陳淮:房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松

市場成交清淡，開發(fā)商資金鏈異常緊張，當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向，成為樓市最為敏感的話題。

10月27日，全國人大常委會`財經(jīng)委副主任委員吳曉靈在審議保障房建設(shè)和管理工作情況報告時指出，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)調(diào)整過于嚴厲的限購政策。對此住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新回應(yīng)稱，樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法。

此言一出，市場各方對于房地產(chǎn)調(diào)控或放松、限購政策年底或?qū)⑼顺龅拇y四起。

對此，住建部政策研究中心主任陳淮10月31日在接受《投資者報》記者采訪時強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，市場上的各種揣測毫無根據(jù)，都是瞎猜。“房地產(chǎn)調(diào)控有所松動，我是沒有看出來任何一點跡象。”他說。

11月2日，陳淮在出席“2011保定房地產(chǎn)高峰論壇”時也再次重申了這個觀點。“國家會不會放松（房地產(chǎn)調(diào)控）政策？我現(xiàn)在就可以毫不含糊地說一句，政策的選擇有一條，沒打算要所有的開發(fā)商都活下去。”

微調(diào)預(yù)調(diào)不是針對房地產(chǎn)

從最高決策層的表態(tài)來看，樓市調(diào)控確實尚無松動的跡象。在10月29日的國務(wù)院常務(wù)會議上，其表述是堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。

不過，該次會議同時還有一個聲音，即切實把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)。正是這個“預(yù)調(diào)”、“微調(diào)”，再加上此前人大財經(jīng)委副主任與住建部部長關(guān)于限購的一番辯論，令市場產(chǎn)生了地產(chǎn)調(diào)控將會有所松動的猜想。

在陳淮看來，在房地產(chǎn)調(diào)控上，堅定不移、嚴格、鞏固這些措辭，都表明了房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)。

他認為，宏觀政策的微調(diào)、預(yù)調(diào)，主要是解決“一大一小”兩頭的問題，即大型建設(shè)和小企業(yè)的問題，主要體現(xiàn)在財稅政策、貨幣政策的幫扶上。“像最近關(guān)于鐵路建設(shè)、小企業(yè)融資，國家都出臺了不少措施，其實就是在原先偏緊的宏觀調(diào)控政策上進行微調(diào)、預(yù)調(diào)，早就在進行了。”

今年7月溫州動車事故發(fā)生后，信任危機使得鐵道部債券一度成為債券市場上的“瘟疫”。8月8日，鐵道部發(fā)行了甬溫線動車事故后首只債券，90天期超短期融資券，招標結(jié)果顯示，該期超短融發(fā)行利率達到5.55%，較鐵道部2月份發(fā)行的同期限超短融利率高出163個基點。由于擔心投資者不買賬，原定于9月26日發(fā)行的200億債券甚至兩度推遲。

最后還是國家揮動了“政策手”。10月10日，財政部、國稅總局下發(fā)通知，對鐵路建設(shè)債券取得的利息收入，減半征收企業(yè)所得稅，力挺鐵道債券；10月12日，國家發(fā)改委下發(fā)文件，首次明確中國鐵路建設(shè)債券為政府支持債券。

政策力挺之下，效果立竿見影。鐵道部10月12日發(fā)行的200億鐵路建設(shè)債券，7年期品種招標利率為5.59%，20年期招標利率為6%，低于二級市場利率約40個基點；10月26日發(fā)行的第二期鐵路建設(shè)債券，其中7年期品種的中標利率為4.93%，認購倍數(shù)高達16.8倍。稅收優(yōu)惠政策助其降低十幾億融資成本。

今年以來，所謂穩(wěn)健的貨幣政策實質(zhì)上偏緊。陳淮表示，決策層現(xiàn)在強調(diào)宏觀調(diào)控“適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)”，其實是針對類似大型建設(shè)需要及中小企業(yè)融資困難的，現(xiàn)在偏偏有人把其一下子就聯(lián)想到房地產(chǎn)上，顯然是誤讀。

限購暫不會取消

在陳淮看來，房地產(chǎn)調(diào)控不會松動。在接受《投資者報》記者采訪時，他一再強調(diào)，“媒體片面引用個別人的言論，臆測房地產(chǎn)調(diào)控有所松動的報道，都是很不負責任的。”

然而，住建部長一番“限購是不得已而采取的辦法”的言論，自然容易引發(fā)他想。國都證券新近發(fā)布的一份研報就認為，限購取消不可能短期實現(xiàn)，但政策或適度寬松。其理由是：占地方已實現(xiàn)財力近30%的土地收入的大幅減少將對地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障房建設(shè)產(chǎn)生影響。在地方債務(wù)已經(jīng)高企的情況下，對增收的渴望促使地方與中央的博弈將持續(xù)進行。他們預(yù)期在現(xiàn)有限購基礎(chǔ)上適度放松相應(yīng)條款是更可能的方式。

陳淮認為，最近的國務(wù)院常務(wù)會議再次指出，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，其表述已經(jīng)相當明確，至少目前還沒有絲毫房地產(chǎn)調(diào)控放松的跡象。

作為房地產(chǎn)調(diào)控風向標的限購政策，會否松動是近期最大的爭議焦點。盡管吳曉靈在人大會議上猛烈抨擊，但陳表示，這僅是她個人觀點，不能當成政策風向。陳所在的政策研究中心，主要職能就是為住建部提供決策咨詢和政策建議，而規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場是住建部的主要職責之一。

此前，貴陽、青島、長春、廈門、石家莊等少數(shù)城市在年初出臺限購文件時，曾明確暫定執(zhí)行期限至今年12月31日，而這幾個城市到時候是否退出限購備受關(guān)注。對此，住建部政策研究中心副主任王玨林10月31日明確表示，年底限購到期的幾個城市會將此政策順延。

如陳淮所言，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，限購也暫難退出。最近樓市限購的珠海信號，似乎足以說明。就在全國樓市房價紛紛告跌的時候，日前珠海卻突然宣布11月1日開始實行限購加限價。有數(shù)據(jù)顯示，珠海今年前10個月土地出讓收入不到100億元（去年超過200億元）。

不少業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認為，珠海限購是一個很重要的信號，表明房地產(chǎn)調(diào)控遠未到松動之時。英國《金融時報》的評論則更為直接，“（珠海信號）表明了政府遏制房地產(chǎn)市場的決心”。