房企海外探路者

“你的目的是什么，是讓大家提到第一個(gè)去臺(tái)灣蓋房子的大陸開(kāi)發(fā)商時(shí)，就想起馮侖嗎？”臺(tái)灣地區(qū)節(jié)目主持人蔡康永不無(wú)調(diào)侃地問(wèn)。“這樣董事會(huì)會(huì)把我開(kāi)除掉。”馮侖哈哈大笑，“我們希望做別人沒(méi)看到的東西，做市場(chǎng)的開(kāi)拓者。”

自今年4月份卸任萬(wàn)通地產(chǎn)（600246.SH）董事長(zhǎng)后，素以“守正出奇”為信條的馮侖，以這個(gè)不足3萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目開(kāi)啟了自己的新征程。此前，馮侖和萬(wàn)通控股（萬(wàn)通地產(chǎn)母公司）參與了紐約世貿(mào)大廈重建。

7月份，馮侖過(guò)去的搭檔、SOHO中國(guó)（00410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹已以個(gè)人名義投資紐約的商業(yè)地產(chǎn)。未經(jīng)證實(shí)的消息顯示，潘石屹與夫人張欣有意投資5億~7億美元，在紐約建一棟辦公大樓。

更龐大一些的項(xiàng)目遠(yuǎn)至冰島。

今年9月2日，當(dāng)身材高大的中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波面對(duì)鋪天蓋地的閃光燈侃侃而談時(shí)，中坤已經(jīng)斥資1億美元，在冰島東北部申購(gòu)300平方公里的土地，用于開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。

到海外試水的不僅是民企。6月14日，央企中航地產(chǎn)（000043.SZ）在第六屆董事會(huì)上通過(guò)了《關(guān)于公司成立海外事業(yè)部的議案》，加速海外布局。內(nèi)部人士透露，中航第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)確定位于斯里蘭卡。

從民企到央企，出海漸有擴(kuò)大之勢(shì)。分析人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商走出國(guó)門的推動(dòng)力正在變大，上述幾個(gè)公司作為“吃螃蟹者”，或可為后來(lái)者提供諸多借鑒。

中坤后發(fā)先至

中坤集團(tuán)進(jìn)軍冰島并無(wú)預(yù)兆。

這家成立于1995年的民企開(kāi)發(fā)商以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和度假為核心產(chǎn)業(yè)，旗下最為人所知的項(xiàng)目是位于北京的大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)及中坤大廈。

在開(kāi)發(fā)冰島之前，中坤在國(guó)內(nèi)旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目上最大的手筆是，整合了新疆五地（州）的旅游資源，擁有龐大的景區(qū)群及多家酒店。

盡管有此鋪墊，但走出國(guó)門，斬獲300平方公里未開(kāi)發(fā)土地，已成為中坤成立以來(lái)最大的挑戰(zhàn)。按照計(jì)劃，中坤將在此地打造一個(gè)超大型度假區(qū)。“我們戰(zhàn)略一直沒(méi)有改變，我們?cè)僮?0年將成為世界最大的度假旅游企業(yè)之一。”黃怒波在9月2日的發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

遙遠(yuǎn)的北歐起初并非中坤的首選，黃怒波對(duì)洛杉磯一直情有獨(dú)鐘，但因金融危機(jī)爆發(fā)，其商業(yè)項(xiàng)目并未付諸實(shí)施。但黃怒波的北歐之行改變了中坤的計(jì)劃。2010年，黃怒波收到冰島方面的消息，稱有個(gè)合適的項(xiàng)目。黃隨即帶隊(duì)考察，這塊300平方公里的土地包括99%的原始地貌及1%的牧場(chǎng)，只能整售。

冰島的拿地手續(xù)較為繁瑣，中坤需先與當(dāng)?shù)卣灱s取得支持，之后再和土地?fù)碛姓摺?dāng)?shù)剞r(nóng)民簽約。

盡管已經(jīng)草簽合約，但中坤接下來(lái)需經(jīng)中、冰雙方政府的最終批準(zhǔn)。“冰島政府規(guī)定，非歐盟成員不能在冰島購(gòu)買土地，但我們不是購(gòu)買土地，我們是作為投資者進(jìn)去，我們注冊(cè)公司后，公司來(lái)購(gòu)買。”黃怒波說(shuō)。

而按照國(guó)內(nèi)規(guī)定，企業(yè)到國(guó)外投資要看是否符合投資方向。“管制主要是外匯，如果政府不批，我的錢沒(méi)有辦法出去。”黃怒波說(shuō)，最新的進(jìn)展是，北京市商務(wù)局很可能批準(zhǔn)這一項(xiàng)目，但因其試水意義，“估計(jì)還得報(bào)到商務(wù)部”。

并非第一個(gè)吃螃蟹者，但中坤卻很可能投入最多。黃怒波表示，對(duì)冰島要有耐心。“我認(rèn)為10年到20年沒(méi)有什么利潤(rùn)，但從企業(yè)的投資考慮，是雞蛋不放在同一個(gè)籃子里。放在各個(gè)地方，你加起來(lái)就好了，這是戰(zhàn)略的考慮。”

