對(duì)房地產(chǎn)泡沫的金融調(diào)控

摘 要：近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的快速飆升和超常發(fā)展態(tài)勢(shì)，一直推動(dòng)著房地產(chǎn)泡沫越滾越大，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期。本文通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因的分析，從金融有效調(diào)控的視角提出建議，促使房地產(chǎn)可持續(xù)，健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；政策調(diào)整；金融調(diào)控

中圖分類號(hào)：F832.45文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2011）08-0189-02

一、房地產(chǎn)投機(jī)需求過(guò)剩，房地產(chǎn)泡沫越滾越大

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題，政府出臺(tái)一系列政策調(diào)控措施，其目的在于減少市場(chǎng)中的投機(jī)行為、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，構(gòu)建一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。美國(guó)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，國(guó)際游資涌入，以及當(dāng)前人民幣升值的預(yù)期和流動(dòng)性過(guò)剩，導(dǎo)致投機(jī)資本大量涌入。國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依靠的“三架馬車”——消費(fèi)，投資，出口中，出口受阻，內(nèi)需疲軟，在GDP驅(qū)動(dòng)政策下，只有依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。對(duì)于中國(guó)這個(gè)金融創(chuàng)新還很缺乏的國(guó)家來(lái)說(shuō)，這么多的資金大部分流向了有保值、增值作用的房地產(chǎn)行業(yè)。各投資者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走向的預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)者開(kāi)始增加房地產(chǎn)的購(gòu)買和囤積，以期從中獲利。房地產(chǎn)泡沫的形成就與房地產(chǎn)投機(jī)者緊密聯(lián)系在一起，投機(jī)需求的增加造成市場(chǎng)的假象繁榮，引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期，于是形成了一個(gè)循環(huán)，最終轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)泡沫。

二、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因

（一）中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴于房地產(chǎn)行業(yè)

我國(guó)很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。目前，房地產(chǎn)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%，占GDP的比重接近10%，有些地區(qū)的這一比例更高，甚至有些地區(qū)把房地產(chǎn)業(yè)做為當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)命脈。而從房地產(chǎn)投資占GDP比例這個(gè)指標(biāo)中，可以反映整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度。從可查的歷史記錄來(lái)看，從1997年的4.02%開(kāi)始一路上漲，到2007年，這個(gè)比例上升到了10.13%，這是無(wú)論哪個(gè)國(guó)家任何時(shí)候都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的增幅。由于房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)可高達(dá)3.15×10.13%=32%，所以說(shuō)房地產(chǎn)綁架了GDP，毫不夸張。

（二）地方政府的土地財(cái)政

1994年分稅制度的改革，一方面，客觀上加強(qiáng)了中央政府的財(cái)力，削弱了地方政府的財(cái)力，而轉(zhuǎn)移、支付制度又不完善，這也直接影響了地方政府的財(cái)力；另一方面，地方政府又要承擔(dān)大量的公共事務(wù)支出。中央與地方、地方與地方之間的相互競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始浮出水面。GDP和稅收等是中央政府作為評(píng)價(jià)和獎(jiǎng)懲地方官員的主要依據(jù)，所以地方政府便把GDP的增長(zhǎng)作為業(yè)績(jī)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)。地方政府由于巨大的壓力，所導(dǎo)致的最直接的后果就是，地方政府將目光放在了其擁有的巨大資源--土地上。于是就形成了一種房地產(chǎn)發(fā)展模式，即“政府壟斷土地-土地升值-加大房地產(chǎn)投資-房?jī)r(jià)上漲-土地升值”，這對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)GDP總量的增長(zhǎng)有促進(jìn)作用，而且可以帶來(lái)巨大的稅收收入。于是房地產(chǎn)行業(yè)成為地方政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，但對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展及居民消費(fèi)卻產(chǎn)生了嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”。而房地產(chǎn)的暴利已使得地方政府、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組成利益鏈條共同體，導(dǎo)致其財(cái)富短時(shí)間內(nèi)大量流向少數(shù)人手中，全國(guó)人民的財(cái)富向各級(jí)地方政府轉(zhuǎn)移分配。

（三）機(jī)構(gòu)和個(gè)人的炒房行為

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生的直接原因是機(jī)構(gòu)和個(gè)人的房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)。房?jī)r(jià)的不斷上漲，由于“羊群效應(yīng)”使得投機(jī)者和投資者不斷增加，房地產(chǎn)投資者預(yù)期從房地產(chǎn)價(jià)格上漲中獲得收益。這種投機(jī)行為會(huì)產(chǎn)生大量的虛擬需求，原本投資到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅度上漲。于是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目增加投資，一幢幢高樓迅速地拔地而起，導(dǎo)致泡沫迅速膨脹。而真正需要住房的剛性需求者由于房?jī)r(jià)過(guò)高買不起房子，本該用來(lái)居住的樓房都被握在了投機(jī)者的手里，成了等待升值賺錢的工具，出現(xiàn)了空置率極高的社會(huì)現(xiàn)象。

三、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫背景下金融政策的調(diào)整

如何加強(qiáng)金融調(diào)控，避免房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的循環(huán)放大的負(fù)沖擊，顯得由為重要?；诜康禺a(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的高度相關(guān)性，因此應(yīng)從以下方面采取有效對(duì)策：

