位于山大路的科技市場一條街。但不管哪種形態的商業中心，其最主要的服務功能就是滿足現代人的各方面的生活需要。當然，這三大類型的商業中心不是唯一標準，在打造新的商業中心的時候要從具體情況出發，形成具有自我特色的商業街。

1、注重對商業中心核心競爭力的打造。

在建設商業中心的時候，不應該只考慮把它當作城市的“地標”或“名片”，而忽視了對商氣的培養。畢竟商業中心最基本最重要的功能首先是滿足人民群眾的物質文化需求，只有這樣才能維持商業中心人氣和利潤。商業中心的開發，不能單單追求“量”而停留在一個低水平上，或者為了追求“質”而盲目追求奢華的層次。在建設商業中心時，明確定位是第一步，也是非常重要的一步。但定位不能過于單一，也就是要根據消費者的數量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別、層次的消費者進行細分，在此基礎上確定商業中心的目標市場，進而確定該商業中心的規模、經營門類及商品檔次和主要功能。

2、突出商業中心的特色主題和差異性。

在建設商業中心的時候，可以根據商業中心的所在位置及自身特點確定其服務對象、建筑風格和主要功能。這個時候要切忌盲從，而要根據具體情況做具體分析。比如文化氣息濃厚的老商業中心可以利用各種創新的手法將其傳統文化特色表現出來，令消費者產生認同感，再用合適的商品吸引人們消費購物。比如在成都，充滿“漢風漢韻”和道教文化的成都琴臺路就是以茶文化為主題的特色商業中心。許多銷售四川名茶的商店集中于此，現每年銷售額已達百萬以上，而竭立宣傳“買四川名茶必到琴臺”更有利于打造琴臺路及其周圍的青羊官、百花潭、文化公園等形成成都的茶文化商業圈。

3、完善商業中心的綜合性服務功能。

濟南作為一個飛速發展的大都市，其商業中心的功能應該進一步完善，并實現消費、餐飲、休閑、娛樂等功能共同進步與發展。商業中心在以盈利——即消費為主導的同時，還要注重大力發展配套設施，不僅包括餐飲、娛樂、個性化服務設施，還包括酒店商務、會展會議以及金融、信息、商務社交活動設施。商業中心要將商業與休閑娛樂融為一體，通過休閑的娛樂環境和豐富的購物環境吸引消費者；同時應加大商業中心周圍的交通環境、基礎設施的建設，最大限度滿足消費者在環境、便利、服務等各方面的需求。

總之，商業中心的建設必須符合當地經濟發展的需要和人們生活水平日益提高的需求。同時，商業中心必須有一個對于收入水平的固定消費群的準確定位。因為，在商業中心的發展過程中，其各種特色因主題定位的差異、空間位置的不同及服務對象的不同等原因，最終形成了不同的的商業業態、商業特征與景觀環境。與此配套的城市的發展也要求城市商業街根據自身的差異屬性，因地制宜，充分發揮個性并有一定創新。只有如此才能充分發揮商業中心的各方面效應，進一步促進整個城市的發展和繁榮。

四、濟南第一高樓商業價值評估

（一）功能評估。根據方案，項目建設的超高層塔樓地上61層，附屬高層裙房5層，地下3層;東側裙房組群地上3層，地下2層;北側裙房組群地上4層，地下1層。其中，地下二、三層主要功能為地下停車庫、設備機房、后勤服務用房。地下一層主要功能為地下機動、非機動停車庫，設備用房，后勤服務用房。一層主要功能包括東南側辦公入口大堂、西側酒店入口大堂、商業及主題專賣店及大型形象店等;二層至五層主要功能為主題專賣店、餐飲、KTV、健身等及影城。6至45層為高檔商務辦公，45層以上為高級商務公寓，頂層設置城市觀光會所與屋頂花園，裙樓為高檔商業及餐飲，屋頂設置臺階式花園。

首先，大面積的地下停車庫為濟南普利中心提供了足夠的停車位和便捷的進出通道。在這個汽車越來越成為居民必不可少的交通工具的今天，對于一個客流量極大的商業中心來講，為前來消費的居民提供便捷的交通條件是一切的基礎。綠地普利中心的地下建筑面積大約為5萬平方米，其中大部分都是停車場，可見比起很多要去逛街先要“搶車位”的商業中心相比，綠地普利中心的交通條件實在是優越得多。