萬(wàn)通雙管齊下

萬(wàn)通在臺(tái)灣地區(qū)的項(xiàng)目被定名為“臺(tái)北2011”，位于泛陽(yáng)明山區(qū)域，占地面積29734平方米，總計(jì)276套精裝度假寓所，預(yù)計(jì)年內(nèi)將在臺(tái)北、北京、上海三地同時(shí)開(kāi)盤銷售，以包括大陸高端投資者在內(nèi)的全球華人為目標(biāo)客戶。

據(jù)介紹，該項(xiàng)目由萬(wàn)通國(guó)際開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)，而萬(wàn)通國(guó)際則由北京萬(wàn)通地產(chǎn)參股在新加坡的投資公司——Vantone Capital Pte. Ltd.在臺(tái)北設(shè)立。

萬(wàn)通地產(chǎn)總經(jīng)理云大俊表示，按臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，投資臺(tái)灣地產(chǎn)業(yè)的大陸資本參股不允許超過(guò)30%，所以萬(wàn)通地產(chǎn)在Vantone Capital Pte.，Ltd.的股份比例為29%。

在大陸與臺(tái)灣地區(qū)都有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)通國(guó)際開(kāi)發(fā)董事周東權(quán)表示，隨著大陸公民赴臺(tái)政策的成熟，臺(tái)灣地區(qū)或?qū)⒂瓉?lái)更多大陸開(kāi)發(fā)企業(yè)。華高萊斯地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理李忠表示，通脹壓力下，保值增值成為財(cái)富階層的訴求，“大陸投資臺(tái)灣房地產(chǎn)才剛剛起步，有很大的空間和潛力”。

萬(wàn)通人士表示，項(xiàng)目目前尚未定價(jià)，但周邊的高端住宅均價(jià)在每平方米6萬(wàn)~7萬(wàn)元人民幣。而過(guò)去10年，島內(nèi)市中心房產(chǎn)以每年10%的幅度增值。

“我對(duì)臺(tái)灣有一點(diǎn)偏愛(ài)，臺(tái)北是一次試水。” 馮侖在9月18日與蔡康永的對(duì)話中表示，“臺(tái)灣有永久產(chǎn)權(quán)，貸款利息也只有1.67%；另外同樣的產(chǎn)品，放三亞就很貴，可放在臺(tái)灣就便宜；同時(shí)臺(tái)灣有精致化的生活。”

盡管萬(wàn)通在臺(tái)灣地區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)展較迅猛，但紐約項(xiàng)目才是最為馮侖鐘愛(ài)的商業(yè)地產(chǎn)。

馮侖曾多次感嘆美國(guó)公司汰舊立新的速度之快，2010年12月，馮侖在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》專訪時(shí)曾談及雷曼公司的破產(chǎn)，“似乎是個(gè)非常遙遠(yuǎn)的故事，幾乎聞不到尸體味，也看不到它的遺骸。淘汰速度非常的快一百年的公司，分分鐘就沒(méi)了。”

按照計(jì)劃，萬(wàn)通參與世貿(mào)大廈的重建，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，最終在2010年3月份簽訂合約，租下1號(hào)樓的64層到69層，建筑面積約兩萬(wàn)平米，租期20年，定名為中國(guó)中心。

馮侖表示，中國(guó)中心設(shè)計(jì)規(guī)劃即將完成，初期設(shè)想是做成在線的電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)模式，“現(xiàn)在內(nèi)部裝修，一切按計(jì)劃進(jìn)行”。

只做租戶并非萬(wàn)通初衷，馮侖透露，萬(wàn)通很有可能參與世貿(mào)大廈的管理，“有一家公司中標(biāo)，它們希望和我們合資，共同管理這個(gè)樓，我們?cè)诩~約有機(jī)會(huì)成為收費(fèi)開(kāi)發(fā)商，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，建設(shè)全球最高最復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們會(huì)積累更多專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。”

世貿(mào)大廈的原址重建工作，一度被美國(guó)各方視為最具挑戰(zhàn)性的項(xiàng)目。它將在16公頃土地上投入103億美元。“地下的基礎(chǔ)設(shè)施超級(jí)完備，包括博物館、交通樞紐、藝術(shù)中心，并可通往四個(gè)機(jī)場(chǎng)。”馮侖說(shuō)。

分析人士認(rèn)為，馮侖近距離觀摩世貿(mào)重建，對(duì)后來(lái)萬(wàn)通的立體城市建設(shè)影響匪淺。

“我們會(huì)持續(xù)關(guān)注紐約市場(chǎng)，接下來(lái)還有個(gè)5號(hào)樓的招標(biāo)，我們很感興趣，這是全球最頂級(jí)綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，位置也無(wú)可取代。如果在美國(guó)繼續(xù)，就要在這個(gè)地方，其他地方我們沒(méi)有考慮。”馮侖對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

