上海樓市:滿城皆是“降價潮”

作為房價調整、樓市調控必然的副產品，降價潮、退房潮一如預期在這個漸已蕭瑟的歲末裹挾而至，并在申城引發蔓延之勢。兩條主線（開發商降價潮和地方政府表態）、三方（政府、開發商和新老業主）博弈，加之輿論的多點引爆，上海樓市由此再一次被推向各界關注的風口浪尖。

博弈上海樓市

第一根主線自然是房產商的降價潮，這次“不幸”走到最前臺的是中海御景熙岸樓盤，房價從每平方米23000元降價至17000元，直降6000元。降價潮甫一升溫，退房潮便接踵而至，老業主紛紛抗議要求退房，10月22日更是有“房鬧”上演了打砸售樓處的鬧劇。開發商無奈之下只能采取10月25日晚11點半夜售房的下策。

現場目擊者稱，上千購房者到場，相關房源銷售一空，300位準業主完成定房、交保證金，然后在中海帶領下一起宣誓：如有降價，決不退房。有人稱心，有人反悔，時至今日該樓盤引起的風波似仍無平息之意。

除中海御景熙岸外，上海另外幾處樓盤也不約而同出現降價潮。位于嘉定的龍湖酈城從每平方米18000元降至14000元，嘉定新城的綠地秋霞坊精裝修房從每平方米19000元降至均價13000元。此外長泰西郊別墅、綠地新里米蘭公寓、香溢花城、保利葉上海、閔行星河灣等樓盤也均有不同程度降價行為。很顯然更多的開發商被資金迅速回籠的誘惑所吸引，開始蠢蠢欲動。

第二根主線則更引人注目，那就是上海各級政府對樓盤降價潮的姿態。媒體引述浦東新區建交委房屋管理處副處長陳建軍10月24日言論稱，按上下浮動20%的規定，開發商往上調肯定是不可能的了，但如果往下調超過20%，也需要重新申請備案。“但中海沒有申請。我們已經向市房管局上報，申請暫停中海的網上預售備案登記。”有評論因此認為中海御景熙岸的預售已被叫停。

此后10月27日，上海市政府新聞發言人徐威表示，根據國家有關價格管理的法律法規，商品房銷售價格是由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定，房地產企業也應該按照規定實行一套一標明碼標價，接受監管。市政府的表述意思與此前區政府姿態有一定差異性，這其中未免有些耐人尋味。

在這兩根主線交織的情境中，政府、開發商和新老業主三方再次構成典型的動態博弈關系，那么這樣一個博弈格局，又將把上海的樓市調控格局引領至何方？

政府不會放任降價潮蔓延

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授日前在接受《投資者報》記者采訪時表示，關于中海御景熙岸這類個案，他個人支持市政府的表態。“之所以市政府專門召開新聞發布會，一方面是由于外界輿論的壓力很大，焦點就對準中海御景熙岸，如果不及時明確表示可能被解讀為是地方政府的特殊行為，甚至于被認為是對抗中央房價調控政策。”

他認為，市政府的表態是否還有來自國務院的壓力？不得而知。但溫家寶總理多次表態，樓市調控不能放松，這根紅線想必是不會去碰的。另外上海市政府同意開發商適當降價，也反映了地方政府的調控政策手法，體現了調控成就。

尹伯成進一步表示，與前階段廣東汕頭的個案聯系起來分析，近期種種跡象說明了目前各地方政府的態度也比較搖擺不定，既不希望降價潮蔓延，也不愿看到房價再出現失控苗頭。但歸根到底還是希望樓價保持穩定，不要大起大落。當然有一點必須明確，那就是地方政府要跟著大勢走，與中央的指示同步。

世邦魏理仕物業顧問一位不愿透露姓名的高級開發咨詢師11月2日在接受《投資者報》記者采訪時表示，近期出現降價潮的樓盤主要還是集中在松江、嘉定等所謂的市場“價值洼地”，且個案性質濃厚，故不太會蔓延到其他區域特別是中外環等一些相對更好的地段。

她同時表示，即使是個案效應，目前上海也已經出現了一些社會不穩定因素，并被媒體廣泛關注報道，如果更大范圍掀起降價潮，那么社會負面影響將大得多，甚至要大于房價升高的影響，監管層是不愿意看到這種局面的。所以未來上海各方博弈的共識還是控制房價不要快速升高，保持相對穩定。

至于對今后上海市政府政策動向的預期，她認為，未來的政策將可能的是在一個可接受的合理價格心理區間內，默許開發商進行自主的調價行為。說到底現在是市場經濟，政府不應該也不可能去出臺太多的硬性舉措去干預市場行為，而會是更軟性、更指導性地協調各方關系。

調控將維持現狀

尹伯成分析稱，未來上海的調控應該既不會更松，也不會更緊，而是維持現狀，全國基本上也是這個格局。樓價在一定幅度內適當下調，符合當前的潮流和趨勢。他認為，今年年底到明年年初這段時間調控政策方面不會有大的變化產生。

不過，他也強調，自己不支持退房潮。他認為，房產商同意退房，一方面可能是樓盤整體銷售量較少，另外降價后仍有利潤空間，還有就是它們自身機制活絡。政府角度來看，不應該支持退房潮，特別是那些過激行為。當然，購房者還沒住進新房就白白損失幾萬幾十萬，沮喪心情也是可以理解的，開發商可以適當考慮采取措施安慰他們的情緒，既然有降價空間，新老業主共享也未嘗不可，總之不要激化雙方矛盾。

政府降低房地產依存度

10月30日，上海市市長韓正在第23次上海市市長國際企業家咨詢會議上透露，今年1~9月份，上海經濟對房地產的依存度已降至8%以下，大大低于2005年時15%的水平。“上海的樓市價格太高，這是個不爭的事實。”他強調，上海按照國家的要求來調控樓市，在有效的措施下，過高的房價正得到有效遏制，“從前9個月的走勢，也可以證明這一點。特別是近3個月，房價漲幅環比都是零增長。”

就此，尹伯成表示，上海房地產依存度下降，經濟結構轉型，是好事，值得肯定。“上海畢竟是標桿城市，要為全國樹立榜樣，降低房地產依存度也是很重要的方面。”

他同時提出了對上海未來調控房產市場的建議：其一堅決執行中央調控政策。其二是尊重市場秩序和規律。政府一方面不要去行政干涉和規定開發商的行為，另一方面要和諧好開發商與業主之間的矛盾。這都是考驗政府執政智慧的。