(一)合理定位房地產(chǎn)行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展，所以必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)準(zhǔn)確合理的定位。首先，“十二五規(guī)劃”的主要內(nèi)容是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，核心是把粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧s式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更加注重優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量，而不是單純追求GDP量得擴(kuò)張。另外，擴(kuò)大內(nèi)需是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的關(guān)鍵，擴(kuò)大居民的消費(fèi)需求。所以，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴于房地產(chǎn)，必會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面的影響，我們應(yīng)該把房地產(chǎn)作為關(guān)乎民生的行業(yè)，目標(biāo)在于居者有其屋，大力建設(shè)保障性住房。

（二）合理界定金融調(diào)控目標(biāo)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很重要，因此要做到準(zhǔn)確界定調(diào)控目標(biāo)。一是應(yīng)建立多層次調(diào)控目標(biāo)，使調(diào)控目標(biāo)更有針對(duì)性。將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)分解為近期、中期和最終目標(biāo)，各個(gè)階段所針對(duì)的目標(biāo)不同?；诜?jī)r(jià)調(diào)控的時(shí)效性，可以將維持房地產(chǎn)場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行，抑制房?jī)r(jià)的短期異動(dòng)作為近期目標(biāo)。由于房地產(chǎn)存在供需數(shù)量與結(jié)構(gòu)的雙層失衡，將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均衡作為中期調(diào)控目標(biāo)。二是最理性的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)與當(dāng)?shù)谿DP與可支配收入掛鉤，依據(jù)當(dāng)年國(guó)民的平均收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r建立一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控上下線數(shù)量指標(biāo)，確定房地產(chǎn)調(diào)控的價(jià)格指標(biāo)，明確規(guī)定房?jī)r(jià)波動(dòng)不能超出或低于這一穩(wěn)定區(qū)間，比如價(jià)格漲幅低于本年度GDP與常住人口人均可支配收入的增長(zhǎng)速度，金融調(diào)控?fù)?jù)此進(jìn)行工具操作，防止房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)。

（三）差異化的金融調(diào)控手段。根據(jù)我國(guó)中低收入群體的現(xiàn)狀，我國(guó)房地產(chǎn)有效供給明顯不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的標(biāo)志是供需平衡，同時(shí)也是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，應(yīng)加快住房有效供給。一是要加快房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新，通過(guò)住房抵押貸款證券化，房地產(chǎn)投資基金等方式，加大社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從投機(jī)轉(zhuǎn)向理性投資。二是加大經(jīng)濟(jì)適用房，保障性安居工程，廉租房的資金支持力度，采用選擇性金融工具，直接性工具，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性。三是由于我國(guó)區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，在金融調(diào)控指導(dǎo)理念上避免強(qiáng)調(diào)政策的全國(guó)統(tǒng)一性，針對(duì)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定各地區(qū)區(qū)域性的貨幣政策，要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異化的特點(diǎn)，體現(xiàn)調(diào)控的層次性。四是引導(dǎo)房地產(chǎn)需求向以消費(fèi)品為主導(dǎo)，租買并舉的住房消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變，避免盲目投資和投機(jī)炒作行為，促其健康發(fā)展。

（四）加強(qiáng)貨幣政策與財(cái)政政策，其他經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)配合。貨幣政策從制定實(shí)施到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，這之間需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的傳導(dǎo)過(guò)程。金融政策工具主要通過(guò)利率、貸款等手段進(jìn)行調(diào)控，其著眼點(diǎn)在于通過(guò)需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。由于貨幣政策的獨(dú)立性和有效性不足，大大削弱了貨幣政策實(shí)施的效果。房地產(chǎn)價(jià)格和供給具有很大波動(dòng)性，供給和需求難以達(dá)到合理的均衡。而財(cái)政政策工具主要通過(guò)稅率、財(cái)政收支等手段進(jìn)行調(diào)控，其直接對(duì)象是國(guó)民收入再分配過(guò)程。因此金融政策與財(cái)政政策和其他經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)配合尤為重要。在中國(guó)市場(chǎng)化程度不高的情況下，任何一種單一的調(diào)控政策效果都很有限，所以針對(duì)當(dāng)前由于結(jié)構(gòu)性失衡引發(fā)的價(jià)格波動(dòng)，調(diào)控方向、重點(diǎn)和力度上必須使兩大政策相互協(xié)調(diào)配合;二是中央銀行應(yīng)建立自己的房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，統(tǒng)籌安排和協(xié)調(diào)與財(cái)政政策的作用期限，縮小時(shí)滯效應(yīng)帶來(lái)的副作用。三是注重與其他相關(guān)政策配合。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法律的手段，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，從完善土地供應(yīng)體制、健全房屋交易和租賃市場(chǎng)、發(fā)展住房金融體系等方面綜合治理，進(jìn)行全方位的系統(tǒng)管理。

作者單位：鄭州大學(xué)商學(xué)院

作者簡(jiǎn)介：岳冰（1987— ），女，漢族，河南南陽(yáng)人，現(xiàn)為鄭州大學(xué)商學(xué)院2010級(jí)金融學(xué)專業(yè)碩士研究生。主要研究方向：商業(yè)銀行政策與管理。

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