我國地役權制度若干問題探析

摘 要：我國《物權法》首次規定了地役權制度，有合理之處也有不完善的地方。本文就地役權的主體、調整范圍、登記問題進行了探討和分析，指出其中的問題，并提出自己的觀點，以期為更好地解釋和利用該制度提供借鑒。

關鍵詞：地役權；所有人地役權；范圍；登記

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2011）08-0141-02

一、地役權的主體問題

從我國《物權法》第156條、161條至167條的規定可知，不動產所有權人、建設用地使用權人、土地承包經營權人以及宅基地使用權人均可設定地役權。由于我國實行社會主義土地公有制，土地由國家或集體所有，使得我國的地役權更多地發生在土地承包經營權人之間，建設用地使用權人之間，宅基地使用權人之間；而且在我國地役權人占有使用的土地與其所利用的土地，很可能是同一所有人的土地。

地役權傳統上認為是為了自己土地的便宜而利用他人土地的權利，而一種新形式的地役權即所有人地役權正在被越來越多的國家所采用。所有人地役權是允許所有人在自己的土地上設立地役權。在現代社會中所有人地役權在城市規劃建設中發揮著越來越重要的作用，在小區開發建設中，開發商為了提高不動產的附加值，會對其進行大肆美化宣傳，一旦消費者基于信任購買后，開發商出于自身利益的考慮，很有可能將原規劃的草地、游泳池、廣場變成了停車場、超市等，消費者的權利受到極大的侵害。如果消費者把該土地上的權利設定地役權并登記后，消費者即擁有了獲得地役權物權保護的權利，開發商將負擔不作為的義務，消費者不用再擔心綠地變為停車場。地役權保護相對于雙方之間僅僅是債權合同來說可以更好地保護消費者的利益，更好地發揮不動產的利用效率。所有人地役權在現代社會發揮著越來越重要的作用，各國都普遍承認所有人地役權的合法性，但從我國《物權法》第156條的規定可以看出，我國仍將供役地限定為在他人不動產上，排除了不動產所有人在自己相鄰不動產上設立地役權的權利，這是不符合地役權在當今社會的發展趨勢的。

但所有人地役權這個名稱并不符合我國的現實情況，我國土地歸國家或集體所有，而真正行使權利的不是國家或集體經濟組織，而是土地承包經營權人、建設用地使用權人、宅基地使用權人，所以我國物權法中明確所有人地役權的地位還需進一步探討。

二、地役權的調整范圍

我國《物權法》第156條規定“地役權人有權按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益”，強調了地役權對需役地的利益。通常也認為地役權是為需役地利益而設立的一種物權，但是何謂“需役地利益”在現實生活中很難把握。為了需役地利益而利用他人土地，其實質也就是滿足需役地人利用土地的需要，需役地人的需要和利益，也在實現的過程中表現為需役地的需要和利益。因此，在設立地役權時，我們很難將“需役地利益”和“需役地人利益”區分開來。我們設立取水權，可以說是為了“需役地利益”，也可以說是為了“需役地人利益”；設立眺望地役權，設立防止噪聲干擾地役權，與其說是為了“需役地人利益”，倒不如說是為了“需役地人利益”更貼切，更符合實際；同樣設立競業禁止地役權顯然也是為了“需役地人利益”，為“需役地利益”顯然有些牽強。“權利只能為人所利用而不能為物所利用。所以，當現代的地役權制度將利益擴大到精神上的快樂時，利益主體就不再是土地，而是土地的所有人或實際占有使用人。”法律上的利益都是客體對主體的需要的滿足，對地役權來說就是為了滿足需役地人的利益，只是為了需役地利益，而不是為了需役地人利益的情況是不存在的。因此，應當將滿足“需役地利益”理解為滿足“需役地人利益”。

之所以“需役地利益”仍為很多國家所沿用，是由于歷史原因造成的。地役權最早產生于古羅馬。隨著生產力的發展，土地由共有變為私有，但土地的利用并非僅靠自己的土地就能完成，為了自己土地等不動產的方便，在通行、取水等方面都要利用他人土地，這種為了自己土地使用的便利而對他人土地加以利用的權利被稱為地役權。因此地役權產生與土地相關聯，羅馬法學家蓋尤斯認為“沒有土地這些權利就不能創制”，地役權是為了滿足需役地利益的說法也就產生了。