另外，綠地普利中心注入了諸多時尚的商業元素，構成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂的商業中心。綠地普利中心建設之初的構想，就是把綠地普利中心打造為濟南的“上海新天地”。上海新天地首創了中國的“Mall”，然后受到了極大的好評和追捧。包括北京建外soho在內的很多商業中心都將上海新天地用于自己的商業社區規劃的參考。綠地普利中心是有實力達到這一目標的，只要真正做到“規模大、功能多、商品和服務全”，其優越的地理位置和濟南居民日益提升的購買力會給予濟南普利中心良好的商氣。

（二）商圈所處位置評估。濟南東西城區有兩條主動脈——緯二路和順河高架路。在最靠近市中心區，連接這兩條主動脈的就是經七路，這種地理上的優勢使得經七路沿線一直占據著開發企業爭相占領的制高點。然而，與經七路僅有一街之隔的大觀園片區的人氣卻一直未見上漲，這與其優越的區位價值發生了嚴重偏差，即使偶爾有開發商在此進行運作也未成氣候。這是因為，雖然大觀園片區一直是濟南老商埠的代表，但由于其棚戶區改造難度大、居民安置困難多、導致投資成本巨大，這讓一些意向開發企業望而卻步。

隨著萬達廣場的成功建設和經營，沉寂了多年的大觀園片區的價值被正確估量。于是大觀園周邊重新受到一些開發商和投資者的關注，大觀園這張濟南人文歷史的名片也在綠地普利中心的建設下飛速發展。

（三）環保理念評估。隨著人們環保意識的增強，對于當今的建筑，僅僅是美觀、經濟已經遠遠不夠。環保已經是建筑接下來發展的必然趨勢。環保建筑是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源、保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。我們從其兩方面的含義對綠地普利中心進行評估：

1、節能。這主要體現在綠地普利中心主塔樓外墻布置的穿孔鋁制百葉這樣裝置。這種裝置降低大樓的熱增益并限制太陽光的眩光，十分有利于建筑節能。其次，樓面優質的保溫也是節能的重要途徑，

2、保護環境，減少污染。首先綠地普利中心的建筑材料全部選用環保型的材料。其次，幕墻玻璃外層采用低反射玻璃，百葉可以作為折流板沿公寓樓層延伸還不會阻擋公寓向外的景觀視線，這兩種設計在有效地限制看向公寓的視線、增強了私密性的同時，也減少了光污染影響。另外，依照設計，建筑周圍盡量多的結合了綠化設計，多種樹木，以最低限度減少環境影響。

綜上所述，綠地普利中心符合作為環保建筑的標準，迎合了當今的建筑潮流。因此，綠地普利中心可以稱得上是經濟與環保的雙贏建筑。

五、總結和展望

近十幾年來，濟南已完成從傳統百貨店模式向現代購物中心模式的成功轉變。從現有發展來看，這種商業模式必將占領主導地位并在此基礎上繼續完善。#8239;一方面，我國經濟形勢良好，人民生活水平提高，曾經的高檔品逐步變成了日用商品，曾經對功能的單一要求轉變為現在美觀、性能、創新三合一的需要；另一方面，改革開放極大地提高了社會生產力，使得現代商品生產能力大大強過傳統百貨店的小規模生產，從而商品供應充沛，價格相對傳統百貨店中的商品也更為低廉。

然而，目前在濟南五大商業中心中占據頭等地位的泉城路商業區，由于各方面因素的制約，區域規劃設計、步行街商業建筑單體與交通組織等方面均存在的缺陷。這些缺陷嚴重制約了泉城路商業區商業業態、人氣及發展空間，并使得泉城路現有商業業態分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業區域，更無法達到一個整體形象與品牌效益。但是，由于其處于中心地帶，在現有各種設施中針對其商業化目的進行優化已經幾乎不可能，其商氣提高的空間也已經非常有限。在這種狀態下，在距離泉城路商業區僅兩三千米之遙的經四路商業區興建濟南第一高樓——綠地普利中心，其前景是十分美好的。但是，對于一個商業中心，外界條件的天時地利是遠遠不夠的，關鍵在于“人和”。畢竟，人氣乃商業成敗之本。而人氣的關鍵在于廠商的招租與商業中心的整體經營。因此，除了打出“濟南第一高樓”這一最具標志性的品牌外，我總結了“四化”作為對綠地普利中心未來的商業發展方向的策略與建議：平民化與高端化、標準化與藝術化、批量化與個性化、智能化與人性化。

總之，我對于濟南綠地普利中心的前景十分看好。外在條件得天獨厚，若內在因素也可以做到相得益彰，綠地普利中心必將使濟南迎來消費的新潮流，濟南商業的整體發展也會隨之走上一個新的臺階。

作者單位：山東大學管理學院

參考文獻：

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