結(jié)局對(duì)萬(wàn)通可謂圓滿，但從開(kāi)始談判到最終簽約，歷時(shí)7年。馮侖從中看到了國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)公司在運(yùn)作上的差別，也就是他之后常提及的美國(guó)模式。

所謂美國(guó)模式，通常將房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)如融資、建設(shè)、銷售等，交由專業(yè)公司去做，開(kāi)發(fā)商則扮演統(tǒng)籌管理者的角色。

在紐約，馮侖的最大感慨是，越好的開(kāi)發(fā)商，自己的投入越少。如華納中心的開(kāi)發(fā)商只投了5%的股本，卻賺了40%的分紅，參與的基金最后一層層獲利退出。這被馮侖稱為“手藝活”，“很大的挑戰(zhàn)，第一是靠專業(yè)性，第二是商業(yè)信用”。

在馮侖看來(lái)，房企出海，需要克服的正是固有的住宅思維模式。“追求面積和開(kāi)工量沒(méi)有用，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的核心是經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力，不是開(kāi)發(fā)建設(shè)能力。不是說(shuō)誰(shuí)蓋的多，而是看每一平米租金回報(bào)率多高。”

出海者的難題

無(wú)論馮、潘還是黃，均為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“明星人物”，且對(duì)公司擁有絕對(duì)控制權(quán)。因而萬(wàn)通、中坤的出海，既有公司的戰(zhàn)略考量，又帶有老板的個(gè)人色彩。

而央企中航地產(chǎn)的動(dòng)作，則被解讀為對(duì)全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷。中航地產(chǎn)在6月份通過(guò)了《關(guān)于公司成立海外地產(chǎn)事業(yè)部的議案》，稱海外地產(chǎn)事業(yè)部成立后，將成為公司未來(lái)海外地產(chǎn)項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

內(nèi)部人士稱，中航地產(chǎn)出海方向?yàn)樗估锾m卡，但具體進(jìn)展不便透露。

從民企到央企，走出去已經(jīng)悄悄成為共識(shí)。一位總部位于珠三角的商業(yè)地產(chǎn)公司人士表示，他所在的公司正欲進(jìn)軍東亞某國(guó)，“那里的土地太便宜了，從私人手中就可以購(gòu)買。”

另一利好因素是國(guó)內(nèi)政策的支持。上述人士透露，北京有不少銀行支持企業(yè)到海外投資。“開(kāi)發(fā)商無(wú)非就是銀根和地根，現(xiàn)在銀根支持，國(guó)外的土地又便宜，為什么不試一下？”

多位受訪人士還提及，移民潮或許也是房企出海的內(nèi)在動(dòng)力之一。一位熟悉內(nèi)情的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者稱，“現(xiàn)在移民業(yè)務(wù)大漲，國(guó)（境）外資產(chǎn)降價(jià)厲害，另外人民幣又有升值空間，等于雙重折扣。”

出海縱然前景美妙，卻也面臨諸多現(xiàn)實(shí)困境。

上述商業(yè)地產(chǎn)公司人士分析，各個(gè)地區(qū)土地政策情況不盡相同，土地收購(gòu)并不輕松。萬(wàn)通的7年談判路、中坤項(xiàng)目的懸而未決均證明此路不易。

此外，海外的開(kāi)發(fā)模式和中國(guó)不同。“中國(guó)企業(yè)為香港模式，各個(gè)環(huán)節(jié)只靠自己；而國(guó)（境）外大量使用金融機(jī)構(gòu)，分幾個(gè)層面來(lái)融資，中國(guó)開(kāi)發(fā)商可能不適應(yīng)。包括銷售流程，包括對(duì)企業(yè)信用的控制。”

該人士表示，其公司在東亞集團(tuán)遲遲未能簽合同，“因?yàn)閷?duì)方要你提供很多資料和報(bào)表，證明你的公司是有實(shí)力的，房屋可以銷售，承諾可以兌現(xiàn)。這是個(gè)很復(fù)雜的過(guò)程。”

他表示，從此角度看，萬(wàn)通采用美國(guó)模式的做法將有機(jī)會(huì)。“對(duì)于規(guī)模較小的公司，船小好調(diào)頭，而不少大公司模式已經(jīng)固化，就很難再有突破。”

這些海外投資中的難題，也讓出海者們對(duì)前景有著謹(jǐn)慎的評(píng)估，并試圖將風(fēng)險(xiǎn)屏蔽在母公司之外。

7月17日，SOHO中國(guó)發(fā)布澄清公告稱，最近關(guān)于公司有意投資建設(shè)在紐約的辦公樓的報(bào)道不實(shí)，該投資將利用的是股東自己的私人資源投資，并以獨(dú)立于本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方管理該項(xiàng)目。即此投資為個(gè)人行為。

馮侖也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，紐約項(xiàng)目都是萬(wàn)通控股在做，這部分業(yè)績(jī)目前不會(huì)計(jì)入上市公司。

房企出海，需要克服的是固有住宅思維模式。“追求面積和開(kāi)工量沒(méi)有用，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的核心是經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力，不是開(kāi)發(fā)建設(shè)能力