近現代各國的的民法幾乎都有為“需役地利益”的規定，但在理解上都包含需役地人的利益。例如《意大利民法典》第1028條規定“除經濟利益外，需役地本身具有的方便條件或良好環境也是便利”，由此可見，只要需役地人認為具有方便條件或良好環境，都可以歸入需役地利益中。另外，我們可以看到一些國家在法典中直接規定了“需役地人利益”如《德國民法典》第1018條“為了另一塊土地現實所有人的利益，可以設定此權利”；《瑞士民法典》第730條“為乙地所與人的利益”；《俄羅斯民法典》第274條“為不動產所與人的其他需要”；英美法系在實際運用中，也采用為需役地人利益的做法，如為了需役地人更好地休息而利用別人的花園。不動產權利人為了實現個人利益，而不論是經濟上、財產上的利益，還是感情上、精神上的利益，只要認為有設立地役權的必要，都可以通過設立地役權來實現。只需當事人意思自治，內容不違反法律的強制性規定，不違反公序良俗，都可以設定地役權。因此，從“需役地利益”過渡到“需役地人利益”使地役權的調整范圍大大擴大，使得不動產權利人只要有需求就可以設定地役權，地役權更具有了包容性、靈活性、意思自治性，從而更好地發揮地役權的作用，更利于調整不動產之間的利用關系，提高不動產的利用率。

我國《物權法》中的地役權強調“需役地利益”，我們在實際運用地役權制度時應當盡量做擴大解釋，使地役權的設定為滿足需役地人利益，對于不動產權利人提出的利用他人不動產，設定地役權的要求，應當從寬把握。

三、地役權的登記問題

我國的地役權采登記對抗主義，會帶來以下結果：

第一，導致物權優先于債權理論適用的困難。首先未登記的地役權與善意第三人在該不動產上的債權處于相同的地位，效力相同，無法適用物權優先于債權的理論，否則將不利于保護債權人的利益，不利于交易安全。“不動產未經登記時，并不具有優先于債權的效力。”我國目前登記制度還不完善，人們對地役權制度了解相對較少，對地役權進行登記尤其是廣大農村地區還非常少，但我們不能因為我國登記制度還不完善這樣一個客觀條件，而去改變合理的法律制度，以犧牲基本法律制度為代價去迎合客觀上亟需完善的登記制度。地役權是物權，應當具有優先于債權的效力，如果允許地役權未經登記而設立，一旦供役地人在該不動產上設立新的債權，地役權人將不能對抗新的債權人，將對地役權人造成損害。

第二，影響地役權的物權請求權行駛。物權具有對世性，物權請求權是大陸法系民法物權保護的方法，旨在對正在進行的侵害排除或可能發生的侵害進行預防。然而，我國實行登記對抗主義，未經登記的地役權不具有對抗效力，因此，地役權人是不能向第三人主張物權請求權的，因為地役權合同如果未經登記，從本質上說是一種債權合同，此時的地役權具有不完全的物權效力。

第三，影響地役權的從屬性。地役權是為提高需役地的便宜而設立的，與需役地密不可分，以需役地存在為前提，隨需役地轉讓而轉讓，因需役地消滅而消滅，地役權從屬于需役地具有從屬性，我國《物權法》第162條、165條、167條也規定了地役權的從屬性。然而我國地役權采登記對抗主義，使得地役權未經登記，不得對抗善意第三人，只有登記了，才能隨所有權或使用權而轉移。第162條、165條、167條并沒有區分地役權是否登記，如地役權未登記，將不能對抗善意第三人將很難再認為具有從屬性。因此，在我國實行地役權登記對抗主義的條件下，地役權的從屬性將受到一定的限制。

因此，要維護不動產地役權交易的安全，我國的地役權應當采登記對抗主義，我國登記制度不完善，地役權沒有類型化等問題造成的登記操作上的困難，僅僅是技術上的問題，不能因此而放棄正確的做法。地役權作為一項古老的制度，對于我國來說還相對陌生，設計我國地役權制度我們可以遵循先例和借鑒別國的先進經驗，但是不能照抄照搬，最重要的是要符合我國的國情，能夠解決我國的實際問題，因此，在理解和適用《物權法》關于地役權的規定時，要堅持理論和實踐相結合的原理，設計出更為合理的地役權制度。

作者單位：河北大學

作者簡介：黃佳（1986— ），女，河北保定人，河北大學2009級碩士研究生，研究方向民商法學。

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